TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

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REFERENCES : N° RG 24/08390 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5BF

Minute : 25/885

S.A. BATIGERE HABITAT

Représentant : M^e SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [G] [D] [V] [M]

Monsieur [B] [S]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. BATIGERE HABITAT

demeurant [Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par le Cabinet PAUTONNIER, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [G] [D] [V] [M]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

comparante en personne

Monsieur [B] [S],

chez Monsieur [O] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2005, la SA D’HLM FIAC a donné à bail à Madame [G] [D] [V] [M] un logement et une cave situés [Adresse 3] (bâtiment R, escalier 1, étage 08, droite, appartement n°6084, cave n°6084), pour un loyer mensuel de 385,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA D’HLM FIAC, a fait signifier à Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2895,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 11 juillet 2024 reçue le 24 juillet 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA D’HLM FIAC, a fait assigner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

ordonner l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion,

condamner solidairement Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] au paiement des sommes suivantes :

5786,71 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 11 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2024 pour la somme de 2895,83 euros et à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2024 pour le surplus,

une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par commissaire de justice),

600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

les dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 20 septembre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11633,73 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant mais qu’avant le dernier paiement, l’absence de versement de loyer a duré 1 an.

Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers, 100 euros pour Madame [G] [D] [V] [M] et 300 euros pour Monsieur [B] [S], suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent avoir trois enfants et un crédit qui est réglé par Madame [G] [D] [V] [M] qui perçoit 1800,00 euros de revenus. Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] précisent que Monsieur [B] [S] est tombé malade et est un arrêt de travail depuis le mois de juin 2024, et qu’étant auto-entrepreneur, ce dernier n’a perçu aucune indemnité. Ils soulignent être séparés et précisent que la nouvelle adresse de Monsieur [B] [S] est [Adresse 2] chez Monsieur [O] [X] [J]. Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ajoutent qu’une demande de Maison Départementale pour les Personnes Handicapées est en cours tout comme les démarches auprès de la Sécurité sociale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 décembre 2005, du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 491,49 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie par aucune pièce qu’il puisse être fait application des dispositions de l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11142,24 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 11142,24 euros selon décompte au 2 avril 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, les des locataires justifient à l’audience d’une part de leur situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par versements de 930,00 euros depuis plusieurs mois et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2024, Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à son paiement à compter de 18 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation étant la contrepartie de l’occupation du bien immobilier, Monsieur [B] [S] ne sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation que pour la période durant laquelle il s’est maintenu dans les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11142,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

le contrat de location du 19 décembre 2005 concernant les locaux situés [Adresse 3] sera résilié,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

JUGE que Monsieur [B] [S] ne sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation que pour la période où il s’est maintenu dans le logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 décembre 2005, la SA D’HLM FIAC a donné à bail à Madame [G] [D] [V] [M] un logement et une cave situés [Adresse 3] (bâtiment R, escalier 1, étage 08, droite, appartement n°6084, cave n°6084), pour un loyer mensuel de 385,54 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA D’HLM FIAC, a fait signifier à Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2895,83 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 11 juillet 2024 reçue le 24 juillet 2024 la SA D’HLM BATIGERE HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, venant aux droits de la SA D’HLM FIAC, a fait assigner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le demandeur à disposer des meubles se trouvant dans les lieux au jour de l’expulsion, condamner solidairement Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] au paiement des sommes suivantes :5786,71 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 11 septembre 2024, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 21 juin 2024 pour la somme de 2895,83 euros et à compter de l’assignation en date du 18 septembre 2024 pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant (remise des clés au demandeur et état des lieux dressé contradictoirement entre les parties ou subsidiairement par commissaire de justice),600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de [Localité 7] le 20 septembre 2024.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA D’HLM BATIGERE HABITAT, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11633,73 euros arrêtée au 2 avril 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D’HLM BATIGERE HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 21 juin 2024. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D’HLM BATIGERE HABITAT souligne qu’il y a une reprise du versement intégral du loyer courant mais qu’avant le dernier paiement, l’absence de versement de loyer a duré 1 an.

Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ne contestent pas le principe de la dette. Ils demandent le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 400 euros par mois en plus des loyers, 100 euros pour Madame [G] [D] [V] [M] et 300 euros pour Monsieur [B] [S], suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent avoir trois enfants et un crédit qui est réglé par Madame [G] [D] [V] [M] qui perçoit 1800,00 euros de revenus. Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] précisent que Monsieur [B] [S] est tombé malade et est un arrêt de travail depuis le mois de juin 2024, et qu’étant auto-entrepreneur, ce dernier n’a perçu aucune indemnité. Ils soulignent être séparés et précisent que la nouvelle adresse de Monsieur [B] [S] est [Adresse 2] chez Monsieur [O] [X] [J]. Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ajoutent qu’une demande de Maison Départementale pour les Personnes Handicapées est en cours tout comme les démarches auprès de la Sécurité sociale.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience.

Il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’audience.

En conséquence, la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 décembre 2005, du commandement de payer délivré le 21 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 2 avril 2025 que la SA D’HLM BATIGERE HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 491,49 euros imputée pour des frais.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n’y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à leur encontre.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie par aucune pièce qu’il puisse être fait application des dispositions de l’article 220 du code civil.

En conséquence, il convient de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11142,24 euros, au titre des sommes dues au 2 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 11142,24 euros selon décompte au 2 avril 2025.

L’examen du décompte démontre des paiements, plus réguliers les derniers mois, mais insuffisants à rembourser la dette.

L’absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave des locataires à leurs obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Néanmoins, les des locataires justifient à l’audience d’une part de leur situation personnelle et financière, et d’autre part, d’avoir repris le paiement des échéances courantes du loyer, par versements de 930,00 euros depuis plusieurs mois et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Dès lors, il convient d’accorder un délai aux locataires pour exécuter leurs obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, et de ne prononcer la résiliation du bail, l’expulsion des lieux loués que pour le cas où ils ne respecteraient pas ce délai.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2024, Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à son paiement à compter de 18 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

L’indemnité d’occupation étant la contrepartie de l’occupation du bien immobilier, Monsieur [B] [S] ne sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation que pour la période durant laquelle il s’est maintenu dans les lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture.

Il convient également de condamner in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demandes de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM BATIGERE HABITAT aux fins de résiliation judiciaire du bail,

CONDAMNE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 11142,24 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 2 avril 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 400 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

l’échelonnement sera caduc,la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, le contrat de location du 19 décembre 2005 concernant les locaux situés [Adresse 3] sera résilié,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, sous déduction des versements déjà effectués,

JUGE que Monsieur [B] [S] ne sera tenu au paiement de l’indemnité d’occupation que pour la période où il s’est maintenu dans le logement situé [Adresse 3],

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Madame [G] [D] [V] [M] et Monsieur [B] [S] à payer à la SA D’HLM BATIGERE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE