TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître TOUIZER

Monsieur [I]

Madame [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GUYON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64U3

N° MINUTE :

4 JCP

JUGEMENT

rendu le mercredi 25 février 2026

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 1] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître GUYON, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C2573

DÉFENDEURS

Monsieur [L] [I],

représenté par APJA 75 en sa qualité de curateur,

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître TOUIZER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1606

Monsieur [D] [I],

Madame [A] [C],

demeurant [Adresse 3]

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 17 décembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 février 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/00905 – N° Portalis 352J-W-B7J-C64U3

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet au 12 avril 2012, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] (ci-après la RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [L] [I] sur des locaux situés au [Adresse 4], 4ème étage, porte DD, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 367,65 €.

Par jugement du 22 février 2019, le juge des tutelles de [Localité 1] a placé M. [L] [I] sous le régime de la curatelle renforcée, puis, par décision du 26 janvier 2024, le juge a renouvelé la mesure et désigné l’APJA 75 en qualité de curateur.

M. [L] [I] héberge son fils, M. [D] [I], et sa belle-fille, Mme [A] [C]. Ces derniers détiennent des chiens.

Des voisins se plaignant de nuisances sonores et d’agressions occasionnées par un chien, la RIVP a, par actes de commissaire de justice des 14 février 2025 et 17 février 2025, assigné M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de résiliation du bail.

Initialement appelée à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 17 décembre 2025.

À l’audience du 17 décembre 2025, la RIVP, représentée par son conseil, a demandé de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [L] [I] et celle de tous occupants de son chef, notamment son fils et sa belle-fille,

— dire que la RIVP sera dispensée du respect des délais prévus par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] à payer à la RIVP la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts,

— condamner in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] à payer à la RIVP une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges appelés jusqu’au départ effectif des lieux,

— condamner in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de la convocation du 9 septembre 2024, de la signification du 25 octobre 2024 et des sommations des 9 septembre 2024 et 17 janvier 2025,

— condamner in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] à payer à la RIVP la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

M. [L] [I], assisté par son conseil, a demandé de:

— à titre principal : dire que les demandes de la RIVP sont irrecevables et mal fondées,

— à titre subsidiaire : dire que la procédure de résiliation est nulle et de nul effet et que la procédure d’expulsion est irrecevable est mal fondée,

— à titre très subsidiaire :

*accorder à M. [L] [I] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

*accorder à M. [L] [I] des délais de paiement sur 24 mois,

— en tout état de cause :

*condamner la RIVP aux dépens,

*condamner la RIVP à payer une somme de 2.000 € au titre de l’article 43 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,

*ordonner l’exécution provisoire.

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

M. [D] [I], cité à personne le 17 février 2025, et Mme [A] [C], citée à domicile le 14 février 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

L’article 7, b) et e), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

L’article 10 du bail reprend ces dispositions.

En l’espèce, depuis le début de l’année 2024, plusieurs voisins se plaignent auprès de la RIVP de troubles du voisinage causés par les occupants du logement de M. [L] [I] et notamment de :

— nuisances sonores nocturnes et diurnes : déplacements de meubles, claquements de portes, cris, aboiements de chiens qui seraient maltraités,

— agressions occasionnées par le chien de M. [D] [I] et Mme [A] [C] notamment sur une enfant de 4 ans le 17 juillet 2024 et sur une voisine de 93 ans le 15 janvier 2025 qui a dû faire l’objet d’une opération chirurgicale après avoir été mordue. D’après certains voisins, le chien ne porterait pas de muselière et serait tenu avec une laisse rétractable.

— incivilités, insultes, intimidations, menaces de mort et de violences sur les occupants et le personnel de l’immeuble,

— cafards remontant de l’appartement de M. [L] [I], présence d’un matelas avec des « traces de piqûres de punaises » dans les parties communes, et refus d’accès à son logement pour réparer une fuite d’eau engendrant des infiltrations chez les voisins.

Certains voisins déplorent subir des troubles du sommeil et un stress quotidien en raison de ces troubles.

Contrairement à ce qu’indique M. [L] [I], la RIVP n’est pas tenue de produire des constats d’huissier pour rapporter la preuve des troubles. La vingtaine d’attestations de témoins et les six plaintes et mains courantes déposées sont suffisamment éloquentes pour rapporter la preuve des troubles ainsi allégués.

M. [L] [I] déclare qu’il n’est pas l’auteur de ces nuisances et refuse de subir les conséquences des agissements de son fils et de sa belle-fille. Or, la résiliation du bail pour manquement à l’obligation d’usage paisible des lieux loués peut intervenir quand bien même les troubles n’auraient pas pour auteur le locataire lui-même mais des personnes hébergées par lui. En s’abstenant de faire cesser les troubles causés par ses occupants, M. [L] [I] méconnaît tout autant son obligation d’usage paisible du bien loué.

Malgré les nombreuses démarches engagées par la RIVP depuis plus de deux ans (mises en demeure adressées à M. [L] [I] et à son curateur, sommation de faire, entretiens organisés avec M. [L] [I] pour trouver une solution amiable), les troubles n’ont pas cessé. Ils ont lieu aussi bien dans les locaux qu’à ses abords, sont répétés et ont instauré un climat de peur au sein de l’immeuble. Les troubles du voisinage causés par M. [L] [I] et ses occupants doivent être qualifiés d’anormaux et caractérisent une méconnaissance par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Par conséquent, le bail de M. [L] [I] sera résilié à compter de l’assignation, soit du 17 février 2025, et son expulsion sera ordonnée.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-1 du même code dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le voisinage supporte les troubles occasionnés par M. [L] [I] et ses occupants depuis plus de deux ans. La RIVP a multiplié les démarches pour tenter de trouver une solution à l’amiable avant de demander la résiliation du bail en justice. Les assignations datent d’il y a plus d’un an.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [L] [I] un nouveau délai d’un an pour quitter les lieux. Il sera débouté de sa demande.

Toutefois, compte tenu de la situation personnelle de M. [L] [I], notamment de sa situation médicale, il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [L] [I] sera condamné à payer à la RIVP une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 17 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, les comportements des défendeurs ont causé un préjudice à la bailleresse qui a dû mobiliser des ressources techniques, humaines et financières pour trouver une issue au litige et dont l’image a été ternie auprès de ses locataires.

Dès lors, les défendeurs seront condamnés in solidum à payer à la RIVP la somme de 450 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à M. [L] [I] pour payer les dommages-intérêts qui s’élèvent à 450 € et alors que les débiteurs sont au nombre de trois.

M. [L] [I] sera débouté de sa demande.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les défendeurs, parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de la convocation du 9 septembre 2024 (154,90 €), de la signification du 25 octobre 2024 (155,55 €) et des sommations des 9 septembre 2024 (140,01 €) et 17 janvier 2025 (140,01 €).

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la RIVP les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à effet au 12 avril 2012 conclu entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] et M. [L] [I] sur les locaux situés au [Adresse 4], 4ème étage, porte DD, au 17 février 2025,

ORDONNE à M. [L] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, et notamment de M. [D] [I] et de Mme [A] [C], les lieux situés au [Adresse 4], 4ème étage, porte DD ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [L] [I] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [L] [I] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 17 février 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] à payer à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 450 € à titre de dommages-intérêts,

DÉBOUTE M. [L] [I] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] aux dépens, comprenant notamment le coût de l’assignation, de la convocation du 9 septembre 2024 (154,90 €), de la signification du 25 octobre 2024 (155,55 €) et des sommations des 9 septembre 2024 (140,01 €) et 17 janvier 2025 (140,01 €),

CONDAMNE in solidum M. [L] [I], M. [D] [I] et Mme [A] [C] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 1] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 25 février 2026

le greffier le Président