TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e FRANCELLE

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e FRANCELLE

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14850 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3HR3

N° MINUTE :

Assignation du :

17 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 25 Septembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société EGIM

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Aurore FRANCELLE de l’AARPI ADONIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0422

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [W]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE,Greffière

Décision du 25 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14850 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3HR3

DÉBATS

À l’audience du 18 Juin 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 25 septembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [W] est propriétaire des lots n° 11, 25 et 43 de l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement en date du 27 septembre 2019, le tribunal d’instance de Paris a condamné M. [M] [W] à verser la somme de 4721, 98 euros au syndicat des copropriétaires au titre de charges de copropriété impayées au 1er janvier 2019, avec intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2019 au titre des frais, et 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier en date du 25 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer à M. [M] [W] aux fins d’obtenir le paiement d’une somme de 3055, 15 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Faute de paiement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] a fait assigner M. [M] [W] devant le Tribunal Judiciaire de Paris, par acte d’huissier du 17 novembre 2023, aux fins de le condamner à lui verser notamment la somme de 5252, 96 euros au titre de charges de copropriété et frais impayés.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner M. [M] [W] à lui verser :

— la somme de 10 068, 75 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 jusqu’au jour du parfait paiement,

— la somme de 3 299, 57 euros au titre des frais nécessaires prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, arrêtées au 23 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 jusqu’au jour du parfait paiement,

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné, M. [M] [W] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 novembre 2024.

L’affaire, plaidée à l’audience du 18 juin 2025, a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – Sur la demande en paiement de charges de copropriété :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] réclame la somme totale de 10 068, 75 euros au titre de charges de copropriété impayées arrêtées au 23 octobre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Pour justifier sa demande au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire des lots n° 11, 25 et 43 de M. [M] [W],

* un décompte de charges arrêté au 18 septembre 2023 mentionnant un arriéré de charges d’un montant de 5252, 96 euros et 2959, 57 euros au titre des frais,

* un décompte de charges du 14 juin 2024 au 10 octobre 2024 mentionnant un arriéré de charges de 13 368, 32 euros incluant une reprise de solde de 10 427, 13 euros à la date du 14 juin 2024,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à M. [M] [W] du1er janvier 2018 au 10 juillet 2023,

* les procès-verbaux des assemblées générales 14 mai 2019, 25 seprembre 2020, 22 juin 2021, 1er janvier 2022, 8 juin 2022, 7 juin 2023, 6 juin 2024.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

En l’espèce, il n’est pas versé aux débats d’appels de fonds postérieurs au mois de juillet 2023 et la reprise de solde à hauteur de 10 427, 13 euros figurant sur le décompte du 8 juillet 2024 n’est pas justifiée en l’état par les pièces produites.

Par conséquent, il convient de limiter la condamnation à l’arriéré de charges arrêté au 1er octobre 2023, incluant le 4ème appel de charges courantes et de travaux 2023, soit la somme sollicitée aux termes de l’assignation à hauteur de 5252, 96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023.

II – Sur les frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Par « frais nécessaires », il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, les mises en demeure en date du 26 janvier 2022, 19 mai 2022, 28 juillet 2022 et 25 octobre 2022 ne sont pas accompagnées des accusés de réception.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas que les « relances » adressées à M. [M] [W] les 17 février 2022, 9 juin 2022, 24 août 2022, 15 novembre 2022 seraient postérieures à des mises en demeure préalables, adressées dans les formes prévues à l’article 64 précité du décret du 17 mars 1967, conformément aux dispositions du a) de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, qui impute au seul copropriétaire concernés les frais de relance « à compter de la mise en demeure », ni du caractère « nécessaire » des-dites relances (ex. : Civ. 3ème, 12 novembre 2020, n° 19-21.018, troisième moyen).

Il y a lieu de faire droit à la somme correspondant au coût du commandement de payer du 25 janvier 2023 d’un montant de 149, 83 euros.

Enfin, s’agissant des frais de suivi de dossier, il ne s’agit pas de frais nécessaires au sens des dispositions précitées, en ce qu’ils font partie de la gestion courante du syndic et ne traduisent donc pas des diligences exceptionnelles, extérieures aux fonctions de base du syndic, au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).

Au regard de l’ensemble des éléments précités, M. [M] [W] sera condamné à verser la somme de 149, 83 euros au syndicat des copropriétaires au titre des frais prévus pr l’aticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

III – Sur la demande de dommages et intérêts :

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

En l’espèce, compte tenu de la condamnation judiciaire en date du 30 septembre 2021, et du sens de la présente décision, le syndicat des copropriétaires démontre l’existence de manquements répétés à l’obligation incombant à M. [M] [W] s’agissant du règlement de ses charges de copropriété.

Par conséquent, il convient de la condamner à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

IV – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du Code de procédure civile, au regard de la nature de l’affaire, de l’ancienneté de la dette.

M. [M] [W], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] au titre des frais irrépétibles.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de ses autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 5252, 96 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNE M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme 149, 83 euros au titre des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE M. [M] [W] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [M] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] de ses autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 7] le 25 Septembre 2025.

La Greffière Le Président