TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/03916 – N° Portalis DB3S-W-B7J-26QK

Minute :

Monsieur [R] [K]

Madame [G] [Z]

Représentant : M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1666

C/

Monsieur [J], [P], [E] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Laurence DENOT

Copie délivrée à :

M. [C]

Le 29 août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 29 août 2025;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [R] [K], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Ronan PENNANEAC’H, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J], [P], [E] [C], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé électroniquement le 5 avril 2019, M. [R] [K] et Mme [V] [Z] a consenti à M. [J] [C] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 3], à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 670 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 80 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 670 euros.

Le 30 septembre 2024, M. [R] [K] et Mme [V] [Z] ont fait délivrer à M. [J] [C] un commandement de payer la somme en principal de 2560,05 € arrêtée à la date du 5 septembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 mars 2025, M. [R] [K] et Mme [V] [Z] ont fait citer M. [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :

o à titre principal, de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement dans le délai légal du commandement,

o à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

o d’ordonner l’expulsion du défendeur, et celle de tous occupants de son chef dès signification de la décision à intervenir au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, le sort des meubles éventuellement laissés sur place étant par ailleurs tranché par les dispositions des articles L et R 433-1 et 2 du Code des procédures civiles d’exécution,

o de supprimer le délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu du silence et manifeste mauvaise fois adverse, la dette étant en augmentation dangereusement constante, sans réelle reprises du paiement des loyers courants,

o de le condamner au paiement de :

? la somme de 3023 € au titre de la dette locative arrêtée au 4 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2024 sur la somme de 2560 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus, somme à parfaire au jour de l’audience y compris en l’absence du défendeur,

? A titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle égale au montant du loyer courant indexable comme lui et prévoyant en sus conformément à la loi le paiement sur justificatifs de la régularisation annuelle des charges, TOM, cotisations d’assurance, le tout à compter du terme du bail et jusqu’à libération effective des lieux,

? la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement,

A l’appui de leurs prétentions, les demandeurs ont exposé que le défendeur n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée. Subsidiairement, ils soutiennent sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que M. [J] [C] a manqué ses obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

A l’audience du 30 juin 2025, M. [R] [K] et Mme [V] [Z], représentés, ont indiqué que le montant de la dette locative s’élève à la somme de 5203,76€ arrêtée à la date du 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. Ils ont rappelé avoir un prêt en cours de remboursement afférent au logement occupé par M. [C]. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

M. [J] [C], comparant, a indiqué avoir perdu son emploi à l’aéroport de [9] au cours de la pandémie. Il s’est reconverti afin de devenir intermittent du spectacle et s’est séparé de son épouse. Il attend actuellement sa première indemnisation de France travail. Il a indiqué pouvoir régler aux bailleurs la somme de 3000 euros dans les dix jours suivant l’audience. Il a demandé à pouvoir bénéficier ensuite de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

Par note en délibéré expressément autorisée reçue le 17 juillet 2025, les demandeurs ont indiqué n’avoir reçu aucun nouveau versement et ont maintenu en conséquence leurs demandes, s’opposant aux délais sollicités par M. [C] en l’absence de démonstration de capacités contributives pérennes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 27 mars 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 30 juin 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [R] [K] et Mme [V] [Z] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 4 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 27 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Le bail conclu le 5 avril 2019 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 septembre 2024, pour la somme en principal de 2560,05 euros arrêtée au 5 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le bail n’a pas été modifié par les parties depuis le 27 juillet 2023 et que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 novembre 2024.

La demande reconventionnelle en octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, ne pourra être que rejetée à défaut de reprise par M. [J] [C] du paiement du loyer courant au jour de l’audience.

A compter du 1er décembre 2024, le défendeur est devenu occupant sans droit ni titre des lieux, qu’il lui appartient désormais de quitter.

L’expulsion de M. [J] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour con-traindre M. [J] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une as-treinte.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière et notamment la mauvaise foi du locataire justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

M. [J] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

M. [R] [K] et Mme [V] [Z] produisent un décompte indiquant que M. [J] [C] reste devoir la somme de 5203,76 € arrêtée à la date du 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [J] [C], comparant, n’a pas contesté le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 5203,76 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025, date de l’assignation, sur la somme de 2813,93 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [R] [K] et Mme [V] [Z], M. [J] [C] sera condamné à leur verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 5 avril 2019, par M. [R] [K] et Mme [V] [Z] à M. [J] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [R] [K] et Mme [V] [Z] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [J] [C] à payer à M. [R] [K] et Mme [V] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [J] [C] à verser à M. [R] [K] et Mme [V] [Z] la somme de 5203,76 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 16 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2813,93 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [J] [C] à verser à M. [R] [K] et Mme [V] [Z] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [J] [C] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 29 août 2025.

La greffière, Le juge