AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 11 JUILLET 2025

N° RG 25/00187 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LI2K

Minute JCP n° 306 /2025

PARTIE(S) DEMANDERESSE(S) :

E.P.I.C. SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [O] [P], chargée de recouvrement judiciaire munie d’un pouvoir

PARTIES DÉFENDERESSES :

Madame [S] [T]

domiciliée : chez Monsieur [I], [Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [R] [J] [F]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER : Amelie KLEIN

Débats à l’audience publique de référé du 15 mai 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à EPIC SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (+pièces)

— copie certifiée conforme délivrée le aux défendeurs

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 20 octobre 2017, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] devenu E.P.I.C Société d’Economie Mixte Eurometropole de Metz Habitat, a consenti à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 379,99 euros ainsi que 101,33 euros pour les charges.

Par contrat du 28 juin 2021, l’ Office Public de l’Habitat Metz Métropole a consenti à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], un bail portant sur un garage (référence garage n°2) situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 35,46 euros.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT venant aux droits de l’Office Public de l’Habitat Metz Métropole a fait signifier à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] le 11 septembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 3189,66 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025 remis à étude, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT a fait assigner Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

Aux termes de son assignation, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 novembre 2023 ;Constater de plein droit la résiliation du bail d’habitation conclu le 20 octobre 2017, par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] devenu la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] ; Constater de plein droit la résilisation du contrat de bail portant sur un garage conclu le 28 juin 2021, par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] devenu la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] ; Ordonner l’expulsion de Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] ainsi que de tous occupants s’y trouvant de son chef, et, au besoin, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux ;

Dire et juger qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un local aux risque et périls du défendeur ; Condamner solidairement à titre provisionnel Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, en deniers ou quittances, la somme de 1421,98 euros au titre du bail d’habitation, et 184,68 euros au titre du bail portant sur le garage. Soit pour la période correspondant du 1er mai 2023 au 31 janvier 2024, période de solidarité des époux, correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décompte actualisé à la date du 12 mai 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement; Condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [J] [F] à payer à la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, en derniers ou quittances, la somme actualisée de 845,40 euros (à partir du 1er février 2024) correspondant à l’arriéré de loyers et charges, suivant décompte actualisé arrêtée à la date du 13 mai 2025, pour le bail d’habitation et le bail portant sur le garage, augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d’occupation sera révisée conformément aux augmentations qui seront décidées dans le cadre de la législation applicable aux Organisme H.L.M. ; Dire que l’indemnité d’occupation sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les acomptes sur charges ;Dire que la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d’eau ainsi qu’elle aurait pu le faire si le bail n’avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner le défendeur à payer au demandeur la somme de 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC ; Condamner solidairement [J] née [T] [S] et Monsieur [R] [J] [F] en tous les frais et dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement du 11 septembre 2023, et de la présente assignation, au terme de l’article 696 du Code de Procédure Civile.Au soutien de ses demandes, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, précise que le locataire n’a pas régularisé l’arriéré de loyers et charges dans le délai de deux mois postérieurement à la délivrance du commandement de payer.

A l’audience, la Société d’Economie Mixte EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, représenté par son conseil, déclare que la dette est de 2325,74 euros. Le loyer d’avril et de mai ont été payés, plus un accompte. Elle déclare également déclare ne pas avoir eu le courrier de préavis de congé de Madame du mois de décembre 2023.

En défense, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], présents à l’audience, reconnaîssent être tenus d’une dette locative. Madame [S] [J] née [T] précise avoir quitté le logement en décembre 2023, les époux ayant par la suite divorcé en janvier 2024. Elle demande que sa part de la dette locative soit ramenée à la période antérieure au divorce. Monsieur [R] [J] [F] admet être seul à l’origine de la dette locative née postérieurement au départ de son épouse. Il demande à être autorisé à régler sa dette selon des délais de paiement, en supplément du loyer courant et à pouvoir se maintenir dans le logement en bénéficiant de la suspension des effets de la clause résolutoire.

Madame [S] [J] née [T] expose être au chômage et être en attente du versement de l’aide au retour à l’emploi (ARE) par France Travail. Dans le cadre du délibéré, elle justifie qu’elle percevra l’ARE à compter du 23 mai 2025 pour un montant de 590,40 euros par mois.

Monsieur [R] [J] [F] précise percevoir une pension d’invalidité de 1050 euros par mois, ainsi qu’une rente de 677 euros par trimestre, soit un revenu global mensuel de 1275 euros. Il est bénéficiaire de l’aide au logement et de prestations familiales de 148 euros par mois pour un enfant. Il assume la charge de deux enfants mineurs et accueille à son domicile un enfant majeur qui travaille.

L’affaire était mise en délibéré au 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataires le 11 septembre 2023 , et une fiche signalétique a été notifiée à la Caisse d’Allocations Familliales le 6 mai 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 14 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 15 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ces dispositions relèvent de l’ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s’acquitter de la dette priment.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire ( article 6°) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 11 septembre 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 3189,66 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 12 novembre 2023.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, les locataires produisent leur acte de mariage mentionnant le divorce déposé au rang des minutes le 18 janvier 2024. La solidarité des locataires s’arrêtent donc à cette date.

La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT produit un décompte actualisé au 12 mai 2025 aux termes duquel Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] lui doivent solidairement la somme de 2027,18 euros pour le bail d’habitation, la solidarité portant uniquement sur la somme de 1421,98 euros.

Elle produit également un décompte actualisé au 12 mai 2025 aux termes duquel Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] lui doivent la somme de 298,56 euros au titre du bail portant sur le garage, la solidarité portant uniquement sur la somme de 184,68 euros.

En conséquence, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] seront condamnés solidairement, à titre provisionnel, à payer à La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 1421,98 euros pour le bail d’habitation, et la somme de 184,68 euros au titre du bail portant sur le garage, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile ;

En conséquence, Monsieur [R] [J] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à payer seul à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 605,20 euros pour le bail d’habitation, et la somme de 113,88 euros au titre du bail portant sur le garage, avec intérêts au taux légal, à compter de la délivrance du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile ;

Sur l’octroi de délais de paiement et la demande d’expulsion :

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

En considération des éléments versés aux débats, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Si la demande d’expulsion devient nécessairement sans objet, il sera toutefois décidé que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et d’autre part de la dette locative selon les délais de paiement accordés, justifiera le rétablissement des effets de la clause résolutoire, et ce, dès le premier impayé, ainsi que la condamnation provisionnelle de Monsieur [R] [J] [F] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement:

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] faisaient l’objet d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], parties perdantes, seront condamnées aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], tenus aux dépens, seront condamnés à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

La présente ordonnance est de plein droit assortie de l’exécution provisoire, en vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée aux baux d’habitation et de garage conclus respectivement le 20 octobre 2017 et le 28 juin 2021 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5] devenu la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, à Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] concernant le logement situé [Adresse 1], ainsi que le garage n°2, sont réunies à la date du 12 novembre 2023 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] solidairement à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, la somme de 1421,98 euros au titre du bail d’habitation comprenant le loyer et les charges, incluant l’échéance du mois de janvier 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] solidairement à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, la somme de 184,68 euros au titre du bail portant sur le garage, incluant l’échéance du mois de janvier 2024 ;

AUTORISONS Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F], seul tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler cette dette dont la somme totale est de 1606,66 euros en 19 mensualités de 84,56 euros et une dernière mensualité pour le solde ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;que Monsieur [R] [J] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à La SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [J] [F] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [R] [J] [F] seul à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, la somme de 605,20 euros au titre du bail d’habitation comprenant le loyer et les charges, incluant l’échéance du mois d’août 2024 ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [R] [J] [F] seul à payer à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT, la somme de 113,88 euros au titre du bail portant sur le garage, incluant l’échéance du mois d’aoûr 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [R] [J] [F], tenu par ailleurs de payer les loyers et charges courants, à régler ces dettes dont la somme totale est de 719,08 euros en 19 mensualités d’un montant de 37,84 euros et une dernière mensualité pour le solde ;

DISONS que le paiement de chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant la durée d’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail d’habitation pourra se poursuivre ;

DISONS que dans le cas contraire, toute mensualité, concernant tant les loyers et charges courants que le règlement de la dette locative, aura pour effet :

que la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;que le solde de la dette locative mentionnée ci-dessus deviendra aussitôt exigible;qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ;que Monsieur [R] [J] [F] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs ;DISONS que, sous ces réserves, les demandes de la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT tendant à l’expulsion de Monsieur [R] [J] [F] et à sa condamnation à une indemnité d’occupation sont sans objet ;

CONSTATONS qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] bénéficient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ;

REJETONS toute autre demande ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] à payer la SEM EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [J] née [T] et Monsieur [R] [J] [F] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023, de l’assignation en référé du 13 mars 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 14 mars 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi jugé et prononcé le 11 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

La greffière La juge