TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11804 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ICG

N° de MINUTE : 25/1517

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE [Adresse 4] SIS [Adresse 4]), représenté par son syndic en exercice, le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER ayant son siège social au [Adresse 2]) elle même représentée par son Président

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

C/

DEFENDEUR

Monsieur [M] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [U] est propriétaire de lots au sein d’un immeuble dénommé « [Adresse 4] » et situé [Adresse 4] à [Localité 7], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son administrateur provisoire le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER, a fait assigner M. [M] [U] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 14 866,57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2024,

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 912 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, arrêtés au 23 octobre 2024 ;

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 183,12 euros au titre des frais d’huissier relevant des dépens ;

— assortir ces condamnations d’une condamnation au paiement de l’intérêt légal à compter de la mise en demeure en date du 1er mars 2023, du commandement de payer en date du 31 mai 2023, de la mise en demeure en date du 19 septembre 2023, et de l’assignation pour le surplus ;

— ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation ;

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 1200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [M] [U] à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment la sommation de payer pour 183,27 euros, les frais de signification de l’assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, l’émolument de recouvrement revenant à l’huissier au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile :

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à domicile, M. [M] [U] n’a pas constitué avocat.

À l’audience d’orientation du 20 mai 2025, la présidente a ordonné la clôture de l’instruction, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 20 octobre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [M] [U] sur les lots 539, 364, 275, et 369 (et non les lots n°318, 423 et 495 comme indiqué de manière erronée par le demandeur dans son assignation) ;

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 23 octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 14 866,57 euros au titre des charges de copropriété impayées, après déduction de la somme de 912 euros dont laquelle le demandeur réclame le paiement au titre des frais de recouvrement et de la somme de 183,27 euros pour des frais d’huissier dont il réclame le paiement au titre des dépens ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 11octobre 2028, 19 juin 2019, 19 juillet 2021, et 20 juillet 2021 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— l’ordonnance du 16 novembre 2021 désignant le cabinet CONVERGENCE IMMOBILIER en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, et les ordonnances prolongeant sa mission jusqu’au 16 février 2025,

— les procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire les 31 janvier 2023 et 28 juin 2024, ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2921, et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024,

— des extraits du grand livre du précédent syndic, la SOCIETE DYONISIENNE DE COPROPRIETES, pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,

— les appels de fonds adressés à M. [M] [U] pour la période postérieure au 1er janvier 2022,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces permet d’établir que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 octobre 2024 s’élève à la somme de 14 866,57 euros.

De son côté, le défendeur, non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, M. [M] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 14 866,57 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 octobre 2024 (régularisation des charges de l’exercice 2022 incluse).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023, date de réception de la mise en demeure datée du 1er mars 2023, sur la somme de 6728,75 euros, à compter du 31 mai 2023, date de signification du commandement de payer, sur la somme de 990,28 euros, et à compter du 2 décembre 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 19 septembre 2023 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, à défaut d’avoir été réceptionnée par le débiteur.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En application de ces dispositions, la demande tendant au paiement de la somme de 183,27 euros au titre du commandement de payer signifié le 31 mai 2023 sera examinée sur le fondement de l’article 10-1 susvisé.

Un tel acte ne saurait, en effet, relever des dépens ainsi que le retient le demandeur, dès lors qu’il ne figure pas dans l’énumération limitative de l’article 695 du code de procédure civile, qu’il a été entrepris sans titre exécutoire, et que son accomplissement n’est pas prescrit par la loi.

En l’espèce, si les mises en demeure adressées à M. [M] [U] le 1er mars 2023 et le 19 septembre 2023 constituent bien des actes nécessaires en leur principe, néanmoins le demandeur ne justifie pas du bien fondé du montant de 36 euros qu’il réclame à ce titre. Ces frais, d’un total de 72 euros, seront donc écartés.

En outre, il ne saurait être fait droit à la demande formée au titre des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 840 euros, seront donc écartés.

Reste alors le coût du commandement de payer signifié le 31 mai 2023, qui constitue bien un acte nécessaire, pour un montant qui sera néanmoins ramené à 165,27 euros conformément à ce qui se trouve indiqué sur l’acte – le bien-fondé du « forfait de transmission » facturé pour un total de 18 euros n’étant pas démontré au regard des articles A444-10 et suivants du code du commerce.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 165,27 euros.

Par conséquent, M. [M] [U] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 165,27 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023, date de signification du commandement de payer.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 2 décembre 2024, date de la signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [M] [U] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement le défendeur n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le mois de juillet 2023 au moins.

Les manquements répétés de l’intéressé à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence,, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner M. [M] [U] à verser au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 1000 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [M] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, incluant notamment le coût de la signification de l’assignation et de la signification à venir de la présente décision, mais non le coût du commandement de payer signifié le 31 mai 2023 déjà indemnisé au titre des frais nécessaires de l’article 10-1.

Il n’appartient pas davantage au tribunal de se prononcer sur l’inclusion, dans les dépens, des frais d’exécution de sa décision, dont la charge est réglementée par des textes spéciaux.

Aucune disposition ne justifie par ailleurs que l’émolument prévu à l’article A444-32 du code de commerce soit mis à la charge du débiteur dans la présente espèce, s’agissant d’un émolument par principe à la charge du créancier en vertu de l’article R444-55 du même code dont la seule exception ouverte par le texte dans les procédures de contrefaçon ne saurait trouver application à la présente espèce.

Conformément à l’article 699 du code de procédure civile Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON sera autorisé à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, M. [M] [U] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, les sommes suivantes :

— la somme de 14 866,57 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 23 octobre 2024 (régularisation des charges de l’exercice 2022 incluse), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2023 sur la somme de 6728,75 euros, à compter du 31 mai 2023 sur la somme de 990,28 euros, et à compter du 2 décembre 2024 sur le surplus ;

— la somme de 165,27 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur les sommes susvisées, à compter du 2 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [U] à payer au syndicat des copropriétaires l’immeuble « [Adresse 4] » situé [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son administrateur provisoire, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [M] [U] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du commandement de payer signifié le 31 mai 2023, des frais d’exécution, et l’émolument prévu à l’article A444-32 du code de commerce ;

AUTORISE Maître Eric AUDINEAU du cabinet AUDINEAU-GUITTON à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES