TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/01897 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZZK

Minute : 25/00114

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT

Représentant : M. [P] [R] [G] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [Z] [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 7] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Monsieur [P] [R] [G] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [I]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2016, l’office d’HLM de [Localité 7] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [Z] [I] un local à usage d’habitation [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 237,62 euros outre une provision pour charges récupérables.

Il a été mis fin à ce premier bail et le logement a été restitué le 13 décembre 2021 et par acte sous seing privé en date 18 novembre 2021, l’office d’HLM de [Localité 7] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [Z] [I] un local à usage d’habitation situés [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initial de 401,41 euros outre une provision pour charges récupérables

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH DE [Localité 7] a fait signifier à Mme [Z] [I] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir d’une part, à payer dans le délai de deux mois la somme de 6 510,92 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’autre part, à justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois. Ce commandement a été signifié à l’adresse [Adresse 3].

La situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 4 mars 2024. La caisse d’allocations familiales a accusé réception de ce signalement le 5 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 juin 2024 remis à étude l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de [Localité 7] a fait assigner Mme [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 8 novembre 2024 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies pour défaut de paiement des loyers et des charges et pour défaut de production de l’attestation d’assurance. Par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 7] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 7 147,69 euros, arrêtée à la date du 10/06/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 27 juin 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [H] [D] muni d’un pouvoir régulier, a maintenu les termes de son assignation, précisant que la dette avait augmenté et s’élevait désormais à la somme de 9 706,46 euros et que l’assurance n’avait pas été transmise.

Mme [Z] [I] a comparu en personne. Elle a expliqué que sa dette de loyer avait pour origine des problèmes de santé accompagnés d’hospitalisation. Elle s’est engagée à transmettre son attestation d’assurance en cours de délibéré et a précisé qu’elle était bénéficiaire du RSA et avait un enfant de 20 ans à charge au domicile.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. Il en ressort que Mme [I] perçoit le RSA et les prestations familiales qu’elle rencontre de graves problèmes de santé qui la contraignent a être hospitalisée pendant de longs séjours et que la locataire conteste une facture d’eau relative à son logement précédent et qu’elle a l’intention de régler sa dette, souhaitant pour ce faire la mise en place d’un plan d’apurement.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.

En cours délibéré, Mme [Z] [I] a transmis une attestation d’assurance contre les risques locatifs pour la période du 1er mars 2024 au 28 février 2025 concernant l’adresse [Adresse 3]. Elle a indiqué qu’elle avait payé le loyer résiduel ainsi qu’un montant à imputer sur sa dette.

Par ordonnance du 6 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection ayant constaté que seul le bail du 1er juillet 2016 avait été produit, a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 10 janvier 2025 à 10 heure 30, invité les parties à s’expliquer sur la différence entre l’adresse mentionnée sur le bail en date du 1er juillet 2016 versé aux débats et l’adresse des locaux visés par les demandes contenues dans l’assignation, invité l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT à expliquer les « quittancements » du décompte produit pour la période de janvier 2022 à mars 2022.

A l’audience du 10 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [P] [R] [G], muni d’un pouvoir régulier, a versé aux débats le bail du 18 novembre 2021 ainsi qu’un décompte arrêté au 8 janvier 2025. Il a précisé que le paiement du loyer courant n’était pas repris et a actualisé la dette à 3510,39 euros.

Mme [Z] [I] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Z] [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de production d’assurance

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire a l’obligation « de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. » Ce texte précise plus loin que « outre clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. »

En l’espèce, le bail du 18 novembre 2021 prévoit que " chaque année à la demande de [Localité 7] HABITAT, la preuve de la souscription de ces assurances doit être fournie par le locataire qui produira une police d’assurance ou une attestation de paiement des primes. A défaut le contrat de location sera résilié de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux. "

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de [Localité 7] HABITAT a fait signifier à Mme [Z] [I] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance le 28 février 2024 dans le délai d’un mois. Mme [Z] [I] n’a pas justifié de son assurance dans le délai d’un mois. Néanmoins, elle a produit en cours de délibéré une attestation d’assurance habitation en date du 1er mars 2024 mentionnant une période de validité du 1er mars 2024 au 28 février 2025. Or, l’esprit de la loi du 6 juillet 1989 imposant la production de l’attestation d’assurance habitation est de permettre au bailleur de contrôler que son locataire est bien assuré contre les risques locatifs. En l’espèce, Mme [I] était bien assurée contre ces risques avant l’expiration du mois suivant la signification du commandement. Il convient donc de considérer que celui-ci n’a pas pu produire ses effets et de débouter l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de production de l’assurance

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement des loyers

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par courrier électronique le 5 mars 2024 2024, soit deux mois avant l’assignation du 21 juin 2024. La situation d’impayés a perduré après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 juin 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 8 novembre 2024.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail du 18 novembre 2021 contient une clause qui stipule : « en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera, dès le mois expiré résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie par simple ordonnance rendue par le juge des référés. »

La loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public, prévoyait à son article 24 au moment de la conclusion du contrat comme de son dernier renouvellement, que la clause résolutoire insérée au bail ne pouvait produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait signifier, le 28 février 2024 à Mme [Z] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 6 510,92 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, la locataire n’ayant procédé à aucun règlement, il y a lieu de constater que le bail du 18 novembre 2021 est résilié à la date du 29 avril 2024.

Si Mme [Z] [I] a soutenu qu’elle a repris le paiement du loyer, il résulte du décompte et de ses propres déclarations qu’elle n’a payé que le loyer résiduel sans que ce règlement ne soit complété par l’aide au logement laquelle était suspendue. Dès lors, il ne peut être considéré que Mme [Z] [I] a repris le paiement de son loyer ni qu’elle est en situation de régler sa dette. Il ne peut en conséquence lui être accordé de délais de paiement pas plus que la suspension de la clause résolutoire ne peut être ordonnée.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [Z] [I], devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [Z] [I], devenue occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 29 avril 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur produit, au soutien de sa demande, le bail signé le 18 novembre 2021 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges de la locataire, Mme [Z] [I]. Il produit également le commandement de payer du 28 février 2024 et un décompte de la créance arrêté au 31 décembre 2024, échéance de décembre 2024, incluse mentionnant une dette de 10 413,06 euros. Ce décompte prend en compte la dette de Mme [I] depuis le 20 avril 2020. Or, il ressort des pièces produites que par jugement du 4 septembre 2023, Mme [I] a déjà été condamnée à payer la somme de 5420,73 euros échéance du mois d’avril 2023 incluse. Elle ne peut être condamnée à payer deux fois cette dette locative. Il convient donc de soustraire cette somme de celle mentionnée au décompte produit. Ensuite, le décompte inclut une somme de 1 479,96 euros, correspondant à des réparations locatives, or, aucun état des lieux ou justificatif n’est produit pour démontrer l’obligation de Mme [I]. Cette somme doit également être soustraite de celle mentionnée au décompte. Enfin, le décompte met à la charge de Mme [I] des « frais de procédure article 700 NCPC » pour un montant de 161,65 euros et quatre fois la somme de 7,62 euros pour « pénalité non réponse à enquête ». Ces sommes n’étant pas justifiées et ne constituant pas un arriéré locatif elles doivent donc également être déduites.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT démontre donc l’existence d’une dette à hauteur de 3 320,24 euros, arrêtée au 30 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, il convient de condamner Mme [Z] [I] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 320,24 euros arrêtée au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [I], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et celui de l’assignation du 21 juin 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 18 novembre 2021, entre l’OPH de [Localité 7] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme [Z] [I] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 avril 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne Mme [Z] [I] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 3 320,24 euros arrêtée au 8 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3], de Mme [Z] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Z] [I] à compter du 29 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne par provision Mme [Z] [I] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 29 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne Mme [Z] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et celui de l’assignation du 21 juin 2024,

Condamne Mme [Z] [I] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 février 2025.

Le Greffier Le Juge