TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

N° RG 25/00844 – N° Portalis DB3S-W-B7J-25PI

Minute : 25/69

Monsieur [G] [Y]

Représentant : Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

Madame [U] [B] épouse [Y]

Représentant : Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON – FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668

C/

Monsieur [F] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Août 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Madame [U] [B] épouse [Y]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Christophe MOUNET, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

Comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 30 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Août 2025, par Madame Céline MARION, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2020, Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] ont donné à bail à Monsieur [F] [M] et Monsieur [P] [I] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 906euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 160 euros.

Monsieur [P] [I] a donné congé le 26 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] ont fait signifier à Monsieur [F] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3735,94 euros en principal, au titre des loyers impayés.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 11 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2025, Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] ont fait assigner Monsieur [F] [M] devant le tribunal de proximité, en référé, aux fins de :

condamner Monsieur [F] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 5107,58 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11février 2025, février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3735,94 euros et de l’assignation pour le surplus,

ordonner la capitalisation des intérêts,

constater l’acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,

autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,

le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, majoré de 30%, jusqu’à libération effective des lieux,

le condamner au paiement de la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Comprenant le cout du commandement de payer, le coût de l’assignation et les frais de signification de l’ordonnance.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 10 mars 2025.

En application de l’article 82-1 du code de procédure civile, par décision du 31 mars 2025, par mention au dossier, le tribunal a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection du Raincy, matériellement compétent pour connaitre du litige.

À l’audience du 30 juin 2025, Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6731,52 euros arrêtée au 26 juin 2025, loyer du mois de juin inclus.

Ils s’en rapportent à la décision du juge quant à la demande de délais pour quitter le logement.

Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] soutiennent que Monsieur [F] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai prévu après la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2024, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers par provision en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

À l’audience, Monsieur [F] [M], reconnait être redevable des loyers et charges. il demande le bénéfice de délais pour quitter le logement.

Il explique qu’il ne peut plus payer le loyer été les charges et effectue des règlements en fonctions de ses capacités. Il indique qu’il a été victime d’un accident de la circulation, ayant laissé des séquelles, et qu’il doit bénéficier d’une indemnisation en fin d’année 2025. Il précise avoir débuté un suivi psychologique. Il indique avoir effectué une demande de logement social et une demande d’aide financière auprès du fonds solidarité logement. Il souhaite pouvoir bénéficier d’un délai pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, d’une part, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 10 mars 2025 en vue d’une audience prévue le 30 juin 2025, soit plus de six semaines après.

En conséquence, la demande de Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

En outre, Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et à l’arrêté préfectoral n°2019-0975 du 16 avril 2019.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 10 décembre 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 10 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 10 juin 2020 à compter du 11 févrer 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient en ce cas de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi , somme suffisant, sans majoration à réparer le préjudice des bailleurs, et de condamner Monsieur [F] [M] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 10 juin 2020, du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 26 juin 2025 que Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [M] à payer à Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] la somme de 6731,52 euros, par provision, au titre des sommes dues au 26 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 10 décembre 2024 sur la somme de 2041,08 euros, de l’assignation du 5 mars 2025 sur la somme de 1371,64 euros et de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur la demande de capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il ressort des éléments contenus dans l’enquête sociale et des observations de Monsieur [F] [M] qu’il effectue des démarches en vue de son relogement et du remboursement de la dette.

Au regard de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [F] [M] un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX .

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [M] à payer à Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 10 juin 2020 entre Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] d’une part, et Monsieur [F] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 11 févrer 2025,

ACCORDE à Monsieur [F] [M] un délai de trois mois à compter de la signification de la présente ordonnance pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 5],

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [F] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Monsieur [F] [M] à compter du 11 févrer 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer par provision à Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] la somme de 6731,52 au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 26 juin 2025 échéance de juin incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 2041,08 euros, de l’assignation du 5 mars 2025 sur la somme de 1371,64 euros et de la présente ordonnance sur le surplus ,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] par provision l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance de juillet 2025, et jusqu’à complète libération des lieux,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] au x dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 décembre 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

DEBOUTE Madame [U] née [B] épouse [Y] et Monsieur [G] [Y] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT