TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT DU 26 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/11654 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNV6

N° de MINUTE : 23/11654

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9]

représenté par son syndic, la société HEURTEVENT P.E

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

C/

DEFENDEURS

Monsieur [I] [Z] [O]

né le 06 novembre 1954 à [Localité 13]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE de la SELARL LACLAUSE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2433

Madame [D] [H]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Marie-Françoise PECH DE LACLAUSE de la SELARL LACLAUSE AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 2433

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] sont propriétaires des lots n°06 et n°35 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7].

Par actes de commissaire de justice du 05 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) a assigné M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY en paiement de charges de copropriétés arrêtées au 20 novembre 2023.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 24 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de  :

— condamner solidairement M. [I] [Z] [O] et Madame [D] [H] à payer au syndicat des copropriétaires principal de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5]) les sommes de :

* 7 325,08 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 14 juin 2024, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire,

* 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

* 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter M. [I] [Z] [O] et Madame [D] [H] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner M. [I] [Z] [O] et Madame [D] [H] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 07 novembre 2024, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] demandent au Tribunal de :

— fixer le solde de la créance à hauteur de 3 392.63 euros ;

— débouter le SDC de sa demande en paiement de frais de recouvrement et frais annexes ;

— condamner le SDC en paiement d’une somme de 3 159,07€ de dommages et intérêts au titre de la décision prise par le SDC de renoncer à exercer des poursuites judiciaires contre l’ancien syndic NEXITY ;

— condamner le SDC en paiement d’une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre des fautes de gestion commises par les syndics NEXITY et CONUS, au nom, pour le compte de et sous la responsabilité de leur mandant ;

— condamner le SDC en paiement d’une somme de 3 569,22 euros de dommages et intérêts, au titre de la perte de chance de récupérer les charges locatives des exercices 2013, 2014 et 2015 ;

— condamner le SDC en paiement d’une somme de 1 400 euros de dommages et intérêts au titre des honoraires d’Avocats réglés pour la procédure abandonnée par le SDC, devant le Tribunal de proximité du RAINCY ;

— débouter DEBOUTER le SDC de toute demande additionnelle ;

— faire le compte entre les parties ;

— en cas de condamnation des défendeurs, ordonner la mise en place d’un échéancier de paiement sur 24 mois dont la première échéance sera fixée au jour de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner le SDC en paiement d’une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ;

— exonérer les Consorts [O] et [H] du paiement de leur quote-part dans les condamnations, frais et dépens exposés par le SDC du [Adresse 6].

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 27 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 11] produit notamment aux débats :

— une matrice cadastrale mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 09 septembre 2020 qui a approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 12 mai 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2013 au 31 décembre 2013, de l’exercice du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2014, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 19 avril 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 26 avril 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et une attestation de non-recours contre cette assemblée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 06 juin 2023 et une attestation de non-recours contre cette assemblée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 07 juillet 2023 et une attestation de non-recours contre cette assemblée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 05 janvier 2024 et une attestation de non-recours contre cette assemblée ;

— les contrats de syndic pour la période du 12 mai 2021 au 30 juin 2022, du 19 avril 2022 au 30 juin 2023 et du 26 avril 2023 au 30 juin 2024 ;

— la lettre recommandée avec avis de réception du 21 novembre 2023 adressée à « Monsieur et Madame [O] [H] » avec l’avis de réception qui ne comporte qu’une signature ;

— un extrait de compte consolidé au 20 novembre 2023 portant sur la période du 09 septembre 2020 au 30 octobre 2023 et comportant un solde antérieur au 09 septembre 2020 de 4 068,48 euros intitulé « reprise solde syndic CONUS » ;

— un extrait de compte consolidé au 14 juin 2024 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 15 mai 2024 ;

— un extrait de compte consolidé du 1er janvier 2000 au 07 février 2023 portant sur la période du 09 septembre 2020 au 30 janvier 2023 avec un solde antérieur au 09 septembre 2020 de 4 068,48 euros intitulé « reprise solde syndic CONUS » ;

— des appels de fonds datés du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2023.

Il y a lieu de déduire des extraits de compte consolidés au 14 juin 2024 portant sur la période du 1er janvier 2023 au 15 mai 2024 et du 1er janvier 2000 au 07 février 2023 les sommes suivantes pour un montant total de 5 300,98 euros  :

— le solde antérieur au 09 septembre 2020 intitulé « reprise solde syndic CONUS » d’un montant de 4 068,48 euros, dont il n’est ni justifié du détail ni de son exigibilité ;

— les frais de gestion du 17 mars 2021 dont il n’est pas justifié pour la somme de 56,50 euros ;

— les sommes de 435 euros au titre de « procédure référé 1/2 » le 1er mars 2022 et de 435 euros au titre « procédure référé 2/2 » le 1er mai 2022 dont il n’est pas justifié du vote par l’assemblée générale au titre des charges de copropriété ;

— les frais de recouvrement relevant le cas échéant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

* frais de mise en demeure du 17 mars 2021 d’un montant de 36 euros ;

* honoraires de mise en demeure de Me [S] du 22 juillet 2021 pour la somme de 120 euros

* honoraires Me [S] du 21 novembre 2023 pour la somme de 150 euros.

Dès lors, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] sont débiteurs de la somme de 2 024,10 euros.

M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] demandent au Tribunal de fixer la créance du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) au titre des charges de copropriété hors frais de recouvrement et frais annexes à la somme de 3 392,63 euros.

En conséquence, conformément à l’article 5 du code de procédure civile, il y a lieu de condamner M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] la somme de 3 392,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 juin 2024 suivant décompte du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] n’a formulé aucune demande chiffrée au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en se limitant à former une demande au titre des charges de copropriété et de recouvrement et ses conclusions ne permettent pas de déterminer les frais de recouvrement visés ni leur nécessité.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9]

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H]

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes et que cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] ne rapportent pas la preuve des fautes qu’ils imputent au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) ni le préjudice qu’ils ont personnellement et directement subis en lien de causalité avec ces fautes en se limitant à procéder par voie d’affirmation et en remettant en cause des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires qui ne peuvent être contestée que dans les conditions et formes requises par l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] seront déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] ne versent aux débats aucune pièce justifiant de leurs revenus et charges, de sorte qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils peuvent régler leur dette à l’égard du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) en 24 mensualités en sus du paiement des charges de copropriété courantes.

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] de leur demande de délai de paiement.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] ont la qualité de partie perdante et seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner M. [I] [Z] [O] et Mme [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne [I] [Z] [O] et [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] la somme de 3 392,63 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 juin 2024 suivant décompte du 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 10] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [I] [Z] [O] et [D] [H] de leurs demandes de dommages et intérêts ;

Déboute [I] [Z] [O] et [D] [H] de leur demande de délai de paiement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [I] [Z] [O] et [D] [H] aux dépens ;

Condamne [I] [Z] [O] et [D] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 8]) la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 26 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART