TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Loyers Commerciaux

N° RG 25/00004 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2HVC

Jugement du 03 Juin 2025

N° minute :

Notifié le :

Copie exécutoire

et expédition à :

Expédition à :

M^e Dalèle BOUALI – 2877

M^e Philippe PLANES – 303

Expédition :

Régie

Expert

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 03 Juin 2025 par :

Michel-Henry PONSARD, Vice-président,

Délégué par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LYON, et siégeant comme Juge Unique,

Assisté de Florence FENAUTRIGUES, Greffière

Après avoir entendu les parties à l’audience publique du 4 Mars 2025 et avoir reçu leurs mémoires,

Après en avoir délibéré, le jugement contradictoire suivant a été rendu dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. FD IMMO

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Dalèle BOUALI, avocat au barreau de LYON

DEFENDERESSE

S.A.R.L. MECA CAROSS MUROISE

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maîte Philippe PLANES, avocat au barreau de LYON

1

FAITS ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Selon exploit en date du 24 janvier 2025, la SCI FD IMMO a fait citer devant le juge des loyers commerciaux la SARLU MECA CAROSS MUROISE aux fins

de :

— fixer le montant du loyer du Bail renouvelé à compter du 30 juin 2024 à la somme principale de 1 850 € par mois, soit 22 200 € par an, selon les nouvelles clauses et conditions proposées aux termes du bail communiqué au Preneur en Août 2023,

— le condamner au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues à compter de la signification de la décision à intervenir, comportant injonction de payer et juger que les intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an,

— à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce, aux frais avancés du Preneur et fixer un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme de 1 750 € par mois, soit 21 000 € par an en principal à compter du 30 juin 2024,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— juger qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L. 145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L. 111-2, L. 111-3 et L. 111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner la SARLU MECA CAROSS MUROISE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’en paiement de la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A cet effet la SCI FD IMMO fait valoir que :

— selon acte sous seing privé en date du 1er octobre 2010, Madame [T] [Z] a donné à bail à Monsieur [V] [F] un local commercial situé à [Adresse 9] à usage de CAROSSERIE ET PEINTURE AUTOMOBILE, dans le cadre des dispositions des articles L. 145 et suivants du Code de commerce,

— selon acte authentique du 29 juillet 2022 elle a acquis les locaux en cause,

— le bail a été consenti pour une durée de 9 années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2010. Qu’arrivé à son terme le 30 septembre 2019, il s’est tacitement prolongé jusqu’au 30 juin 2024, date du congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2024 délivré à sa demande par acte de Commissaire de justice du 29 décembre 2023,

— le Bail porte sur un local d’activité et des bureaux d’une surface de 250 m2 intérieur et 800 m2 extérieur. Que le loyer en principal était initialement fixé à la somme de 860 € hors charges, payable mensuellement. Que par l’effet des indexations annuelles, le loyer il s’élève à 1 180 €,

— le bail est arrivé à expiration le 30 septembre 2019, s’est tacitement poursuivi jusqu’au 30 juin 2024, de sorte que sa durée a excédé douze années. Que le déplafonnement du loyer est donc automatique en vertu de l’article L145-34 du Code de commerce,

— par un congé avec offre de renouvellement en date du 29 décembre 2023, elle a offert au Preneur le renouvellement de son Bail à compter du 30 juin 2024, moyennant le loyer mensuel en principal de 1 950 €. Qu’au mois de mai 2024 elle a fait une estimation de la valeur locative des locaux donnés à bail par l’entreprise MALSH, qui préconisait alors un loyer mensuel compris entre 1835 € et 1875 € HT/HC. Que compte tenu de ce nouvel élément, l’offre de loyer portée au mémoire était de 1 850 € par mois.

Dans son mémoire en défense l’EURL MECA CAROSS MUROISE demande au juge des loyers commerciaux de :

— juger que le rapport d’expertise privé produit par la demanderesse n’a pas été établi contradictoirement et ne peut servir à fixer le montant du loyer renouvelé,

— constater l’existence de plusieurs erreurs dans le bail commercial susceptibles d’entraîner le remboursement de trop-perçus et d’indus impactant le loyer actuel et potentiellement futur,

— en conséquence, écarter le rapport d’expertise privé du cabinet MALSH,

— juger qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert judiciaire aux frais du demandeur et émet toutes protestations et réserves d’usage,

— condamner la SCI FD IMMO à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC.

La SCI FD IMMO dans son dernier mémoire maintient ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION :

Attendu que le bail consenti au preneur, à effet au 1er octobre 2010 pour finir le 30 septembre 2019, s’étant poursuivi tacitement pendant plus de douze ans jusqu’au congé avec offre de renouvellement du 29 décembre 2023, il y a lieu de faire application de l’article L 145-34 alinéa 3 du Code de commerce.

Que l’avis de valeur du cabinet MALSH du 23 mai 2024, contesté par l’EURL MECA CAROSS MUROISE, n’est pas suffisant pour permettre à la juridiction de se prononcer utilement, de sorte qu’il convient d’ordonner au contradictoire des parties, une mesure d’expertise pour vérifier contradictoirement les éléments déterminant la valeur locative, cette mesure d’instruction se faisant aux frais avancés de la SCI FD IMMO à l’origine de la présente procédure.

Attendu que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2024.

Attendu qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

Que les autres chefs de demandes seront réservés.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, avant dire droit ordonne une expertise.

Constate le déplafonnement du loyer du fait que la durée du bail qui s’est poursuivi tacitement pendant une durée de plus de 12 ans ;

Ordonne une expertise et désigne pour y procéder :

Monsieur [K] [M]

[Adresse 4]

Tél : [XXXXXXXX01], mail : [Courriel 6]

qui aura pour mission de :

— visiter les locaux loués à l’EURL MECA CAROSS MUROISE sis [Adresse 2] à [Localité 8], en indiquer la surface utile actuelle et proposer le cas échéant un calcul de surface pondérée conformément aux usages,

— fournir à la juridiction tous éléments permettant de fixer la valeur locative des locaux au 1er juillet 2024 en fonction des caractéristiques propres aux locaux loués, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, dans le cadre de baux conclus à la même époque pour des locaux comparables, ou en pratiquant les corrections qui s’imposent,

— recueillir les dires et observations des parties sur ses investigations et y répondre.

Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de procédure civile ;

Dit qu’à cet effet l’expert commis, qui sera saisi par le Greffe, devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées, et déposer un rapport avant le 15 décembre 2025 ;

Plus spécialement rappelle à l’expert :

qu’il devra nous faire connaître sans délai son acceptation ;

qu’il pourra s’entourer de tous renseignements à charge d’en indiquer la source et entendre, au besoin, tous sachants utiles dont les identités seront précisées ;

qu’il devra prendre connaissance des documents de la cause et se faire remettre par les parties ou des tiers tous documents nécessaires à l’accomplissement de sa mission ;

qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents avant servi à son établissement. ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ;

qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet : qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux autres questions exclues de l’accord ;

qu’il pourra faire appel à un technicien d’une spécialité différente de la sienne ;

qu’il pourra se faire assister, dans l’accomplissement de sa mission par la personne de son choix, dont il indiquera le nom et les qualités, qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité ;

qu’il devra informer les parties du résultat de ses opérations, de l’avis qu’il entend exprimer sur tous les points de la mission et du coût de ses opérations, qu’à cette fin il leur remettra au cours d’une ultime réunion ou leur adressera un pré-rapport en les invitant à lui présenter dans un délai de 30 jours leurs observations et réclamations écrites rappelant sommairement le contenu de celles présentées antérieurement; qu’il y répondra dans son rapport définitif en apportant, à chacune d’elles. la réponse appropriée en la motivant ;

qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations et réclamations présentées au delà du délai de 30 jours. à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge chargé du contrôle ; qui- il devra envoyer une copie de son rapport à chacune des parties ou à leurs avocats, ainsi qu’une lettre recommandée avec accusé de réception contenant l’état de ses frais et honoraires et l’avis pour les parties qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour adresser d’éventuelles observations sur leur montant au juge des loyers commerciaux.

Dit que l’expertise se fera aux frais avancés de la SCI FD IMMO qui consignera la somme de 3 500 € au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 juin 2025, sous peine de caducité de l’expertise ;

Dit que pendant le cours de l’instance et en application de l’article L 145-57 du Code de commerce, le locataire continuera à payer les loyers échus au prix ancien acquitté à la date du 1er juillet 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Réserve les autres chefs de demandes ainsi que les dépens.

La présente décision a été prononcée par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT