TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/01902 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WTM

Minute :

Madame [N], [G], [X] [F] épouse [B]

Monsieur [A], [D], [T] [B]

Société GARANTME

Représentant : M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Madame [S] [J] épouse [E]

Monsieur [W] [E]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOPME D’ESTALENX

Copie délivrée à :

M. et Mme [E]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [N], [G], [X] [F] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [A], [D], [T] [B], demeurant [Adresse 3]

Société GARANTME, ayant son siège social [Adresse 6]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [S] [J] épouse [E], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [W] [E], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 juillet 2022, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] ont donné à bail à M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] un logement situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse, pour un loyer hors charge de 1 120,00 €. Les charges récupérables ont été fixées au montant mensuel de 70,00 €.

Par acte sous signature électronique du 07 janvier 2022, Garantme SAS s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] au titre dudit contrat.

Des difficultés de paiement étant survenues, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] ont sollicité des paiements de la part de la caution Garantme SAS.

M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] ont fait signifier à M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E], par exploit d’huissier du 1er décembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 670,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 13 janvier 2025, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] et Garantme SAS ont fait assigner M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] et Garantme SAS, comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leurs dernières conclusions et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de refuser tous délais et de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion de M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] à payer :

? la somme de 5 772,87 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges dus au 1er mai 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

o 3 473,15 euros à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] :

o 2 299,72 euros à Garantme SAS ;

? une indemnité d’occupation à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1346-1 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 15 juillet 2022 fait force de loi entre les parties, que M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, que le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat. Ils ajoutent que M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] ont perçu une partie des loyers impayés par l’intermédiaire de Garantme SAS, caution, et qu’ils se sont dessaisis de leurs droits au profit de cette dernière société dans le cadre d’une quittance subrogative.

M. [W] [E], comparant, conteste le montant réclamé et sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire moyennant le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Il actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [S] [J], épouse [E], assignée à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée à l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier, reçu au greffe du Tribunal le 15 mai 2025, dont lecture a été faite à l’audience, que les locataires sont parents de trois enfants majeurs et qu’ils s’inscrivent dans le souhait de régler leur dette locative.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 2 juin 2025, les demandeurs ont fourni un décompte détaillé de leur créance.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 15 juillet 2022 que M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] devait payer un loyer d’un montant de 1 120,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 70,00 € à son bailleur, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B]. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 229,16 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] restaient devoir au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, une somme de 5 772,87 euros. Si le défendeur conteste ce montant, il ne fournit aucun élément permettant de corroborer ses dires.

En conséquence, il y a lieu de retenir que M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] sont débiteurs d’une somme globale de 5 772,87 euros. Cette somme produira intérêts à compter du 3 juillet 2025, date du jugement, les causes de l’assignation ayant été désintéressées.

En application de l’article 1310 du code civil, les défendeurs y seront tenus solidairement dès lors qu’une clause de solidarité est stipulée au contrat de bail.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B], en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.

Toutefois, par quittance subrogative du 28 novembre 2024, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] reconnaissent avoir reçu de la part de Garantme SAS la somme globale de 2 299,72 euros.

Il est stipulé que ces sommes sont représentatives des sommes dues par M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] au titre d’un contrat de bail ayant pour objet le logement susmentionné. En contrepartie de ces sommes, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] subroge Garantme SAS dans l’ensemble de ses droits, actions et sûretés contre M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] au titre du contrat de bail précité.

En conséquence, il y a lieu de dire que le débiteur doit la somme de 2 299,72 euros à Garantme SAS, en qualité de créancier subrogé, et une somme de 3 473,15 euros à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B].

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] et M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse, est démontrée.

Il est établi que la dette locative globale s’élève à ce jour à la somme de 5 772,87 euros, soit plus de 4 mois de loyer courant. Cela constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, le locataire propose de régler la somme de 100 euros par mois pour apurer sa dette, en plus du loyer courant. Il explique avoir un emploi rémunéré à hauteur de 2 500 euros par mois, ce qui lui permet d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Il justifie du paiement intégral du loyer appelé pour le mois d’avril 2025 et apparaît en capacité de régler sa dette locative.

Aussi, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention du locataire sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] pourra faire procéder à l’expulsion du locataire.

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs au locataire, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce exclu le coût du commandement de payer non nécessaire à une procédure en résiliation judiciaire.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] à verser à Garantme SAS et M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] la somme de 5 772,87 euros, arrêtée au 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

DIT que cette somme se décompose de la façon suivante :

o 2 299,72 euros à Garantme SAS ;

o 3 473,15 euros à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] ;

AUTORISE M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 5 772,87 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de location du 15 juillet 2022 entre M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] et M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse sera résilié ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] au paiement des loyers, charges comprises, dus au titre du contrat de bail conclu le 15 juillet 2022 entre M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] et M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], outre l’emplacement de stationnement n°19 situé à la même adresse, sur la période courant du 01 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [O] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] à payer à M. [A] [B] et Mme [N] [F], épouse [B] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Garantme SAS de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [E] et Mme [S] [J], épouse [E] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce exclu le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION