Décision du 10 Juillet 2025

Minute n° 25/00100

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 18]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS LE

CADRE D’UNE PROCÉDURE D’ÉVICTION COMMERCIALE

du 10 Juillet 2025

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Rôle n° RG 24/00137 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z754

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 18]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

S.A.R.L. NEW REMY COIFFURE, société à responsabilité limitée au capital de 2.000 euros, inscrite au R.C.S. de [Localité 10] sous le numéro n° 908 745 755

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [X] [K], commissaire du Gouvernement

[Adresse 1]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Rémy BLONDEL, Juge, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 16]

Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 05 février 2025

Date de la première évocation et des débats : 10 avril 2025

Date de la mise à disposition : 10 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société NEW REMY COIFFURE était propriétaire d’un fonds de commerce ayant pour objet une activité “salon de coiffure, vente de produits cosmétiques”, exploité dans un local commercial situé dans les lots 2 et 23 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7].

La société NEW REMY COIFFURE est titulaire d’un bail commercial conclu avec Monsieur [D] [T] et Madame [W] [U] épouse [T] pour une durée de neuf années entières et consécutives, commençant le 1er décembre 2021 et se terminant le 30 novembre 2030. Le loyer hors charges et hors taxes est d’un montant annuel de 11.880 euros.

Le local loué est situé dans le périmètre du projet de requalification du secteur [Adresse 12] qui a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique par arrêté préfectoral n°2023-1064 du 2 mai 2023.

Aux termes de l’arrêté préfectoral n°2023-1955 du 10 juillet 2023 les parcelles situées à l’intérieur de la déclaration d’utilité publique ont été déclarées cessibles au profit de la SOREQA.

Une ordonnance d’expropriation rendue le 25 janvier 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY a transféré la propriété du bien donné à bail à la société NEW REMY COIFFURE à la SOREQA.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offre à la société NEW REMY COIFFURE par acte d’huissier délivré le 11 juillet 2024 à personne morale.

Par une requête datée du 7 octobre 2024 et reçue le 10 octobre 2024 au greffe de l’expropriation, la SOREQA a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la société NEW REMY COIFFURE. La saisine a été dûment notifiée à la société NEW REMY COIFFURE.

Par une ordonnance rendue le 5 décembre 2024, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 5 février 2025, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée.

A l’issue de la visite, l’audience a été fixée au 10 avril 2025.

Dans ses dernières écritures, soutenues à l’audience, la SOREQA demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité due à la société NEW REMY COIFFURE à la somme de 47.842,57 euros, laquelle se décompose de la manière suivante:

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 43.587,60 euros, soit :

.72.646 euros de chiffre d’affaires moyen (HT) des années 2022 et 2023 x 60 %, coefficient multiplicateur ;

— indemnités accessoires : 4.254,97 euros, soit :

.indemnité de remploi : 2.725,36 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 1.529,61 euros.

Dans ses dernières écritures soutenues à l’audience, la société NEW REMY COIFFURE sollicite la somme de 222.000 euros, laquelle se décompose comme suit :

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 150.000 euros, soit :

— indemnités accessoires : 72.000 euros, soit :

.indemnité de remploi : 16.000 euros ;

.indemnité pour perte d’exploitation : 36.000 euros.

.indemnité de déménagement : 5.000 euros

.indemnité de licenciement : 15.000 euros

En outre, la société NEW REMY COIFFURE demande au juge de l’expropriation de condamner la SOREQA, outre aux dépens, au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose d’allouer les sommes suivantes :

— indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 74.558 euros, soit :

. 87.715 euros de chiffre d’affaires moyen TTC des années 2022 et 2023 x 85 %, coefficient multiplicateur ;

— indemnités accessoires : 10.666 euros, soit :

.indemnité de remploi : 6.306 euros ;

.indemnité pour trouble commercial : 4.360 euros.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.

Lors de l’audience du 10 avril 2025, les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes des articles L.311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité de dépossession allouée à l’exproprié doit ainsi lui permettre de se retrouver dans le même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation. Ce bien doit présenter les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le principe de la réparation est le même pour un commerçant ou un exploitant évincé, partiellement ou totalement, d’un fonds de commerce ou d’activité.

Ainsi, l’indemnité d’éviction doit lui permettre :

— soit de se procurer un autre local, d’une commercialité similaire, et d’être en situation de l’exploiter, dans des conditions équivalentes ;

— soit d’obtenir réparation de la perte de l’entier fonds de commerce.

En application des dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, la consistance du bien est appréciée à la date de l’ordonnance d’expropriation portant transfert de propriété, lorsque cette dernière n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, auquel cas la consistance du bien s’apprécie à la date dudit jugement. Conformément à l’article L.322-2 du même code, le bien est estimé à la date de la décision de première instance.

Sur les éléments préalables à la détermination de l’indemnité d’éviction

À titre liminaire, il convient de préciser que le fonds doit être évalué à la date du présent jugement, selon sa consistance au 25 janvier 2024, date de l’ordonnance d’expropriation.

1) Sur la date de référence

En application des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, cette date de référence se situe, pour les biens non compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé, à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers, le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il ressort des écritures non contestées du commissaire du Gouvernement et de la SOREQA que le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de [Localité 17] Commune dont la dernière modification a été approuvée le 25 juin 2024.

À cette date, le commissaire du Gouvernement et la SOREQA indiquent que l’ensemble immobilier objet de la présente instance était situé en zone UM, secteur urbain à vocation mixte.

2) Sur les surfaces et sur la consistance du fonds de commerce

Le bien, objet de l’éviction, dépend du bâtiment A de l’immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 14], sur la parcelle cadastrée [Cadastre 8]. Il s’agit du lot n° 2, correspondant à une boutique avec une arrière-boutique située au rez-de-chaussée, agencée en salon de coiffure, et du lot n° 23, correspondant à une cave au sous-sol.

Il s’agit d’un salon de coiffure avec une arrière-boutique, en très bon état d’entretien.

. Le sol carrelé sombre est en très bon état général,

. Les murs et le plafond blancs sont en très bon état,

. La devanture du salon, entièrement vitrée, est en bon état.

Le salon et l’arrière boutique sont équipés d’un bac à shampoing professionnel, de fauteuils en bon état et d’une caisse enregistreuse en état d’usage. Il comprend également une caméra de surveillance et un climatiseur réversible.

Un coin cuisine se trouve au fond à gauche de l’arrière-boutique. Il est équipé d’un évier, d’un réfrigérateur et d’un four à micro-ondes, le tout étant en bon état. La fenêtre de la cuisine est en PVC double-vitrage et est en bon état.

Une pièce WC et lavabo, en bon état d’entretien, se trouve au fond à droite de l’arrière-boutique.

Globalement, le salon de coiffure est en très bon état.

Lors de la visite, le salon de coiffure était fréquenté par une importante clientèle.

Il n’a pas pu être procédé à la visite de la cave, laquelle semblait être occupée par un tiers.

Il convient de préciser que l’immeuble est une construction R+3 en copropriété.

Il se trouve en centre-ville de [Localité 13] dans un quartier mixte, composé principalement d’immeubles d’habitation et de commerces. L'[Adresse 9] est une voie à double sens de circulation comprenant en plus des voies de tramway. L’avenue est très passante.

L’immeuble est desservi par :

— des transports en commun :

. l’arrêt de tramway T1 “Danton” est situé en face de l’immeuble,

. l’arrêt « [Localité 13] – 8 mai 1945 » de la ligne 7 du métro est à 500 mètres soit 5 minutes à pied,

— des axes routiers/autoroutiers et en particulier l’A86.

La SOREQA précise que le lot n°2 dispose d’une superficie de 27,33 m², ce qui n’est pas contesté par l’évincé. Le commissaire du gouvernement ne formule aucune observation sur cette superficie, qu’il convient donc de retenir.

3) Sur la méthode d’évaluation

S’agissant d’un fonds de commerce ou d’un fonds d’activité, deux méthodes sont généralement utilisées :

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité ne peut se réinstaller à proximité des locaux objets de l’expropriation, l’éviction commerciale entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, éléments essentiels du fonds de commerce. Le préjudice dans cette hypothèse doit être réparé par l’allocation d’une indemnité égale à la valeur de l’entier fonds de commerce, valeur qui ne peut être inférieure à celle du droit au bail. Une telle indemnisation induit l’engagement du commerçant ou de l’exploitant de ne pas se réinstaller à proximité de l’ancien fonds.

Pour déterminer la valeur de l’entier fonds de commerce, il convient de multiplier le chiffre d’affaires moyen, toutes taxes comprises, des trois derniers exercices clos, par un ratio prix de vente / chiffre d’affaires. Ce ratio (%) est déterminé en comparant le fonds à évaluer à des cessions récentes de fonds de commerce similaires sur le marché local ad hoc ;

— lorsque l’exploitant d’un commerce ou d’une activité peut soit se réinstaller à proximité, soit de manière plus éloignée, mais en conservant sa clientèle, l’éviction entraîne pour celui-ci la perte de son droit au bail, mais pas de sa clientèle dans sa globalité. Le préjudice correspond dans cette hypothèse à la perte du droit au bail, à éventuellement une perte partielle de sa clientèle et aux frais nécessaires à sa réinstallation dans des conditions similaires. L’indemnisation devra être égale à la valeur du droit au bail, généralement calculée selon la méthode du différentiel de loyer, et à la somme des autres postes de préjudice selon les montants justifiés.

Pour déterminer la valeur du droit au bail, il convient de déterminer :

— le montant théorique annuel du loyer de locaux commerciaux/d’activité loués sur le marché immobilier local ;

— le montant annuel et actualisé du loyer acquitté par le commerçant/exploitant évincé;

— le différentiel entre le montant théorique de loyer et le montant réel du loyer ;

— le coefficient de situation propre au commerce ou à l’activité exploités ;

et de multiplier le différentiel de loyer par le coefficient de situation. Le coefficient multiplicateur est déterminé par comparaison avec des mutations de fonds de commerce / activité équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché local.

En l’espèce, chacune des parties détermine la valeur de l’entier fonds de commerce ; il n’est pas contesté que le préjudice subi par le défendeur correspond à la perte de sa clientèle dans sa globalité.

La société NEW REMY COIFFURE sollicite une indemnisation sur la valeur du fonds de commerce à hauteur de 150.000 € sur la base de deux bilans comptables, année 2022 (chiffre d’affaires nets : 74.596 euros HT/ résultat d’exploitation : 6.101 euros) et 2023 (chiffre d’affaires nets : 70.696 euros HT/ résultat d’exploitation : 6.136 euros).

La SOREQA et la commissaire du gouvernement appliquent, quant à eux, la méthode du chiffre d’affaires. Pour la SOREQA, il convient de prendre en considération la moyenne des chiffres d’affaires annuel hors taxe des années 2022 et 2023 avec application d’un coefficient à définir. Pour le commissaire du gouvernement, les chiffres d’affaire s’apprécient toutes taxes comprises.

Si la SOREQA se prévaut de chiffres d’affaires hors taxes, elle ne conteste pas que l’usage professionnel, en matière de salon de coiffure avec vente de produits cosmétiques, est d’inclure la TVA du chiffre d’affaires.

Il convient donc d’appliquer l’une des méthodes prenant en considération de la valeur du fonds de commerce, à savoir la méthode par le chiffre d’affaires TTC.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de la SOREQA. Si l’évincé s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe l’indemnité en considération des termes de comparaison produits par les parties, à un montant compris entre :

—  47.842,57 € proposé par la SOREQA

—  222.000 € sollicité par la société NEW REMY COIFFURE

étant précisé que le commissaire du gouvernement retient une valeur de 85.200 €

1) Sur la détermination de l’indemnité principale

— Sur le chiffres d’affaires des deux derniers exercices :

La SOREQA, la société NEW REMY COIFFURE et le commissaire du gouvernement retiennent les chiffres d’affaires suivants :

EXERCICE

2022

2023

CA HT

74.596 €

70.696 €

TVA collectée

14.919 €

14.139 €

CA TTC

89.515 €

84.835 €

La société NEW REMY COIFFURE n’apporte, au soutien de son mémoire, aucune méthode de calcul pour fixer la valeur de 150.000 € qu’elle entend soutenir.

En l’espèce, il convient donc de retenir le chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, toutes taxes comprises, des années 2022 et 2023, soit une valeur de 87.175 € ((89.515 + 84.835)/2)

— Sur le ratio prix de vente/chiffre d’affaires :

La société NEW REMY COIFFURE ne produit aucun élément de comparaison.

Quatre termes de comparaison correspondant à des salons de coiffure (code NAF 9602A), un à [Localité 19], un à [Localité 11] et deux à [Localité 13], sont proposés par le commissaire du gouvernement. Le ratio moyen est de 101,22 %

Le commissaire du Gouvernement s’appuie par ailleurs sur les éléments de doctrine suivants :

-65% à 85 % CA annuel moyen TTC (coiffure hommes), Cote annuelle des valeurs vénale immobilières et foncières 2024 des éditions CALLON [Localité 15]

—  50 à 130 % CA annuel moyen TTC, barème du traité de l’évaluation des biens par [E] [V] (12ème édition)

Compte tenu de la stabilité du chiffre d’affaire sur les deux exercices comptables retenus, il propose un ratio HT de 85%.

La SOREQA demande à appliquer un ratio de 60 % sur la base de deux jugements rendus par le juge de l’expropriation siégeant au tribunal judiciaire de BOBIGNY, l’un en date du 30 juillet 2019 (RG 19/00153) portant sur un salon de coiffure sis à Montreuil et retenant un taux à 70 % et l’autre en date du 12 juin 2023 (RG 22/00021) portant sur un salon de coiffure situé à Saint-Denis et retenant un taux à 50 %. La société NEW REMY COIFFURE ne conteste pas ces éléments de comparaison et ne critique pas les ratios retenus.

En l’espèce, les termes proposés par le commissaire du gouvernement seront retenus car jugés pertinents en raison de la nature de l’activité. Concernant ceux de la SOREQA, ils ne pourront être retenus puisque se fondant sur des jugements dont il n’est pas établi leur caractère définitif.

Il convient de prendre en considération la situation géographique très favorable du fonds de commerce, en raison d’une bonne desserte par les transports en commun et de l’avenue très passante, de la stabilité du chiffre d’affaire et du bon entretien du local.

Au vu de ces éléments et des caractéristiques du fonds de commerce à évaluer, il convient de fixer le ratio à 85 %.

— Sur la valeur de l’entier fonds de commerce :

Compte tenu de ce qui précède, l’entier fonds de commerce sera évalué comme suit :

-87.175 euros (moyenne des chiffres d’affaires des années 2022 et 2023) x 85 % = 74 098,75 euros

En conséquence, l’indemnité principale d’éviction à verser à la société NEW REMY COIFFURE par la SOREQA est fixée à 74 098,75 euros.

2) Sur les indemnités accessoires

— Sur l’indemnité de remploi :

Aux termes de l’article R.322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

En l’espèce, elle a pour base le montant de l’indemnité principale.

Elle est égale à :

5% jusqu’à 23.000 euros = 1.150 euros

10% sur le surplus = 5.110 euros

Soit un total arrondi de 6.260 euros

— Sur l’indemnité pour trouble commercial :

L’indemnité pour trouble commercial a pour objet de réparer le préjudice causé par la perturbation dans l’exploitation du fonds de commerce à son transfert ou à son interruption.

La société NEW REMY COIFFURE sollicite de ce chef une indemnité de 36.000 euros sur la base de six mois de recettes.

La SOREQA propose de retenir une indemnité de 1.529,61 euros, calculée sur la base de trois mois de bénéfices.

Le commissaire du Gouvernement expose que trois méthodes peuvent être utilisées pour déterminer le montant de l’indemnité pour trouble commercial :

-3 mois de bénéfice ;

-15 jours de chiffre d’affaires annuel moyen ;

-1,5 mois de salaires et charges.

Il suggère de retenir la deuxième méthode, soit 15 jours du chiffre d’affaires moyen des trois derniers exercices clos, en l’espèce 4.360 euros arrondi, correspondant à 87.175 euros de chiffre d’affaires TTC moyen des années 2022 et 2023 / 300 jours théoriques d’activité x 15 jours.

En l’espèce, le trouble commercial fait référence aux préjudices divers subis pendant la période précédant l’arrêt de l’exploitation, cet arrêt résultant de la perte du fonds de commerce. Dans ces conditions, il existe bien un préjudice direct et certain lié à l’expropriation , distinct du préjudice indemnisé par l’allocation de la valeur totale du fonds et par l’indemnité de remploi, et qui doit être indemnisé.

La méthode consistant à indemniser le préjudice pour trouble commercial selon l’équivalent de 15 jours de chiffre d’affaires moyen des années 2022 et 2023 est la plus à même de réparer l’entier préjudice, qui est évalué selon le calcul suivant : (87.175 x 15) / 300 à la somme de 4.360 euros.

Par conséquent, il sera allouée une somme de 4.360 euros à la société NEW REMY COIFFURE en réparation du trouble commercial subi.

— Sur l’indemnité de déménagement et frais de licenciement du personnel :

La société NEW REMY COIFFURE demande à ce que soit fixée une indemnité pour frais de déménagement de 5.000 euros et frais de licenciement à hauteur de 15.000 euros, sans produire de justificatifs.

En conséquence, il convient de rejeter ces demandes.

***

Il s’ensuit que l’indemnité totale d’éviction à verser par la SOREQA à la société NEW REMY COIFFURE s’élève à la somme de 84. 719 euros arrondi et se décompose de la manière suivante :

— indemnité principale : 74.098,75 euros,

— indemnité de remploi : 6.260 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 4.360 euros,

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA supporte seul les dépens de première instance.

La SOREQA devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.

2) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SOREQA, partie tenue aux dépens, à verser à la société NEW REMY COIFFURE la somme de 600 euros.

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort, :

FIXE l’indemnité totale d’éviction due par la SOREQA à la société NEW REMY COIFFURE au titre de l’opération d’expropriation du local commercial situé dans les lots 2 et 23 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 14] sur la parcelle cadastrée [Cadastre 7] à la somme de 84.719 euros (quatre-vingt-quatre mille sept cent dix-neuf euros) se décomposant de la manière suivante :

— indemnité principale : 74.098,75euros,

— indemnité de remploi : 6.260 euros,

— indemnité pour trouble commercial : 4.360 euros

CONDAMNE la SOREQA à payer à la société NEW REMY COIFFURE la somme de 600 euros (six cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SOREQA aux dépens ;

REJETTE toutes les autres demandes des parties.

Cécile PUECH

Greffier

Rémy BLONDEL

Juge