TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

15 Septembre 2025

MINUTE : 25/00940

N° RG 25/02991 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24MD

Chambre 8/Section 1

Rendu par Madame ZAMBON Aude, Juge chargée de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDERESSE

Madame [K] [O] [N] [M] veuve [N] [A]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Abir BEN CHEIKH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 137

ET

DÉFENDEURS:

Monsieur [D] [W] [A] [L]

[Adresse 4]

SINGAPOUR 541189

Représenté par M^e Emilie LIMOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R172

Madame [G] [A] [L]

[Adresse 4]

SINGAPOUR 541189

Représentée par M^e Emilie LIMOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R172

Monsieur [X] [H] [A] [L] [I]

[Adresse 4]

SINGAPOUR 541189

[Localité 3]

Représenté par M^e Emilie LIMOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R172

Madame [Y] [A] [L]

[Adresse 4]

SINGAPOUR 541189

Représentée par M^e Emilie LIMOUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R172

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Madame Aude ZAMBON, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 01 Septembre 2025, et mise en délibéré au 15 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 15 Septembre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement en date du 27 février 2024, signifié le 13 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a notamment :

– prononcé la résiliation judiciaire du bail conclu entre, d’une part, Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] et Monsieur [N] [A] et, d’autre part, Monsieur [U] [J] et portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 6],

– condamné solidairement Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] et Monsieur [N] [A] à payer à Monsieur [D] [W] [A] [L], Madame [G] [A] [L], Monsieur [X] [H] [A] [L] [I] et Madame [Y] [A] [L] (les consorts [A] [L]), les héritiers indivisaires de Monsieur [U] [J], la somme de 14000 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation mensuelle,

– octroyé à Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] et Monsieur [N] [A] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire,

– en cas de non-respect de ces délais, autorisé l’expulsion de Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M], Monsieur [N] [A] et de tout occupant de leur chef des lieux litigieux.

Un commandement de quitter les lieux a été délivré à Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M].

C’est dans ce contexte que, par requête reçue au greffe le 20 mars 2025, Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] a saisi le juge de l’exécution du tribunal de céans afin que lui soit accordé, sur le fondement des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 12 mois pour libérer les lieux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 juin 2025 et renvoyée à l’audience du 1er septembre 2025 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M], représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour-même et demande au juge de l’exécution de :

— in limine litis, annuler le commandement de quitter les lieux,

— si le juge devait considérer le commandement régulier, à titre principal ordonner le sursis à exécution de la procédure dans la mesure où elle justifie avoir exécuté ses obligations entre les mains des conseils successifs des héritiers [A] [L],

— à titre subsidiaire, lui octroyer des délais avant expulsion de 12 mois,

— en tout état de cause, condamner les consorts [A] [L] au paiement des entiers dépens.

Elle conteste la validité du commandement de quitter les lieux, car celui-ci ne comporte pas la date de délivrance, ce qui lui porte nécessairement grief.

Elle estime en outre avoir respecté les délais de paiement. Elle explique les difficultés qu’elle a rencontrées pour payer l’indemnité d’occupation après le décès du propriétaire. Elle déclare qu’elle a eu affaire à trois avocats après le décès du propriétaire. Elle indique que le premier conseil du propriétaire n’a pas accusé réception des chèques qu’elle lui a envoyés et, que certains d’entre eux n’ont pas été encaissés.

Elle explique que, malgré ses paiements, un deuxième avocat l’a mis en demeure de payer. Elle précise qu’elle va alors procéder à des règlements par virements auprès de ce dernier, un RIB lui ayant été transmis.

Le commandement de quitter les lieux sera ensuite délivré par un troisième avocat, lequel n’avait pas connaissance des règlements effectués auprès des deux premiers conseils des consorts [A] [L]. Elle continue actuellement de s’acquitter de sa dette auprès de ce troisième avocat.

Elle fait également part de sa situation familiale et financière ainsi que de ses démarches de relogement. Elle expose que son époux est décédé en mars 2024 et qu’elle a quatre enfants dont un enfant majeur avec un lourd handicap. Elle indique qu’elle a demandé à ce que son enfant majeur bénéficie d’une prestation de compensation du handicap (PCH) afin de pouvoir être rémunérée en tant qu’aidante, mais qu’elle n’a toujours pas reçu de réponse à sa demande.

En défense, les consorts [A] [L], représentés par leur conseil, reprennent oralement leurs conclusions visées par le greffe le jour-même et demandent au juge de l’exécution de :

— à titre liminaire, juger que le commandement de quitter les lieux délivré le 5 mars 2025 est valable,

— au fond, constater le défaut de paiement d’au moins une échéance par la demanderesse, notamment de la somme de 5350 euros,

— en conséquence, rejeter la demande de suspension de la procédure d’expulsion et ordonner la poursuite de ladite procédure à l’encontre de la demanderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— en conséquence ordonner en exécution du jugement du 27 février 2024 la résiliation du contrat de location à compter du 15 août 2024 soit 15 jours après le courrier de mise en demeure adressé aux débiteurs le 31 juillet 2024,

— en conséquence, ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du demandeur ;

— en conséquence rejeter la demande de Mme [K] [O] [N] [A] née [N] [M] d’octroi de délais aux fins de relogement ;

— à titre reconventionnel, condamner Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] au paiement de l’arriéré locatif et des intérêts au taux légal,

— en tout état de cause, condamner Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] à leur payer la somme de 1240 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ils indiquent que le commandement de quitter les lieux est valable, car la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés est clairement spécifiée, seule date à mentionner à peine de nullité selon l’article R 411-1 du code des procédures d’exécution. Ils ajoutent qu’en tout état de cause l’absence de la date de délivrance ne fait pas grief à la demanderesse, qui reconnait elle-même dans sa requête avoir reçu ledit commandement le 5 mars 2025, ce qui permet de constater que le délai de deux mois pour quitter les lieux a bien été respecté.

Sur le fond, ils estiment que les délais judiciaires de paiement n’ont pas été respectés par la requérante. Ils expliquent les détails des sommes recueillies par chacun de leurs conseils. Ainsi, le commandement de quitter les lieux a été délivré à bon escient et la procédure d’expulsion ne peut être suspendue.

S’agissant de la demande de délais pour quitter les lieux, ils s’y opposent estimant que la requérante a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de fait pour rechercher un nouveau logement. Ils soulignent que les attestations de la Caisse d’allocations familiales (CAF) produites en demande ne mentionnent que deux enfants à charge de la requérante et non quatre. Ils ajoutent qu’aucune pièce n’est fournie permettant de justifier que l’enfant handicapé de Madame n’est pas pris en charge dans un établissement spécialisé. Ils déclarent que le rejet du recours DALO formé par la requérante est dû au caractère incomplet de son dossier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de nullité de commandement de quitter les lieux en l’absence de mention de la date de délivrance

Conformément aux dispositions du l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, «Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, elle ne peut avoir lieu avant l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter.

L’article R. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit la liste des mentions obligatoires à inclure dans le commandement de quitter les lieux, sous peine de nullité.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, les seules exceptions étant l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. Selon ce même article, « la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

En l’espèce, la partie demanderesse met en cause la validité du commandement de quitter les lieux en raison de l’absence de mention de sa date de délivrance.

Force est de constater que ledit commandement ne mentionne effectivement pas de date de délivrance. Toutefois, si la date exacte de la délivrance n’est pas précisée, le commandement mentionne la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés, à savoir le 5 mai 2025. En application de l’article R. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, seule la date à partir de laquelle les locaux doivent être libérés figure parmi les mentions obligatoires à inclure, sous peine de nullité, dans le commandement de quitter les lieux.

A défaut de texte prévoyant expressément la nullité, il revient à la demanderesse de démontrer que l’absence de la date de délivrance lui fait grief. Or, dans sa requête, reçue au greffe le 20 mars 2025, la demanderesse admet elle-même que le commandement de quitter les lieux lui a été signifié le 5 mars 2025, ce qui permet de vérifier que le délai de deux mois pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution a été respecté par les bailleurs. ll apparaît à la lecture de sa requête que cette date a été parfaitement comprise. Elle a également été en mesure de former un recours afin d’obtenir des délais avant expulsion.

En conséquence, à défaut de démontrer que l’absence de la date de délivrance du commandement de payer lui a fait grief, la demande de nullité du commandement de quitter les lieux pour ce motif sera rejetée.

Sur le bien-fondé de la délivrance du commandement de quitter les lieux

Il est rappelé que la procédure d’expulsion engagée sans titre exécutoire est nulle, sans avoir à faire la preuve d’un grief. Il est également rappelé que lorsqu’un commandement de quitter les lieux a été délivré à l’occupant, il appartient au juge de contrôler que les conditions de mise en œuvre de l’expulsion étaient réunies au jour du commandement.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le jugement rendu le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a accordé des délais de paiement à Mme [K] [O] [N] [A] née [N] [M] et à son époux, autorisant ces derniers à s’acquitter de la somme de 14 000 euros en 36 mensualités, soit 35 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette. Chaque versement devait intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du jugement. A défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, il était indiqué que le contrat de location serait résilié et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandé avec accusé de réception restée sans effet.

En l’espèce, les défendeurs versent aux débats une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception adressée par leur conseil à la requérante le 10 février 2025, que cette dernière ne conteste pas avoir reçu. Il lui est rappelé la teneur de la décision rendue le 27 février 2024 et le délai de 15 jours qui lui est laissé pour régulariser les sommes dues, précisant n’avoir perçu aucune somme permettant de régulariser la dette.

La requérante produit aux débats un certain nombre de pièces afin de justifier des paiements qu’elle a effectué ou souhaité effectuer depuis janvier 2024 jusqu’à la mise en demeure du 10 février 2025:

Un chèque de 2000 euros, daté du 23 novembre 2023 et encaissé sur le compte CARPA de Me [T] le 12 décembre 2023

Un chèque de 1050 euros daté du 10 avril 2024 et encaissé sur le compte CARPA de Me [T] le 28 août 2024

Un chèque de 1050 euros daté du 7 juin 2024 non encaissé par Me [T] du fait des défendeurs,

Un chèque de 1050 euros daté du 27 juillet 2024 non encaissé par Me [T] du fait des défendeurs,

Un virement de 1050 euros adressé Me [V] [B] en date du 26 octobre 2024,

Un virement de 1050 euros adressé Me [V] [B] en date du 18 décembre 2024

Un virement de 1050 euros adressé Me [V] [B] en date du 15 janvier 2025,

Un virement de 1050 euros adressé Me [V] [B] en date du 8 février 2025

Mme [K] [O] [N] [A] née [N] [M] verse aux débats deux copies de chèques qui auraient été adressés à Me [T] en août et septembre 2024. Toutefois, à défaut de preuve de réception desdits chèques par leur destinataire, il n’a pas été tenu compte de ces derniers.

Ainsi, [K] [O] [N] [A] née [N] [M] justifie du paiement ou de tentative de paiement de la somme de 9350 euros entre janvier 2024 et le 10 février 2025, date de la mise en demeure.

A la lecture du jugement rendu le 27 février 2024, le montant du loyer et des charges s’élève mensuellement à 1000 euros. La somme de 50 euros en règlement de l’arriéré n’est due qu’à compter du mois de juin 2024, mois suivant la signification du jugement. En conséquence, les sommes dues par la requérante entre janvier 2024 et février 2025 s’élèvent à 14 450 euros (1000 € x 5 mois + 1050 € x 9 mois).

La requérante ne justifie pas s’être acquittée de la somme de 5100 euros (14 450 € – 9350 €) dans les 15 jours qui ont suivi la réception de la mise en demeure du 10 février 2025.

Il ne peut en conséquence être considéré que la requérante a respecté les délais de paiement qui lui ont été accordé par décision judiciaire. Le contrat de bail est effectivement résilié, permettant ainsi la délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

La demande visant à surseoir à la mesure d’expulsion sera en conséquence rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes de l’article L412-3 alinéa 1er du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L412-4 de ce même code précise que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ; est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Ce même article dispose que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des pièces versées en demande que Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] occupe les lieux avec ses enfants. Selon l’attestation émise par la caisse des allocations familiales (CAF), elle a la charge de [F] [N] [A] (12 ans) et [C] [N] [A] (7 ans). Sa fille âgée de 21 ans [S] [N] [A], qui se trouve en situation de handicap réside également à son domicile. Elle ne démontre pas toutefois que son enfant âgé de 18 ans, [E] [N] [N] [A], réside à son domicile et est encore à sa charge ;

Les ressources mensuelles de la demanderesse sont composées du Revenu de Solidarité Active (870,30 euros) et d’allocations familiales (549,41 euros). Il faut ajouter à cette somme, l’allocation aux adultes handicapés versée à [S] [N] [A] à hauteur de 1016,05 euros. Ces ressources ne lui permettent pas de trouver un logement adapté à sa composition familiale dans le parc privé.

En ce qui concerne ses démarches de relogement dans le parc social, elle justifie d’un recours Dalo qui a été rejeté par décision du 26 juin 2024. Il faut souligner que cette décision négative n’est pas motivée par le caractère incomplet du dossier de la requérante. La Commission de médiation a simplement constaté l’absence d’éléments suffisants pour justifier la modification de sa décision initiale. En outre, cette décision est également motivée par le fait que la défenderesse n’avait pas démontré l’imminence de son expulsion, étant donné que l’acquisition de la clause résolutoire avait été suspendue par la mise en place d’un échéancier de remboursement de la dette. Par conséquent, le simple rejet de cette demande ne remet pas en question la bonne volonté de la requérante.

Il ressort des preuves soumises en demande que la défenderesse a effectué des paiements de manière irrégulière. Au regard de la faiblesse des ressources de la requérante, le caractère irrégulier de ces paiements ne remet pas en cause sa bonne volonté dans l’exécution de ses obligations.

Les défendeurs n’évoquent ni ne prouvent un besoin urgent de reprendre le logement litigieux.

Dans ces conditions, en l’absence de solution de relogement et compte tenu de la présence dans les lieux de deux enfants mineurs et d’une personne handicapée, il y a lieu d’accorder à la demanderesse des délais avant expulsion jusqu’au 1er juillet 2026.

Afin de ne pas pénaliser excessivement les propriétaires, ces délais seront subordonnés au paiement régulier de l’indemnité d’occupation courante, telle que prévue par le jugement rendu le 27 février 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers.

Sur les demandes reconventionnelles

Selon l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s’élèvent à l’occasion de l’exécution forcée. La Cour de Cassation a confirmé que le juge de l’exécution n’est tenu de statuer au fond que sur les difficultés directement liées en relation avec la mesure d’exécution contestée.

En l’espèce, il est demandé au juge de l’exécution d’ordonner la résiliation du contrat du bail, d’ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués, alors que ces mesures ont déjà été ordonnées dans la décision du juge des contentieux de la protection. Elles sont par conséquent sans objet.

Il est également demandé de condamner la partie demanderesse à payer aux défendeurs la somme de 5350 euros au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal pour chacune des échéances impayées.

Néanmoins, le juge de l’exécution ne peut statuer que sur les difficultés d’exécution des titres exécutoires qui sont directement en relation avec la mesure d’exécution contestée. En l’espèce était contesté le commandement de quitter les lieux, et était demandé à titre subsidiaire des délais pour quitter les lieux. La demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif ne relève en conséquence pas du pouvoir du juge de l’exécution et sera déclarée irrecevable.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] supportera la charge des éventuels dépens, et ce malgré le succès de sa prétention, l’instance ayant été introduite par cette dernière dans le seul objectif d’obtenir un délai avant son expulsion.

Il est en revanche équitable de rejeter la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige rend nécessaire de déclarer la présente décision exécutoire au seul vu de la minute, en application des dispositions de l’article R121-17 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort :

REJETTE la demande de nullité du commandement de quitter les lieux délivré le 5 mars 2025 ;

ACCORDE à Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M], ainsi qu’à tout occupant de son chef un délai jusqu’au 1er juillet 2026 inclus, pour se maintenir dans les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] ;

DIT qu’à défaut de paiement à son terme d’une indemnité d’occupation courante telle que fixée par le jugement du 27 février 2024 du tribunal de proximité d’Aubervilliers, et passé un délai de 15 jours suivant la réception d’une mise en demeure de payer les sommes dues, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] perdra le bénéfice du délai accordé et les propriétaires pourront reprendre la mesure d’expulsion ;

DIT que Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] devra quitter les lieux le 1er juillet 2026 au plus tard, faute de quoi la procédure d’expulsion, suspendue pendant ce délai, pourra être reprise ;

DÉCLARE sans objet la demande visant à ordonner la résiliation du bail et à ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles garnissant les lieux loués,

DÉCLARE irrecevable la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative et des intérêts au taux légal ;

CONDAMNE Madame [K] [O] [N] [A] née [N] [M] aux dépens ;

REJETTE la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉCLARE la présente décision exécutoire au seul vu de la minute.

FAIT À [Localité 5] LE 15 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION