TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 11]

[Localité 14]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 16]

REFERENCES : N° RG 24/02619 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZBCZ

Minute :

JUGEMENT

Du : 21 Février 2025

Société 1001 VIES HABITAT, SA d’HLM Venant aux droits de LOGEMENT FRANCAIS

C/

Monsieur [S] [I]

Madame [X] [D] [I] née [U]

Monsieur [Z], [R] [L]

Madame [J] [L] née [G]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 21 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société 1001 VIES HABITAT, SA d’HLM,

Venant aux droits de LOGEMENT FRANCAIS

[Adresse 15]

[Adresse 10]

[Localité 12]

Représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

Substitué par M^e Irene GABRIELIAN, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [I]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

Substitué par M^e Patricia BARTHELEMY, avocat au barreau de PARIS

Madame [X] [D] [I] née [U]

[Adresse 7]

[Localité 13]

Représentée par M^e Karine BUFE, avocat au barreau de l’ESSONNE

Monsieur [Z], [R] [L]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Comparant en personne

Madame [J] [L] née [G]

[Adresse 9]

[Localité 13]

Comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Jeanine HALIMI

M^e Xavier MARTINEZ

M^e Karine BUFE

Madame [J] [L] née [G]

Monsieur [Z], [R] [L]

Expédition délivrée à :

Par exploits de commissaire de justice du 08-03-24 et du la société 1001 VIES HABITAT , propriétaire de locaux a fait assigner M. [I] [S] et MME [U] [X] locataires suivant bail d’habitation et d’un box sis [Adresse 6] [Localité 18][Adresse 1] [Localité 8] , et M. [L] [O] et MME [L] [J] , occupants du box, aux fins d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail d’habitation aux torts exclusifs du locataire pour sous-location d’un box et l’autorisation de procéder à l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef qui ne quitteraient pas les lieux,

— la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer majoré des charges récupérables et la condamnation solidaire de M. [I] [S] et MME [U] [X] et M. [L] [O] et MME [L] [J] au paiement de celle-ci,

— la condamnation solidaire de M. [I] [S] et MME [U] [X] au paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

A l’audience le conseil de la société 1001 VIES HABITAT indique que :

— le bailleur a été informé de la sous-location du box et a sommé le 19-11-23 M. [L] [O] et MME [L] [J] de cesser la sous-location du box ,

— la même sommation a été faite à M. [I] [S] et MME [U] [X] le 19-11-23 et le 05-01-24 .

La société 1001 VIES HABITAT rappelle que

— le bail prévoit en son article 3 des “charges et conditions” cette interdiction de sous-louer,

— aucune clé n’a été rendue ,

et formule une nouvelle demande de remise en état de la serrure du box à la charge du locataire.

A l’audience M. [I] [S] , représenté par son conseil , répond que :

— sur l’instance de M. [L] [O] il a consenti à prêter son box ,

— quand il a voulu le récupérer il n’a plus eu de nouvelle de M. [L] [O] et a découvert que ce dernier avait posé un cadenas sur la porte,

— il a averti le 03-02-24 le bailleur pour prouver sa bonne foi ,

— le 12-02-24 il a découpé le cadenas du box et a constaté que divers objets lui appartenant n’étaient plus présents à savoir : un escabeau 4 marches , la poignée d’un cric à 2 tonnes , deux chandelles de marques Facom .

— le 29-02-24 il a porté plainte pour abus de confiance et la disparition de ces objets.

Il indique qu’il n’a réalisé aucun profit même s’il reconnaît avoir perçu la somme de 540 euros depuis juillet 2023 .

Il demande donc la non résiliation du bail d’habitation , subsidiairement un délai de trois mois pour restituer le box afin de pouvoir débarrasser le local .

A titre reconventionnelle il sollicite que :

— M. [L] [O] et MME [L] [J] le garantissent de toute condamnation financière prononcée à son encontre du fait du bailleur ,

— le juge des contentieux de la protection ordonne à M. [L] [O] et MME [L] [J] la restitution des objets absents du box et à défaut prononce une astreinte à leur égard de 50 euros par jour de retard,

— la condamnation de M. [L] [O] et MME [L] [J] au paiement de la somme de 1000 euros au titre de son préjudice financier , outre la somme de 100 euros au titre de son préjudice moral .

A l’audience MME [U] [X] , représentée par son conseil , indique qu’elle a quitté le domicile conjugal en décembre 2020 et que le divorce a été prononcé le 15-02-24 . Elle dénie donc sa réponsabilité dans la sous-location du box .

Elle sollicite du juge des contentieux de la protection que :

— le bail ne soit pas résilié du fait de la bonne foi de son ex-conjoint,

— à titre subsidiaire , la condamnation de M. [I] [S] à la garantir de toute condamnation financière du chef du bailleur ,

— de débouter le bailleur de ses demandes.

A l’audience M. [L] [O] et MME [L] [J] répondent que :

— l’initiative de la location a été prise par M. [I] [S] et il n’a jamais été question de prêt,

— M. [I] [S] s’est prétendu propriétaire du box ,

— le montant mensuel du loyer était de 90 euros et le loyer était payé tous les deux mois à hauteur de 180 euros ,

— un chèque est revenu impayé , c’est alors que M. [I] [S] a voulu récupérer le box ,

— le 19-11-23 , suite à la sommation du bailleur , le box a été restitué à M. [I] [S] ainsi que la télécommande et les clés.

M. [L] [O] et MME [L] [J] demandent que le juge des contentieux de la protection :

— reconnaisse l’existence d’un bail verbal conclu avec M. [I] [S] et concernant le bail

— condamne M. [I] [S] à leur rembourser les loyers versés à savoir la somme de 540 euros et ils produisent pour ce faire des relevés de comptes de janvier 2023 à octobre 2023 de leur banque mentionnant :

.un chèque de 180 euros le 12-12-22,

.un chèque de 180 euros le 10-02-23,

.un chèque de 270 euros le 13-06-23,

.un chèque de 180 euros le 21-09-23,

— débouter les parties de toute demande à leur égard.

La société 1001 VIES HABITAT réplique que le montant du loyer du box est de 31.73 euros et que les fruits civils tirés de la sous-location de sa propriété lui reviennent . La société 1001 VIES HABITAT en demande restitution .

Au cours des débats les parties ont reconnu que le box se trouve sis [Adresse 4] [Localité 17] et non [Adresse 5] à [Localité 17] .

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la mise hors de cause de MME [U] [X]

MME [U] [X] justifie de son divorce prononcé le 15-02-24 et des effets de celui-ci fixés à compter de décembre 2020. Les faits reprochés à M. [I] [S] étant postérieurs à cette date , il y a lieu de mettre hors de cause MME [U] [X].

Sur la résiliation du bail pour sous location

Il résulte des pièces produites que M. [I] [S] a conclu avec le demandeur un bail .

— Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par le défaut du preneur de remplir ses obligations comprenant l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille selon l’article 1728 du Code Civil .

— L’article 8 de loi du 6 juillet 1989 et l’article 442-8 du Code de la Construction et de l’Habitation interdisent la sous-location .

— Le bail prévoit l’interdiction de céder le contrat de location ou de sous-louer le logement sans l’accord du bailleur .

Par courrier du 03-02-24 M. [I] [S] reconnaît avoir reçu des loyers du fait de la location du box annexé à la location de son appartement en contravention des règles incluses dans le bail . Dès lors le locataire a manqué à son obligation et le bail du box sera résilié .

Un contrôle de proportionnalité est toutefois nécessaire avant d’étendre la résiliation du bail du box au bail principal d’habitation . En effet il convient de veiller au respect “de la vie privée et familiale, du domicile” du locataire . En l’espèce M. [I] [S] est âgé de 83 ans et a vécu dans ce logement de nombreuses années. Il convient donc de préserver son domicile et la demande de résiliation du bail d’habitation est donc rejetée .

Ainsi la location du box a donc cessé à compter du 08-03-24 , date de l’assignation et le propriétaire peut exiger la libération des lieux et l’expulsion .

Si des meubles ou objets mobiliers se trouvent dans le box au moment de la reprise, leur enlèvement sera ordonné dans les conditions fixées au dispositif .

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation doit être fixée au montant du loyer majoré des charges récupérables justifiées . Elle est due à compter de la résiliation du bail le 08-03-24.

M. [I] [S] , gardien du box et seul responsable de son occupation , sera tenu au paiement de l’ indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux .

Sur les fruits civils et la demande de dommages et intérêts

Il résulte du statut du bien loué selon les articles 546 et 547 du Code Civil que les loyers perçus par le locataire au titre de la sous-location sont des fruits civils de la propriété et appartiennent de facto au propriétaire . Le locataire doit rembourser les sommes perçues au bailleur .

En l’espèce il ressort des copies de chèques de M. [L] [O] et MME [L] [J] que M. [I] [S] a perçu la somme de 540 euros sur une période de 9 mois . Dès lors il est fait droit à la demande de dommages et intérêts de la société 1001 VIES HABITAT à l’encontre de M. [I] [S] à hauteur de 540 euros .

La demande complémentaire de dommages et intérêts du bailleur à hauteur de 2000 euros est donc rejetée .

Sur la remise en état de la porte du box

Au jour de l’audience , la société 1001 VIES HABITAT mentionne qu’il ne lui a pas été remis les clés du box , ni la télécommande de la porte d’accès.

M. [I] [S] a reconnu avoir posé un cadenas , puis avoir sectionné celui-ci .

M. [I] [S] gardien du box et responsable de son état devra supporter la remise en état de celui-ci comprenant la remise en état de la serrure.

Sur la demande de recherche de garantie auprès de M. [L] [O] et MME [L] [J] et la demande de dommages et intérêts

Selon l’adage « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude » , M. [I] [S] ne peut demander que M. [L] [O] et MME [L] [J] supportent les condamnations financières mises à son encontre du fait de la négligence qu’il a commise à l’égard de l’exécution du bail relatif au box .

Sa demande est donc rejetée ainsi que celles relatives à des dommages et intérêts .

Sur la restitution d’objets à l’intérieur du box

M. [I] [S] prétend que divers objets ont disparu du box au cours de la location de ce dernier à M. [L] [O] et MME [L] [J] . Toutefois aucun état des lieux d’entrée n’ayant été fait et la preuve de l’existence de ces objets n’étant pas rapportée , il n’est pas fait droit aux demandes de M. [I] [S] relatives à ces objets .

Sur la demande de délai pour restituer le box

Depuis la sommation de cesser la sous-location le 19-11-23 et l’assignation le 08-03-24 , M. [I] [S] a eu suffisamment de temps pour débarasser le local , d’autant que celui-ci censé être occupé par un véhicule , se doit d’être vide .

La demande est donc rejetée.

Sur la demande de restitution des sommes versées à titre de loyers

M. [L] [O] et MME [L] [J] demandent le remboursement des loyers payés à hauteur de 540 euros .

Toutefois selon l’article 1303-1 du Code Civil “l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale”. En l’espèce M. [L] [O] et MME [L] [J] ont reconnu une obligation de payer un loyer pour le box dans le cadre d’un bail verbal .

Dès lors l’accomplissement de cette obligation n’a pu les appauvrir ayant bénéficié de la jouissance du local . La demande est donc rejetée .

Sur les autres demandes

Selon l’article 696 du Code de procédure civile , la partie perdante est condamnée aux dépens , à moins que le juge , par décision motivée , n’en mettre la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie . En l’espèce la partie défenderesse , partie perdante , sera condamnée aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile , il ne paraît pas inéquitable de laisser à la charge de M. [I] [S] les frais exposés par le demandeur dans la présente instance et non compris dans les dépens.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

MET hors de cause MME [U] [X];

CONSTATE la résolution du bail du box n° 142 7250 au 08-03-24 sis [Adresse 3] à [Localité 17] ;

DIT que M. [I] [S] est occupant sans droits ni titre ;

DIT que M. [I] [S] devra libérer les lieux de tous biens dans les deux mois de la signification du présent jugement, et rendre les clés ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les conditions et délais prévus par la Loi du 9 juillet 1991 ;

AUTORISE dans ce cas l’enlèvement des biens et objets mobiliers se trouvant dans les lieux lors de l’expulsion ;

REJETTE la demande relative à la résiliation du bail d’habitation ,

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à la société 1001 VIES HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du box majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux se concrétisant par la remise des clés ou l’expulsion;

DIT que cette indemnité d’occupation mensuelle sera réévaluée annuellement conformément à l’indice de référence des loyers;

CONDAMNE M. [I] [S] à payer à la société 1001 VIES HABITAT

— la somme de 540 euros au titre des fruits civils et à titre de dommages et intérêts

— la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M. [I] [S] à supporter les frais de remise en état de la serrure du box ;

PRONONCE l’exécution provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [I] [S] aux dépens qui comprendront notamment le coût des sommations .

LE GREFFIER LE PRESIDENT