TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/10016

N° Portalis DB3S-W-B7I-2EAE

Minute : 925/25

S.A. [Adresse 6]

Représentant : M^e Christian PAUTONNIER,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Madame [S] [R]

Monsieur [I] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e PAUTONNIER

Copie délivrée à :

M. Et MME [R]

Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [D] [P], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 10]

Comparante en personne

Monsieur [I] [R], demeurant [Adresse 10]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice du 9 janvier 2024, la société [Adresse 6] a fait signifier à M. [I] [R] et Mme [S] [R] un commandement de payer la somme en principal de 8302,32 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice du 16 septembre 2024, la société [Adresse 6] a fait assigner M. [I] [R] et Mme [S] [R], devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— prononcer la résiliation judicaire du bail des locaux [Adresse 10] à [Localité 7] pour manquements graves et répétés des locataires à leur obligation principale de paiement,

— ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que tous les occupants de leur chef des lieux avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion, aux frais, risques et périls des défendeurs ,

— condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes:

? 9426,59 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, terme du mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

? une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

? 2000 euros de dommages et intérêts,

? 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

? les entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après un renvoi, à l’audience du 26 mai 2025, la société [Adresse 6], représentée, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 6053,76 arrêtée selon décompte du 21 mai 2025. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et s’en est rapportée à la décision du tribunal sur l’octroi éventuel de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, elle a exposé que la société [Adresse 6] a donné à bail à M. [I] [R] et Mme [S] [R], un logement, [Adresse 9] situé [Adresse 10] sur la commune de [Localité 7]. Elle a indiqué ne pas être en capacité de verser aux débats le contrat de bail. Elle a soutenu sur le fondement des articles 1224 et suivant du code civil que les défendeurs ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

M. [I] [R] et Mme [S] [R], comparants, ont confirmé louer un local d’habitation et un parking à l’adresse indiquée depuis 2006. Ils ont exposé travailler tous les deux, Monsieur [R] percevant la somme de 2050 euros par mois, Mme [R] percevant 2500 euros. Ils ont indiqué avoir 4 enfants à charge. Ils ont sollicité de pouvoir se maintenir dans les lieux et ont proposé d’apurer la dette par des versements mensuels de 300 euros en sus du paiement du loyer.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

Par note en délibéré expressément sollicitée, la société [Adresse 6] a fait parvenir à la juridiction un décompte de la dette locative arrêtée au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 septembre 2024 soit six semaines au moins avant la première audience du 16 décembre 2024.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la société [Adresse 6] le 11 décembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de résiliation judiciaire est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 9 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 mai 2025, non contesté par les défendeurs, que la société [Adresse 6] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient par conséquent de condamner M. [I] [R] et Mme [S] [R] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 6053,76 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse, au titre de l’arriéré locatif.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des défendeurs en application de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le décompte arrêté au 21 mai 2025, que la dette s’élève à 6053,76 euros.

L’examen du décompte démontre des règlements réguliers depuis septembre 2024, réglant l’échéance en cours mais également des suppléments, insuffisants à rembourser la dette mais venant la diminuer.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

À défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [I] [R] et Mme [S] [R] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il conviendra dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local sur le fondement de l’article 1240 du code civil, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y aura lieu de condamner les locataires au paiement de cette indemnité à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Cette condamnation sera assortie de la solidarité en raison de la situation maritale des défendeurs en application de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mau-vaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des inté-rêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société [Adresse 6] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum M. [I] [R] et Mme [S] [R], aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il convient également de les condamner in solidum à verser à la société [Adresse 6] la somme de 100 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la société [Adresse 6] aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [S] [R] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 6053,76 euros actualisée au 21 mai 2025, échéance d’avril 2025 incluse,

AUTORISE M. [I] [R] et Mme [S] [R] à s’acquitter de la dette en 21 fois, en procédant à 20 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de location concernant les locaux situés [Adresse 10], à [Localité 7] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [R] et Mme [S] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [I] [R] et Mme [S] [R] à payer à la société [Adresse 6] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE in solidum M. [I] [R] et Mme [S] [R] à payer à la société [Adresse 6] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [I] [R] et Mme [S] [R] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE JUGE