TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° RG 25/00179 – N° Portalis DB22-W-B7J-TGEB

ORDONNANCE DE REFERE

Du : 12 Janvier 2026

S.A. VALOPHIS SAREPA

C/

[N] [W] [L] épouse [H]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e TONDI

Expédition certifiée conforme délivrée le

à Mme [H]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 12 Janvier 2026 ;

Sous la présidence de Monsieur François GUERANGER, Magistrat à titre temporaire chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection statuant en référés au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier ;

Après débats à l’audience du 8 décembre 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. VALOPHIS SAREPA,

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par Maître Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC145, substitué par Maître Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [N] [W] [H],

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

Après débats à l’audience publique des référés du 08 Décembre 2025, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public.

FAITS et PRÉTENTIONS

VALOPHIS SAREPA (RCS de [Localité 9] n° 572 204 014), sis [Adresse 7], a donné à bail d’habitation le 11 octobre 2017 à Madame [N] [W] [H] un logement, situé [Adresse 2], à [Localité 10], où celle-ci réside.

Des impayés sont survenus.

Le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 janvier 2024 pour un montant de 885,24 euros donnant deux mois à la locataire pour régler ses dettes.

Les sommes demandées n’ont pas été versées et les diligences entreprises en vue d’un règlement amiable sont demeurées vaines.

Par acte introductif d’instance du 23 mai 2025, VALOPHIS SAREPA a assigné en référé Mme [N] [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— PRONONCER la résiliation du bail du 11 octobre 2017 du local d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 10], la clause résolutoire étant acquise ;

— ORDONNER l’expulsion sans délai de Mme [N] [W] [H] et de tous occupants de son chef de l’appartement qu’elle occupe à l’adresse mentionnée ci-dessus, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles étant réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNER à titre provisionnel Mme [N] [W] [H] à lui payer, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à son départ effectif, une indemnité d’occupation du logement correspondant au montant du loyer mensuel actualisé augmenté des charges conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil ;

— CONDAMNER à titre provisionnel Mme [N] [W] [H] à lui payer la somme de 4866 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 885 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir;

— ORDONNER que l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile;

— CONDAMNER Mme [N] [W] [H] au paiement de la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Mme [N] [W] [H] à tous les dépens, notamment le coût du commandement de payer du 18 janvier 2024;

L’affaire a été appelée à l’audience du 8 décembre 2025.

Lors de cette audience, VALOPHIS SAREPA explique que la dette s’élève à 3 892,33 euros au 2 décembre 2025, novembre non inclus. Il mentionne l’existence d’une procédure de surendettement dont la recevabilité a été exprimée le 20 août 2025.

À l’audience, Mme [N] [W] [H] explique qu’elle a repris le paiement des loyers et qu’elle souhaite rester dans le logement.

Pour l’exposé complet des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026.

SUR QUOI

L’article 834 du code de procédure civile prévoit : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code complète : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Il ressort des pièces produites aux débats que la demande doit être déclarée recevable à la procédure de référé.

SUR LA QUALIFICATION DU JUGEMENT

Aux termes de l’article L213-4-3 du code de l’organisation judiciaire « Le juge des contentieux de la protection connaît des actions tendant à l’expulsion des personnes qui occupent aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre. »

Précisé par l’article R213-9-3 du même code « Le juge des contentieux de la protection connaît à charge d’appel des actions mentionnées à l’article L. 213-4-3. »

et l’article R213-9-4 dudit code énonce : « Le juge des contentieux de la protection connaît, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000 euros, et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée, des actions énumérées aux articles L. 213-4-4, L. 213-4-5 et L. 213-4-6. »

En l’espèce, VALOPHIS SAREPA est représenté, Mme [N] [W] [H] est comparante à l’audience. Le montant demandé par la société requérante est inférieur à 5 000 euros mais une demande d’expulsion est formulée.

En conséquence, la présente décision sera contradictoire en premier ressort.

SUR LE FOND

Sur la résiliation du bail d’habitation de l’appartement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « I.- Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

II.-A compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III.-A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

IV.-Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail d’habitation du 11 octobre 2017 comporte une clause résolutoire qui peut être actionnée en l’absence de paiement des loyers et des charges. VALOPHIS SAREPA est donc fondé à demander la constatation de la clause résolutoire pour son compte.

Le commandement de payer du 18 janvier 2024 concernant le local d’habitation est resté sans suite et la clause résolutoire est donc acquise à compter du 19 mars 2024 soit deux mois après comme stipulé dans ledit commandement de payer.

Par ailleurs, d’une part, la CAF a été informée le 13 février 2024 et l’assignation date du 23 mai 2025 et, d’autre part, la préfecture des Yvelines a été saisie le 2 juin 2025 de l’assignation du 23 mai 2025 pour une audience tenue le 24 novembre 2025.

Les délais légaux sont donc respectés.

Pour autant, il apparaît que Mme [N] [W] [H] a repris le paiement de ses échéances et qu’un plan d’apurement peut être mis en place. La locataire a fait part de son désir de rester dans les lieux.

Les conditions d’application des alinéas V et VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 sont donc réunies.

En conséquence, la résiliation du bail du 11 octobre 2017 sera constatée à compter du 19 mars 2024, deux mois après le commandement de payer du 18 janvier 2024.

Toutefois, il sera accordé à Mme [N] [W] [H] un délai pour apurer sa dette. Les effets de la résiliation de son bail d’habitation seront donc suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge ».

Dès que Mme [N] [W] [H] se sera libérée de sa dette locative tout en continuant à régler les échéances de loyer, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

Sur l’expulsion

L’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution énonce : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. »

Et l’article L431-1 du même code prévoit : « Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire. »

En l’espèce, la résiliation du bail d’habitation dont bénéficiait Mme [N] [W] [H] étant acquise à compter du 19 mars 2024, celle-ci est occupante sans droit ni titre des biens de VALOPHIS SAREPA depuis cette date.

En conséquence, sauf si la locataire a quitté les lieux et remis les clés au propriétaire dans le délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux, l’expulsion de Mme [N] [W] [H] sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Toutefois, la mesure d’expulsion est suspendue au règlement de la dette locative de Mme [N] [W] [H] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessous.

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyers et charges

L’article 1103 du code civil prévoit : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Et l’article 7 de la loi n°89- 462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. »

Enfin, l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative»

En l’espèce, la somme demandée à Mme [N] [W] [H] s’élève à 3 892,33 euros. Ce montant est communiqué à l’audience et il n’est pas contesté.

La Commission de surendettement des particuliers des Yvelines a déclaré recevable le 18 août 2025 la déclaration envoyée le 6 août par Mme [N] [W] [H]. L’interdiction de la demande de règlement des créances nées avant la décision du 18 août 2025 ne joue pas si le débiteur bénéficie de délais de paiement pour éviter son expulsion, ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, Mme [N] [W] [H] sera condamnée à titre provisionnel à verser à VALOPHIS SAREPA la somme de 3 892,33 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 pour la somme de 885,24 euros mentionnée dans le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir

Toutefois, il sera accordé à Mme [N] [W] [H] un échéancier de vingt-quatre mois pour régler sa dette à compter de la signification de la présente décision, soit vingt-trois échéances de 160 euros et le reliquat lors de la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure.

Sur l’indemnité d’occupation

L’article 544 du code civil dispose :« La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. »

Et l’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, la résiliation du bail dont bénéficiait Mme [N] [W] [H] étant acquise à compter du 19 mars 2024, celle-ci est occupante sans droit ni titre des biens de VALOPHIS SAREPA depuis cette date, ce qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation demandée par le bailleur pour compenser le dommage causé au propriétaire par l’occupation illicite du locataire.

En l’occurrence, la provision correspondant à l’indemnité d’occupation sera égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges à compter de la date de la résiliation du bail. La somme versée au titre du dépôt de garantie sera décomptée.

En conséquence, Mme [N] [W] [H] sera condamnée à verser à VALOPHIS SAREPA à compter du 19 mars 2024 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente assignation. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Toutefois, le versement de l’indemnité d’occupation est suspendu au règlement dans les vingt-quatre mois de sa dette locative par Mme [N] [W] [H] dans les conditions du point VII de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et détaillées dans le paragraphe ci-dessus.

Sur l’exécution de l’ordonnance

L’article 489 du code de procédure civile dispose : « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. »

En l’espèce, VALOPHIS SAREPA sollicite que « l’exécution de l’ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile ».

À l’appui de cette prétention, elle précise qu’il y a urgence, ce qui est normal dans la procédure de référé dont c’est une des conditions. Toutefois, elle n’explique pas en quoi il y aurait nécessité.

En conséquence, VALOPHIS SAREPA sera débouté de sa demande d’application de l’article 489 du code de procédure civile.

Des frais irrépétibles à hauteur de 450 euros seront dus par Mme [N] [W] [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort et mise à disposition au greffe

CONSTATE la résiliation conventionnelle à compter du 19 mars 2024 du bail du 11 octobre 2017 concernant le local d’habitation situé [Adresse 2], à [Localité 10].

Toutefois, un délai pour apurer sa dette étant accordé à Mme [N] [W] [H], les effets de la résiliation de son bail seront suspendus pendant cette période, suspension qui prendrait fin « dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge » en l’occurrence dans le délai de vingt-quatre mois.

Dès que Mme [N] [W] [H] se sera libérée de sa dette locative tout en continuant à régler ses échéances, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprendra son plein effet.

ORDONNE l’expulsion de Mme [N] [W] [H] et de tous occupants de son chef du logement susvisé appartenant à VALOPHIS SAREPA conformément aux dispositions du 1er alinéa de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette expulsion se fera le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur demande du commissaire de justice instrumentaire. Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L433-1, L433-2 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette expulsion est toutefois suspendue au paiement par Mme [N] [W] [H] de sa dette dans les conditions exposées ci-dessous.

CONDAMNE Mme [N] [W] [H] à verser à titre provisionnel à VALOPHIS SAREPA à compter de la résiliation du bail du 19 mars 2024 jusqu’à libération des lieux une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers mensuels actualisés augmentés des charges outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Le montant du dépôt de garantie et les sommes versées après la résiliation du bail seront décomptés.

Cette mesure est toutefois suspendue au paiement par Mme [N] [W] [H] de sa dette dans les conditions exposées ci-dessous.

CONDAMNE Mme [N] [W] [H] à verser à titre provisionnel à VALOPHIS SAREPA la somme de 3 892,33 euros en principal au titre des loyers et charges impayés outre les intérêts au taux légal à compter du 18 janvier 2024 pour la somme de 885,24 euros mentionnée dans le commandement de payer et à compter de la présente assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus à la date de la décision à intervenir

Toutefois, il sera accordé à Mme [N] [W] [H] un délai maximum de vingt-quatre mois à compter de la signification de la présente décision pour régler sa dette. Le paiement se fera en vingt-trois échéances de 160 euros, le reliquat étant réglé avec la dernière échéance. En cas d’absence de paiement d’une échéance, la totalité de la dette deviendrait immédiatement exigible à la suite d’une mise en demeure

DÉBOUTE VALOPHIS SAREPA de sa demande d’application de l’article 489 du code de procédure civile.

CONDAMNE Mme [N] [W] [H] au paiement d’une somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Mme [N] [W] [H] aux dépens de la présente instance conformément aux articles 695 et 696 du code de procédure civile

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT