TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02203 – N° Portalis DB3S-W-B7J-326E

Minute : 25/00777

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

Représentant : M. [S] [B] [H] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [R] [L]

Madame [G] [L]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Décembre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 12] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [S] [B] [H] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant en personne

Madame [G] [L]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Novembre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 12 avril 2018, OPH [Localité 12], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [R] [L] et Mme [G] [L] un logement situé [Adresse 6], pour un loyer hors charges de 570,82 €.

Par acte séparé du 27 avril 2018, OPH [Localité 12], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [R] [L] et Mme [G] [L] un emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse, pour un loyer de 29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [R] [L] et Mme [G] [L], par exploit de commissaire de justice du 18 novembre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 570,62 € visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [R] [L] et Mme [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 21 novembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires pour défaut de paiement du loyer ;

ordonner l’expulsion de M. [R] [L] et Mme [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner solidairement M. [R] [L] et Mme [G] [L] à payer :

la somme provisionnelle de 6 825,07 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent une clause résolutoire, que M. [R] [L] et Mme [G] [L] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [R] [L], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Mme [G] [L], assignée à étude, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [R] [L] et Mme [G] [L] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 12 avril 2018 que M. [R] [L] et Mme [G] [L] doivent payer un loyer d’un montant de 570,82 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [R] [L] et Mme [G] [L] se sont engagés à payer un loyer d’un montant de 29 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, au titre de ces deux contrats, s’est élevé à la somme de 986,95 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [L] et Mme [G] [L] restaient devoir la somme de 6 825,07 € euros à la date du 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [L] et Mme [G] [L] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 825,07 €, arrêtée au 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 202,81 € à compter du 13 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1225 du code civil dispose que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 12 avril 2018 et le bail conclu le 27 avril 2018 contiennent chacun une clause résolutoire et un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 18 novembre 2024 pour la somme en principal de 6 570,62 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis, qu’il soit contractuel ou légal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 21 janvier 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [R] [L] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience que M. [R] [L] et Mme [G] [L] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative. M. [R] [L] et Mme [G] [L] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [R] [L] et Mme [G] [L] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [R] [L] et Mme [G] [L] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [R] [L] et Mme [G] [L] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, les clauses résolutoires reprendront leur plein effet et dès lors que les baux seront résiliés, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [L] et Mme [G] [L]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [R] [L] et Mme [G] [L], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet des baux résiliés, de payer à Est Ensemble Habitat, in solidum, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 novembre 2024 et de l’assignation en date du 13 juin 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputé contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2018 entre Est Ensemble Habitat et M. [R] [L] et Mme [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 avril 2018 entre Est Ensemble Habitat et M. [R] [L] et Mme [G] [L] concernant l’emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [L] et Mme [G] [L] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 6 825,07 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 20 novembre 2025, terme de octobre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 202,81 € à compter du 13 juin 2025 et sur le surplus à compter du 19 décembre 2025, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [R] [L] et Mme [G] [L] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 6 825,07 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et les clauses résolutoires reprendront leurs effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement M. [R] [L] et Mme [G] [L] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre, d’une part, du contrat de bail conclu le 12 avril 2018 entre Est Ensemble Habitat et M. [R] [L] et Mme [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], d’autre part, du contrat de bail conclu le 27 avril 2018 entre les mêmes parties ayant pour objet l’emplacement de stationnement n°11 situé à la même adresse, sur la période courant du 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [L] et Mme [G] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [R] [L] et Mme [G] [L] à compter de la résiliation des baux et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [L] et Mme [G] [L] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective des contrats et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [L] et Mme [G] [L] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 11] le 19 décembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION