Tribunal Judiciaire de Le Mans, Saisies immobilieres, 16 septembre 2025, n° 25/00001

TJ Le Mans 16 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Conditions de la saisie immobilière
Le tribunal a estimé que la procédure de saisie immobilière était disproportionnée par rapport au montant des sommes dues, rendant la vente forcée inutile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Le Mans, saisies immobilieres, 16 sept. 2025, n° 25/00001
Numéro(s) :	25/00001
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	7 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain PIGEAUVirginie CONTEJean-Yves BENOISTFayrouze MASMI-DAZIKarine DESSEVREFrançois ROUXEL
Cabinet(s) :	HAUTEMAINE AVOCATSSCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU
Parties :	LA S.A. NOTARIAT SERVICES c/ 1 ) La Société LA VOIX MEDIAS, TRESOR PUBLIC, )

Texte intégral

Minute n°25/

DOSSIER N° RG 25/00001 – N° Portalis DB2N-W-B7J-ILTK

Jugement de rejet de vente forcée

— CE à M^e PIGEAU, M^e ROUXEL, M^e DESSEVRE, M^e BENOIST

— copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DU 16 SEPTEMBRE 2025

ENTRE :

LA S.A. NOTARIAT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Alain PIGEAU membre de la SCP PIGEAU CONTE MURILLO VIGIN GAZEAU, avocats au barreau du MANS, substitué par Maître Virginie CONTE, avocate postulante, et Maître Fayrouze MASMI-DAZI, Avocate au Barreau de PARIS, Avocate plaidante

Créancier poursuivant la vente,

ET :

LE G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par Maître François ROUXEL, avocat au barreau du MANS

Partie saisie.

EN PRÉSENCE DE :

1°) La Société LA VOIX MEDIAS, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Karine DESSEVRE, avocat au barreau du MANS

2°) LE TRESOR PUBLIC, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Yves BENOIST membre de la SCP HAUTEMAINE AVOCATS, avocats au barreau du MANS

Créanciers inscrits,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente, Juge de l’Exécution

Greffier à l’audience : Isabelle BUSSON

Jugement du 16 SEPTEMBRE 2025

Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire, signé par Madame FONTAINE et Madame COQUEMONT.

RG n° 25/00001

EXPOSÉ

En vertu d’un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire du MANS le 4 mai 2023 et d’une ordonnance du magistrat chargé de la mise en état de la Cour d’appel d’Angers du 20 mars 2024, signifiés respectivement les 24 mai 2023 et 16 avril 2024 selon les modalités prévues à l’article 654 du code de procédure civile, la S.A. NOTARIAT SERVICES a selon acte d’huissier du 18 septembre 2024 fait délivrer au G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR un commandement de payer valant saisie immobilière du bien visé dans l’acte, publié au Service de la Publicité Foncière de Sarthe, le 12 Novembre 2024, volume 2024 S numéro 45, ce, pour avoir paiement sous huitaine à compter de la délivrance dudit commandement de la somme totale de 65 335,19 euros en principal, intérêts et accessoires.

Un procès-verbal de description du bien saisi a été réalisé par Commissaire de justice le 19 novembre 2024.

Par acte du 6 janvier 2025, signifié selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile, la S.A. NOTARIAT SERVICES a fait assigner le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR devant le Juge de l’exécution du Mans à l’audience d’orientation du 4 mars 2025 aux fins de, après avoir entendu les parties présentes ou représentées :

constater que la S.A. NOTARIAT SERVICES agit en vertu d’un titre exécutoire comme il est indiqué à l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution,

entendre valider la saisie dont s’agit,

statuer sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

par application de l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, fixer le montant de la créance du créancier poursuivant, en principal, frais, intérêts et autres accessoires, à la somme de 65 279,86 euros arrêtée au 26 août 2024 outre les intérêts postérieurs au taux légal à compter du de cette date jusqu’à complet paiement,

déterminer les modalités de poursuite de la procédure et notamment :

1/ dans l’hypothèse où la vente forcée serait ordonnée :

— fixer la date d’audience de vente conformément à l’article R 322-26 du code des prociviles d’exécution et déterminer les modalités de visites des immeubles, comme demandé ci-dessous ;

— désigner la SCP CDJ 72 – BOURCIER PIRON BODIN, Commissaires de Justice associés à LE MANS, pour assurer la visite des biens saisis, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente;

2/ dans l’hypothèse où la vente amiable serait autorisée :

— dire qu’elle ne pourra être conclue que dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles des débiteurs,

— fixer le montant en deçà duquel les immeubles ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant, les conditions particulières de la vente,

— taxer les frais préalables de poursuites de l’avocat poursuivant,

— dire que conformément à l’article R322-23 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente de l’immeuble ainsi que toute somme acquittée par l’acquéreur à quelque titre que ce soit sont consignés auprès de la Caisse des Dépôts et consignations et acquis aux créanciers participant à la distribution, ainsi que le cas échéant, au débiteur, pour leur être distribués,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

— fixer la date d’audience à laquelle sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

***

Le commandement a été dénoncé par acte d’un Commissaire de Justice en date du 7 janvier 2025 à la société LA VOIX MEDIAS et au TRESOR PUBLIC, créanciers inscrits.

Le 9 janvier 2025, la S.A. NOTARIAT SERVICES a déposé au greffe du tribunal le cahier des conditions de vente, une copie de l’assignation délivrée au débiteur saisi, ainsi qu’un état hypothécaire certifié à la date de publication du commandement de payer valant saisie.

Le 29 janvier 2025 et le 6 février 2025 le TRESOR PUBLIC et la société LA VOIX MEDIAS, créanciers inscrits, ont déclaré leur créance.

A l’audience d’orientation du 4 mars 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience d’orientation du 6 mai 2025, le Conseil du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR ayant fait valoir qu’un règlement était en cours.

A l’audience du 6 mai 2025, le Conseil du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR a indiqué avoir une somme de 66 400 euros entre ses mains, précisant qu’il lui manquait environ 15 000 euros pour solder sa dette.

Le Conseil du créancier poursuivant s’est opposé au renvoi en indiquant qu’aucune transaction n’était possible sur un paiement partiel, qu’aucun versement n’avait été effectué sur son compte CARPA et que seul un règlement intégral de sa créance était envisageable.

Le Conseil de la société LA VOIX MEDIAS a déclaré que sa créance s’élevait à plus de 30 000 euros, celui du Trésor Public que sa créance n’était pas réglée

A l’issue de ces observations, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juillet 2025, le Juge de l’Exécution faisant observer aux parties que le montant de la créance mentionnée sur le commandement valant saisie immobilière était de 65 335,19 euros, frais de procédure de saisie conservatoire et de dépens inclus, alors que le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR déclare avoir réuni une somme de 66 402,65 euros, somme que la présente juridiction demande expressément à la partie saisie de verser sur le compte CARPA du Conseil parisien du créancier poursuivant.

A l’audience de renvoi du 1er juillet 2025 la S.A. NOTARIAT SERVICES, régulièrement représentée par son Conseil, sollicite l’orientation en vente forcée, confirmant avoir reçu sur son compte CARPA la somme de 66 402 euros et précisant que la créance serait à ce jour de 85 000 euros, et que le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR resterait lui devoir une somme de 10 310,22 euros, outre les intérêts continuant de courir.

Le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR, partie saisie, régulièrement représenté, déclare avoir versé la somme de 66 402 euros sur le compte CARPA du Conseil du créancier poursuivant et faire des démarches pour vendre le bien de gré à gré.

Les conseils des créanciers inscrits font valoir qu’ils ne sont pas payés.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025.

RG n° 25/00001

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions prescrites par les articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

En l’espèce, la partie saisie a été assignée dans le délai de deux mois à compter de la publication du commandement de payer valant saisie, conformément à l’article R 322-4 du code des procédures civiles d’exécution et le dépôt au greffe du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire a été réalisé dans le délai de cinq jours suivant l’assignation, prévu par l’article R 322-10 du même code.

Le commandement a été dénoncé aux créanciers inscrits qui ont été invités à prendre connaissance des conditions générales de vente, à déclarer leur créance et à comparaître à l’audience d’orientation.

La procédure est donc régulière.

Par ailleurs, il ressort des pièces produites que les conditions des articles L 311-2, L 311-4, L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont satisfaites puisque la S.A. NOTARIAT SERVICES est bien titulaire de titres exécutoires, à savoir :

☞ un jugement rendu par le Tribunal Judiciaire du MANS le 4 mai 2023 condamnant sous le bénéfice de l’exécution provisoire le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR à lui payer à titre principal une somme de 44 848,20 euros, une indemnité contractuelle d’un montant de 6 727,23 euros, outre les intérêts de retard au taux légal depuis le 3 juillet 2019, capitalisés à compter de l’assignation du 25 mai 2021, une indemnité de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant les frais de saisie conservatoire, d’assignation et les seuls frais d’exécution du jugement;

☞ une ordonnance rendue par le magistrat chargé de la mise en état de la cour d’appel d’Angers le 20 mars 2024 ordonnant la radiation du rôle de la cour l’affaire dont le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR avait fait interjeté appel et condamnant ce dernier à payer à la SA NOTARIAT SERVICES la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Ces décisions ont été signifiées les 24 mai 2023 et 16 avril 2024 selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile et sont définitives. Elles ont donc force exécutoire.

La créance est liquide et exigible puisqu’il ressort des pièces produites que les condamnations à paiement prononcées par ces décisions n’ont pas été intégralement exécutées.

Cependant, il ressort des débats, ce qui n’est pas contesté par le créancier poursuivant, que le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR a versé entre ses mains une somme de 66 073,91 euros le 13 juin 2025.

Cette somme a été affectée prioritairement aux intérêts ayant couru puis au capital. Ainsi, selon le décompte N°1 fourni portant sur le montant dû en principal de “51 575,43 euros”, il restait au crédit du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR une somme de 2 266,42 euros.

La SA NOTARIAT SERVICES ne peut en aucun cas imputer cette somme sur les frais de procédure d’un montant par elle fixée à 8 585,83 euros. Il sera relevé que si le jugement du 4 mai 2023 a mis les dépens qu’il a énuméré à la charge du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR, ces dépens pour être recouvrés obéissent aux règles classiques de la vérification et du recouvrement des dépens des articles 704 et suivants du code de procédure civile. Ainsi, pour pouvoir obtenir paiement des dépens dans le cadre d’une procédure de saisie immobilière, encore faut-il bénéficier d’un titre exécutoire constituée soit du certificat de vérification valant titre exécutoire à défaut de contestation soit d’une ordonnance de taxe et que ce titre soit visée dans le commandement de payer valant saisie immobilière, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Par ailleurs, les frais exposés qui se rattachent aux frais liés à la saisie immobilière relèvent des frais taxés s’ils sont utiles et nécessaires à la poursuite, ces frais devant donc normalement être à la charge de l’adjudicataire ou de l’acquéreur dans le cadre d’une vente amiable. En conséquence, le créancier poursuivant ne saurait imputer le solde de l’acompte restant sur les frais exposés.

En revanche, le solde de l’acompte soit 2 266,42 euros sera imputé sur la somme de 1001,83 euros, intérêts inclus, due en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et mise à la charge du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR par le jugement du 24 mai 2023, soldant ainsi défnitivement les sommes mises à la charge de ce dernier à l’égard de la SA NOTARIAT SERVICES, le reliquat ( 2 266,42 – 1001,83 = 1 264,59) soit 1 264,59 € étant affecté au paiement de l’indemnité de 3005,49 euros, en ce inclus les intérêts, due sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et mise à la charge du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR par décision du Magistrat de la mise en état de la Cour d’appel d’Angers du 20 mars 2024.

Ainsi, la créance de la SA NOTARIAT SERVICES s’élève à la somme de 1 740,90 euros après déduction de l’acompte versé de 66 073,91 euros par le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR.

Si le créancier a le choix des mesures propres à assurer l’exécution ou la conservation de sa créance, l’exécution de sa créance ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation. En l’espèce, la mise à prix dans le cadre de la procédure de saisie immobilière a été fixée à 255 000 euros. La créance en principal est de 1 740,90 euros (déduction des frais qui n’ont pas fait l’objet d’une ordonnance de taxe et de ceux relevant des dépens), et correspond exclusivement au solde de l’article 700 mis à la charge du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR par décision du Magistrat de la mise en état de la Cour d’appel d’Angers du 20 mars 2024, le principal et les intérêts de la premère décision ayant été réglés par l’acompte versé par ce dernier le 13 juin 2023.

Dés lors, il apparaît que la procédure de saisie immobilière constitue une mesure d’exécution qui au regard de la disproportion entre les causes de la saisie et l’assiette de cette mesure, excède ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l’obligation, et apparaît une mesure inutile, étant par ailleurs précisé que le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR a mis en vente son bien, et que les créanciers inscrits bénéficient de la possibilité de se subroger à tout moment, par voie de conclusions tant que le commandement n’est pas périmé.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de saisie immobilière.

Partie perdante, la S.A. NOTARIAT SERVICES supportera les dépens;

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que la S.A. NOTARIAT SERVICES a fait délivrer le 12 novembre 2024 uncommandement de payer valant saisie immobilière pour avoir paiement d’une somme totale de 65 335, 19 euros en principal, intérêts et accessoires, ramenée à la somme de 65 279,86 euros dans l’assignation délivrée le 6 janvier 2025;

CONSTATE que le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR a versé le 13 juin 2025 une somme de 66 073,91 euros entre les mains du conseil de la S.A. NOTARIAT SERVICES ;

FIXE la créance de la S.A. NOTARIAT SERVICES à la somme de 1 740,90 euros correspondant au solde de l’article 700 mis à la charge du G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR par la décision du Magistrat de la mise en état de la Cour d’appel d’Angers du 20 mars 2024;

DIT que les conditions de l’article L.311-2 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies, au regard de la disproportion de la mesure de saisie immobilière par rapport au montant des sommes dues par le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR à la S.A. NOTARIAT SERVICES soit la somme de 1740,90 euros correspond exclusivement au solde d’une indemnité due en vertu d’un article 700 du code de procédure civile;

REJETTE en conséquence la vente forcée de l’ensemble immobilier cadastré section [Cadastre 3] saisi par la S.A. NOTARIAT SERVICES sur le G.F.A. GROUPEMENT FONCIER VITICOLE DU CHATEAU DE BELMAR ;

CONDAMNE la S.A. NOTARIAT SERVICES aux dépens;

RAPPELLE que le présent jugement devra être notifié par voie de signification comme prévu à l’article R 311-7 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé le SEIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT