TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Julien BOUZERAND ; M^e Simon PAEZ

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWT

N° MINUTE :

4-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 10 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [L] [F] [A], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de M^e Julien BOUZERAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0570

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [Q], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Simon PAEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #PB105

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 décembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 février 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 10 février 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/06092 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAGWT

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 août 2017 prenant effet le même jour, Monsieur [L] [F] [A] a consenti à Monsieur [Z] [Q] un bail à usage d’habitation portant sur un studio meublé pour une durée d’un an situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 780 euros outre 55 euros au titre des charges forfaitaires, soit 835 euros au total.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mars 2023, M. [F] [A] a signifié à M. [Q] son intention de ne pas renouveler le contrat de location afin d’habiter lui-même le logement et lui a délivré un congé pour le 25 août 2023. A défaut d’exécution, il a adressé au locataire une mise en demeure le 20 mars 2024 afin qu’il quitte les lieux dans un délai de quinze jours, sans effet. Une nouvelle mise en demeure a été adressée à M. [Q] le 23 mai 2024 afin qu’il libère les lieux le 24 août 2024, notifiée en main propre au locataire contre émargement le 23 mai 2024, vainement.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2025 signifié à étude, M. [F] [A] a fait citer M. [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

à titre principal,

— constater la validité du congé délivré le 23 mars 2023

à titre subsidiaire,

— constater la validité du congé délivré le 23 mai 2024

— dire que le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation du logement loué suivant bail du 25 août 2017 et ce, depuis le 25 août 2023

— ordonner l’expulsion de M. [Q] du logement occupé et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique

— lui ordonner de quitter les lieux et restituer les clés au bailleur en supprimant le délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver sur place dans un endroit approprié

— dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamner M. [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la signification de l’assignation d’un montant de 855 euros par mois jusqu’à complète libération des lieux par lui et tous occupants de son chef

— le condamner à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts

— le condamner à verser 100 euros d’astreinte par jour de retard dans l’exécution de la mesure d’expulsion à compte de la signification du jugement

— le condamner au paiement de la somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d’expulsion.

A l’audience du 11 décembre 2025, M. [F] [A] a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, le bénéfice de son acte introductif d’instance, faisant valoir qu’il est retraité, âgé de 67 ans, que son lieu d’hébergement actuel, chez un ami, est situé au sixième étage sans ascenseur et ne correspond plus à son état de santé, et que le locataire se maintient dans les lieux depuis 2023 alors qu’il est désormais sans droit, ni titre. Il soutient que le congé est valide tant dans la forme qu’au fond, le logement répondant aux critères d’un bail meublé, et que l’absence de notice d’information jointe ne peut être soulevée que pour des logements loués vides. Il ajoute que la contestation de la qualification du contrat en bail meublé n’est pas fondée et qu’il ne peut accepter de délais dans la mesure où il a délivré un congé en 2023 et qu’il est urgent qu’il puisse se reloger. Il conteste la présence dans le logement de l’épouse et des enfants du couple alors qu’il ressort des pièces produites qu’elle vit à [Localité 1].

De son côté, M. [Q], représenté par son conseil, soulève la nullité du congé au motif notamment que la notice d’information n’y a pas été jointe par le bailleur alors que, contrairement à ce que celui-ci prétend, le logement ne comporte pas les éléments suffisants pour répondre à la qualification de logement meublé et doit être requalifié en logement vide. A titre subsidiaire, il sollicite les plus larges délais, soit un an, pour quitter les lieux. Il précise qu’il est à jour du paiement des loyers, qu’il est marié et père de trois enfants et que toute la famille vit dans le logement. Il affirme qu’il a fait des démarches pour obtenir un logement social en adéquation avec le composition de sa famille dès 2022, vainement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du contrat de bail et la validation du congé

L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux logements meublés, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, dispose que :

«  Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. "

En l’espèce, M. [F] [A], en sa qualité de bailleur du logement loué meublé suivant contrat du 25 août 2017, sollicité la validation du congé pour reprise délivré le 23 mars 2023.

A l’audience, pour s’y opposer, M. [Q] conteste la qualification du contrat de location, considérant qu’il s’agit d’un logement loué vide et non meublé et qu’il a cours jusqu’au 25 août 2026. S’agissant du congé du 23 mars 2023, il reproche l’absence de motivation du bailleur qui n’apporte pas de précisions sur le logement qu’il occupe actuellement et qui ne correspondrait pas à son état de santé, et que, d’un point de vue formel, d’une part, le congé est incomplet en ce qu’il comporte une erreur quant à son prénom [Z] alors que le bailleur vise [W] et d’autre part, qu’aucune notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire n’y a été jointe en contravention avec l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989.

Sur la qualification du contrat de bail du 25 août 2017

Aux termes de l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, un logement meublé est « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». La liste des éléments que doit comporter ce mobilier est fixée par décret.

L’article 25-5 de la même loi ajoute que « un inventaire et un état détaillé du mobilier sont établis dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Ces documents, établis contradictoirement et amiablement, sont signés par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joints au contrat de location ».

L’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 dispose que le mobilier d’un logement meublé, mentionné à l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, comporte au minimum les éléments suivants :

1° Literie comprenant couette ou couverture ;

2° Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;

3° Plaques de cuisson ;

4° Four ou four à micro-ondes ;

5° Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C ;

6° Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;

7° Ustensiles de cuisine ;

8° Table et sièges ;

9° Etagères de rangement ;

10° Luminaires ;

11° Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Par ailleurs, il incombe au bailleur de rapporter la preuve du bail meublé et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d’objets mobiliers en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y vivre convenablement.

La demande de requalification conduit à apprécier la nature du contrat tel que conclu et porte sur la recherche de la commune intention des parties lors de sa conclusion, l’éventuelle fraude et l’appréciation objective de l’occupation des lieux faisant suite à la conclusion du contrat.

En l’espèce, le bail du 25 août 2017 a été qualifié de bail meublé soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 par les parties. Il a ainsi été conclu pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction et a été renouvelé depuis le 25 août 2018. Il vise, dans la rubrique « Inventaire des meubles et objets mobiliers » un inventaire détaillé du mobilier. Force est de constater que le défendeur ne se plaint de l’absence d’aucun élément en particulier. Les meubles et objets mobiliers mentionnés au décret susvisé figure à l’inventaire, à l’exception des luminaires et des produits d’entretien. Toutefois, le locataire n’en a jamais fait état en réclamant au bailleur de fournir des luminaires ou les produits requis, notamment lors de l’entrée dans les lieux ou dans le cadre de la reconduction tacite du contrat depuis 2018. Il est noté que le locataire a bénéficié notamment d’un élément supplémentaire s’agissant d’un lave-linge.

Les meubles apparaissent dès lors comme suffisants s’agissant d’un studio de 21 m², surface visée dans le contrat de bail et sur le document de demande de logement social faite par le locataire, pour y vivre quotidiennement notamment pour une personne seule. L’absence de luminaires expressément visés et de produits d’entretien est insuffisante à entrainer la requalification du bail comme portant sur des locaux nus pour les raisons précitées.

Surtout, il ressort des pièces produites que M. [Q] s’est abstenu d’indiquer à son bailleur qu’il ne serait pas le seul occupant des lieux loués, signant le bail sans mention de l’épouse le 23 mars 2017, alors qu’il était marié depuis le 29 novembre 2014 avec Mme [G] [S] épouse [Q] et qu’un enfant était déjà né de cette union le 20 janvier 2017. Il est dès lors mal venu à reprocher au bailleur de n’avoir pas délivré « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante », cinq personnes occupant désormais un logement destiné à un célibataire.

En conséquence, la demande de requalification du bail sera rejetée.

Sur la validité du congé du 23 mars 2023

L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, dispose que :

«  Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. "

Sur les délais légaux

En l’espèce, M. [F] [A] a délivré un congé pour reprise par lettre recommandée du 23 mars 2023, réceptionnée le 27 mars 2023 à effet au 25 août 2023.

Le bail conclu le 25 août 2017 pour une durée d’un an s’est renouvelé pour une année à compter du 25 août 2022 pour venir à échéance le 25 août 2023.

Le congé donné par le bailleur plus de trois mois avant l’échéance du bail du 25 août 2023 a donc respecté les délais légaux.

Sur l’identification du locataire

Si le bailleur a précisé le prénom du locataire comme étant [W] au lieu de [Z], cette erreur matérielle est indifférente dans la mesure où M. [Q] a réceptionné la lettre recommandée de congé du 23 mars 2023, sans contestation, et qu’il est bien le locataire des lieux loués.

Sur le motif du congé

En l’espèce, le congé est rédigé comme suit : " ce congé est motivé par mon intention de reprendre ce logement pour y résider moi-même M. [F] [A] [L] car mon logement actuel au [Adresse 3] de petite surface au 6ème étage sans ascenseur ne me convient plus à mon âge ".

Il apparaît que ce congé est suffisamment motivé en ce qu’il indique que la reprise est à destination du propriétaire lui-même. Il comprend les nom, prénom et adresse du bénéficiaire de la reprise.

Le congé est ainsi motivé par la reprise telle qu’indiqué, en application de l’article 25-8, et en précise le bénéficiaire, soit le propriétaire. Il a été délivré dans les formes et les délais prévus par l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, il doit être déclaré valide et recevoir son plein effet.

En conséquence, il convient de constater que le bail se trouve résilié de plein droit à compter du 23 mars 2023 à minuit et d’ordonner l’expulsion de M. [Q], occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 24 mars 2023, et de tous occupants de son chef, dans les conditions prévues par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, le bailleur étant resté inactif pendant une période longue. Passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [Q] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant le versement d’une indemnité d’occupation.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas du fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles du locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublants ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire.

Ainsi il sera jugé que le sort du mobilier garnissant le logement sera régi conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, M. [Q] s’est maintenu dans les lieux malgré la fin du bail et sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation se substituant au paiement du loyer et des charges, égale à la somme de 855 euros correspondant aux loyer et charges courants, à compter de la signification du jugement, comme demandé, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [Q] a sollicité les plus larges délais, soit douze mois pour quitter les lieux.

Il est établi que sans en avoir fait part à M. [F] [A], il réside dans le studio loué avec son épouse et leurs trois enfants. S’il apparaît que les titres de séjour des époux ont été établis les 14 février 2022 et 11 septembre 2024 à [Localité 1] et que les deux enfants aînés y sont nés, il est justifié que la famille occupe l’appartement et que le troisième enfant est né le 04 mai 2024 à [Localité 2]. Il ressort de leurs fiches de paie d’août 2025 que M. [Q] est cadre, gérant d’un établissement situé [Adresse 4] à [Localité 3] sans que le nom en soit lisible et que Mme [Q] y est cuisinière, tous deux étant soumis à la convention collective « Hôtels, cafés, restaurants », titulaires d’un CDI, M. [Q] depuis plus de 9 ans et Mme [Q] depuis près de 2 années. Le couple a déclaré un revenu imposable de 2 517 euros par mois (avis d’imposition sur les revenus de 2024). L’enfant aîné est scolarisé dans l’école de secteur. Le locataire justifie avoir formalisé une demande de logement social le 27 avril 2022 et établit avoir été sélectionné pour visiter un appartement. Il dit que sa candidature n’a pas été retenue. Il ne fait pas la preuve d’autres démarches actives de recherche de logement.

De son côté, M. [F] [A] qui produit une attestation d’hébergement soutient qu’il occupe un logement de petite taille située au 6ème étage, sans ascenseur. Toutefois, il n’apporte aucune preuve relative à ces deux éléments. Il en est de même de son état de santé.

En conséquence, au regard de leurs situations personnelles respectives mais en considération également des droits du demandeur, hébergé par un tiers, un délai expirant le 30 juin 2026 à minuit sera accordé à M. [Q] pour quitter les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

M. [F] [A] qui ne justifie pas du préjudice allégué au regard de la situation du logement qu’il occupe qui serait situé au sixième étage sans ascenseur et de son état de santé sera débouté de sa demande.

Sur les demandes accessoires

M. [Q] qui succombe sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 650 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire par provision conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [Z] [Q] de sa demande de requalification du contrat de location meublé conclu avec Monsieur [L] [F] [A] le 25 août 2017, en contrat de location vide,

CONSTATE que les conditions de délivrance par Monsieur [L] [F] [A] d’un congé pour reprise le 23 mars 2023 à Monsieur [Z] [Q], relatif au bail conclu le 25 août 2017 concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies et que le bail a expiré le 25 août 2023 à minuit,

ORDONNE à Monsieur [Z] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT n’y avoir lieu à astreinte,

DIT n’y avoir lieu d’ordonner le séquestre des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

FAIT droit à la demande de délais formée par Monsieur [Z] [Q] pour quitter les lieux, la restitution du logement devant être effective et définitive au plus tard le 30 juin 2026 à minuit,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 855 euros à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, de lui-même et de tous occupants de son chef,

DEBOUTE Monsieur [L] [F] [A] de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Z] [Q] à payer à Monsieur [L] [F] [A] la somme de 650 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION