Page

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/09258 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AWJ

Minute : 25/170

Société Anonym D’HLM IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [P] [J]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 06 Février 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société Anonyme D’HLM IMMOBILIERE 3F,

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Héla KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR:

Monsieur [P] [J],

demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2008, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [M] [J] et Monsieur [P] [J] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 226,79 euros.

Par avenant au contrat en date du 24 juin 2020, Monsieur [P] [J] est devenu seul locataire à la suite du décès de Monsieur [M] [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 6 décembre 2022, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [P] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2620,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 24 juillet 2024 reçue le 29 juillet 2024 la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 2 octobre 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [P] [J] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d’exécution,condamner Monsieur [P] [J] au paiement de la somme de 63774,35 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 6 décembre 2022, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,le condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 octobre 2024.

À l’audience du 12 décembre 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 69703,13 euros arrêtée au 9 décembre 2024, loyer du mois de novembre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office.

La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [P] [J] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 6 décembre 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et qu’aucun paiement n’est intervenu depuis juin 2022.

Monsieur [P] [J], régulièrement assigné à l’étude, selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 17 décembre 2024, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F a fait parvenir le justificatif du supplément de loyer de solidarité.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 octobre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, en vigueur au jour de la signification du commandement de payer, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 6 décembre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 novembre 2008 à compter du 7 février 2023.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [P] [J] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en conséquence de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [P] [J] à son paiement à compter de 7 février 2023, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 novembre 2008, du commandement de payer délivré le 6 décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 9 décembre 2024 que la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il résulte des articles L441-3 et L441-9 du code de la construction et de l’habitation, que l’imputation du supplément de loyer de solidarité forfaitaire peut être retenue au titre de l’arriéré locatif, si le bailleur justifie avoir adressé une mise en demeure aux locataires de produire leur avis d’imposition et de fournir des renseignements sur l’ensemble des personnes vivant au foyer, qui, si elle est restée infructueuse, permet de liquider provisoirement le supplément de loyer. Le supplément de loyer est liquidé définitivement après communication des informations par le locataire.

Il apparaît qu’il n’est produit qu’une seule lettre du 22 novembre 2022 dont les conditions de distribution ne sont pas connues, et deux lettres des 11 décembre 2023 et 19 janvier 2024, notifiant un supplément de loyer de solidarité à partir de janvier 2024.

Il n’est pas justifié des diligences en vue de l’application d’un supplément en 2024.

Page

Dès lors, l’existence de la créance au titre du supplément de loyer n’est pas démontrée. En conséquence, le supplément de loyer de solidarité forfaitaire imputé à hauteur de 2395,47 euros de janvier à décembre 2023 (total de 28745,64 euros) et de 2477,72 euros de janvier à novembre 2024 (total de 27254,92 euros) sera donc déduit de l’arriéré locatif, calculé uniquement en fonction du dernier loyer appelé avant son application.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [P] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 13702,57 euros, au titre des sommes dues au 9 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2022 sur la somme de 2620,08 euros, de l’assignation du 2 octobre 2024 sur la somme de 10109,15 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [P] [J] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Monsieur [P] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 novembre 2008 entre la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [P] [J] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 février 2023,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [P] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [P] [J] à compter du 7 février 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 13702,57 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 9 décembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2022 sur la somme de 2620,08 euros, de l’assignation du 2 octobre 2024 sur la somme de 10109,15 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 10 décembre 2024, échéance de décembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] à payer à la SA D’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [P] [J] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 6 décembre 2022, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

Page