TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02204 – N° Portalis DB3S-W-B7J-326F

Minute : 25/00778

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [O] [S] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [F] [E]

Madame [N] [T] épouse [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [O] [S] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 10]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [T] épouse [E]

[Adresse 5]

[Adresse 15]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 novembre 2020, OPH [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 433,89 €.

Par acte séparé du 22 décembre 2021, OPH [Localité 12] Habitat, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer de 68,58 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E], par exploit de commissaire de justice du 17 février 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 294,18 € et de justifier d’une assurance visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 juin 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [N] [T], épouse [E] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement des loyers ;

ordonner l’expulsion de M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] à payer :

la somme provisionnelle de 5 915,01 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation des baux et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [N] [T], épouse [E], comparante, justifie être assurée contre les risques locatifs, indique que M. [F] [E] a quitté les lieux et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 50,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant sa situation personnelle et financière.

M. [F] [E], assigné à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [F] [E] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 novembre 2020 que M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] doivent payer un loyer d’un montant de 433,89 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 68,58 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 942,36 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] restaient devoir la somme de 5 915,21 € euros à la date du 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] au paiement d’une somme provisionnelle de 5 915,21 €, arrêtée au 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 126,77 € à compter du 16 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 12 novembre 2020 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 17 février 2025 pour la somme en principal de 4 294,18 €. Le bail conclu le 22 décembre 2021 contient également une clause résolutoire en son article 6 et le commandement de payer a également visé cette clause.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause aux stipulations de l’article 6 du contrat précité.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

L’expulsion de M. [F] [E] sera ordonnée.

Toutefois, Mme [N] [T], épouse [E] propose de régler 50,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [N] [T], épouse [E] perçoit des ressources qui lui permet d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler sa dette locative. Elle justifie du paiement du loyer en totalité pour les mois de juillet et août, outre d’un paiement équivalent au loyer résiduel, après imputation fictive de la CAF et du RLS pour le mois de septembre de sorte que la condition de reprise du versement du loyer avant l’audience doit être considérée comme respectée.

Compte tenu de ces éléments, Mme [N] [T], est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets des clauses de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [N] [T], épouse [E] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [N] [T], épouse [E] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [T], épouse [E]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [N] [T], épouse [E], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux. M. [F] [E] n’y sera pas tenu dès lors qu’il n’occupe plus les lieux et n’est donc pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 17 février 2025 et de l’assignation en date du 16 juin 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2020 entre Est Ensemble Habitat et M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2021 entre Est Ensemble Habitat et M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [F] [E], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE solidairement M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 5 915,21 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 126,77 € à compter du 16 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance ;

AUTORISE Mme [N] [T], épouse [E], exclusivement, à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 915,21 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires, à l’égard de Mme [N] [T], épouse [E] exclusivement pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [N] [T], épouse [E] au paiement des loyers et charges provisionnels dus, d’une part, au titre du contrat de bail conclu le 12 novembre 2020 entre Est Ensemble Habitat et M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], d’autre part, au titre du contrat de bail conclu le 22 décembre 2021 entre les mêmes parties concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 3] sur la période courant du 1er décembre, terme de novembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [T], épouse [E] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [N] [T], épouse [E] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux;

CONDAMNE Mme [N] [T], épouse [E] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation formée à l’encontre de M. [F] [E] ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [E] et Mme [N] [T], épouse [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 11] le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION