MINUTE N° : 25/00628

JUGEMENT

DU 21 Mai 2025

N° RC 25/00452

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[F] [W]

[C] [K] épouse [W]

ET :

[R] [N]

Débats à l’audience du 03 Avril 2025

Le

Copie executoire et copie à :

Maître BERBIGIER

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 8]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

TENUE le 21 Mai 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Avril 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 21 Mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [F] [W]

né le 26 Mars 1964 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

TOURS, représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS

Madame [C] [K] épouse [W]

née le 09 Juillet 1965 à DAKAR, demeurant [Adresse 2], représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER ET GARANCE, avocats au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Monsieur [R] [N]

né le 20 Janvier 1987 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

non comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé – signé électroniquement via Vialink- en date du 21 février 2024, Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W]- par l’intermédiaire de la SAS [Adresse 10] – ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [N] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 550 €, provisions pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 20 août 2024, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de location, demeuré infructueux.

Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] ont ainsi fait assigner Monsieur [R] [N] par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

— constater que Monsieur [R] [N] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner Monsieur [R] [N] au paiement de la somme en principal de 1 554,35 € au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal ;

— condamner Monsieur [R] [N] :

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— à la somme de 800,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— aux entiers dépens et aux frais de mise en exécution, en ce compris notamment les frais de commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, l’assignation et sa notification à la Préfecture.

A l’audience du 3 avril 2025, Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W], par la voix de leur Conseil, actualisent la dette locative à la somme de 1 819,67 € au 6 mars 2025 et maintiennent l’ensemble de leurs demandes.

Assigné par acte de commissaire de justice établi selon procès verbal de recherchers infructueuses en application de l’article 659 du Code de procédure civile, Monsieur [R] [N] n’est ni présent ni représenté.

Le diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience est vierge de toutes informations, Monsieur [R] [N] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous de la [Adresse 9].

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit au moins six semaines avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 8] par voie électronique le 2 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 février 2024 ainsi que le commandement de payer délivré le 20 août 2024 pour un montant en principal de 1 524,35 € et le décompte actualisé à la date de l’audience à la somme de 1 819,67 €.

En s’abstenant de comparaître, le locataire s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du Code civil.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative. Il conviendra de déduire du présent décompte les frais de relance et de rejet de prélèvement d’un montant total de 196 € qui ne relèvent pas de la dette locative ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 100,06 € à défaut de justificatif produit par le bailleur.

Monsieur [R] [N] sera condamné à verser à Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] la somme de 1 523,61 €, somme arrêtée au 6 mars 2025.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 en vigueur prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de location signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 20 août 2024 portant sur la somme en principal de 1 524,35 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Monsieur [R] [N] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de deux mois mentionné au commandement de payer. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 21 octobre 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023 – 668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur que Monsieur [R] [N] a repris le versement de son loyer courant depuis décembre 2024. Absent à l’audience, il n’a pu apporter aucune information sur sa capacité financière ni formuler de demande de délais.

Il ne pourra être accordé, dans ces conditions, des délais de paiement et l’expulsion de Monsieur [R] [N] sera prononcée selon les modalités fixées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [N] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 octobre 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur. Il sera condamné à verser au bailleur une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de cette date et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur les demandes accessoires

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge des bailleurs la totalité des sommes engagées pour la présente procédure. Monsieur [R] [N] sera condamné à leur verser la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Monsieur [R] [N] comprenant notamment le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la Préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 21 février 2024 entre Monsieur [R] [N] et Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] concernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 21 octobre 2024 ;

Condamne Monsieur [R] [N] à payer à Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] la somme de 1 523,61 € (MILLE CINQ CENT VINGT TROIS EUROS, SOIXANTE ET UN CENTIMES ) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 mars 2025 ;

Dit que Monsieur [R] [N] est désormais occupant sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence Monsieur [R] [N] de libérer le bien immobilier et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut, par Monsieur [R] [N], d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], deux mois après la notification à la Préfecture du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

Condamne Monsieur [R] [N] à payer à Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Rappelle que les frais d’exécution forcée sont à la charge du débiteur défaillant ;

Condamne Monsieur [R] [N] aux entiers dépens de l’instance ;

Condamne Monsieur [R] [N] à verser à Madame [C] [K] et Monsieur [F] [W] la somme de 600 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du Tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le vingt et un mai deux mille vingt-cinq par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,