TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 3]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02131 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6PV

Minute : 25/00878

S.A. SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [Z] [W]

Représentant : M^e Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e CATTONI

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e ESTEVENY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, siège social [Adresse 5]

Representée par M^e CATTONI Frédéric – avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [W]

demeurant [Adresse 2]

Representé par M^e ESTEVENY Hugo – avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 novembre 2011, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a donné à bail à Monsieur [S] [O] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 387,37 euros, et 121,58 euros de provisions sur charges.

Selon extrait du procès-verbal de l’assemblée générale mixte du 12 juin 2019, la SA D’HLM FRANCE HABITATION a modifié sa dénomination sociale pour devenir SEQENS.

Par avenant, en date du 22 juin 2020, la SA D’HLM SEQENS a consenti à une cotitularité du bail de Monsieur [S] [O] avec son partenaire Monsieur [D] [V] jusqu’au 6 septembre 2017 en raison d’un PACS. Le PACS ayant été dissous le 7 septembre 2017, la cotitularité a pris fin. Monsieur [S] [O] est demeuré seul locataire du bail.

Monsieur [S] [O] est décédé à [Localité 6] (77), le 30 septembre 2022.

Par courrier en date du 20 mai 2023, Monsieur [Z] [W], se déclarant comme le concubin notoire de Monsieur [S] [O] depuis 2018, a sollicité le transfert de bail à son nom.

Par lettre recommandée en date du 8 juin 2023, reçue le 4 juillet 2023, la SA D’HLM SEQENS, estimant que les conditions de transfert du contrat de location n’étaient pas remplies, a mis en demeure Monsieur [Z] [W] de restituer les clefs du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA D’HLM SEQENS a fait assigner Monsieur [Z] [W] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

• constater la résiliation judiciaire du bail,

• constater l’occupation sans droit ni titre des lieux par Monsieur [Z] [W],

• ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [W] ainsi que de tout occupant de son chef,

• autoriser la SA D’HLM SEQENS de procéder à ladite expulsion dès la significtaion du commandement de quitter les lieux,

• supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux,

• condamner Monsieur [Z] [W] au paiement des sommes suivantes :

o à compter du 1er janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles,

o la somme de 7527,87 euros correspondant à l’arriéré au 31 décembre 2023, terme de décembre 2023 inclus,

o la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 5 mars 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 septembre 2024.

Après deux renvois à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 7 avril 2025.

À l’audience du 7 avril 2025, la SA D’HLM SEQENS, représentée, dépose des conclusions qu’elle soutient oralement et aux termes desquelles elle maintient ses demandes et y ajoutant, sollicite à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du contrat de bail et actualise sa créance à la somme de 11082,23 euros arrêtée au 31 mars 2025, loyer du mois de mars 2025 inclus.

Elle s’oppose au transfert du bail et soutient, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [Z] [W] ne remplit pas les conditions d’un tel transfert au motif qu’il n’est pas démontré l’existence d’une situation de concubinage notoire caractérisée par une vie commune présentant un caractère de stabilité et de continuité depuis plus d’un an avant le décès du titulaire du bail et qu’aucun avis d’imposition n’est produit. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

La SA D’HLM SEQENS conclut au débouté des demandes indemnitaires formées à titre reconventionnelles par le défendeur, en faisant valoir que Monsieur [Z] [W] ne prouve pas que la non-reconnaissance du transfert du bail lui a causé un préjudice financier lié à la perte de chance d’obtenir une aide personnalisée au logement et qu’il n’est justifié d’aucun préjudice moral.

Monsieur [Z] [W], représenté, dépose des conclusions qu’il soutient oralement. Il demande de :

A titre liminaire,

• constater l’irrecevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail formulée à titre subsidiaire par la société SEQENS,

A titre principal,

• constater le transfert du bail de Monsieur [S] [O] à Monsieur [Z] [G] à compter du 30 septembre 2022,

• condamner la société SEQENS à lui payer 10004 euros au titre de son préjudice financier et 3000 euros au titre de son préjudice moral,

• ordonner la compensation entre lesdites condamnations et tout éventuel arriéré locatif,

• débouter la société SEQENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusion,

A titre subsidiaire,

• lui accorder des délais de paiement de 36 mois pour régler un éventuel arriéré locatif, par mensualités de 100 euros pendant les 6 premiers mois, puis par 30ème du solde restant dû pendant les 30 mois suivants,

A titre infiniment subsidiaire,

• lui accorder des délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter d’une éventuelle dette locative,

• écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

En tout état de cause,

• condamner la société SEQENS au paiement de la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

• condamner la société SEQENS aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il explique percevoir 1700,00 euros net de revenus au titre d’un contrat à durée indéterminée obtenu en mars 2025. Monsieur [Z] [W] souligne qu’il a le statut de réfugié tunisien ce qui ne lui a pas permis de travailler avant l’obtention récente de sa carte de séjour, expliquant ainsi la dette. Il assure avoir payé son loyer depuis novembre 2024, auquel il aurait rajouté 200,00 euros supplémentaires depuis janvier 2025. Monsieur [Z] [W] ajoute que de nombreuses attestations démontrent qu’il habitait dans le logement concerné par le contrat de bail, et qu’il était le concubin de Monsieur [S] [O] bien avant 2021. Ces attestations sont antérieures à la demande de résiliation du bail par la société SEQENS et sont complétées par des factures au nom de Monsieur [Z] [W].

De plus, il relève qu’aucune saisine de la CCAPEX n’a été faite, rendant la demande de résiliation judiciaire irrecevable. Monsieur [Z] [W] déclare avoir effectué les démarches pour une demande de transfert du bail en fournissant au bailleur les pièces réclamées. Il soutient avoir subi un préjudice financier lié à la perte de chance de percevoir les aides personnalisées au logement qu’il évalue à une somme de 10004 euros en s’appuyant sur une simulation APL qu’il a faite. Il estime avoir subi également un préjudice moral du fait de la négation par la société SEQENS de sa situation de conclubin de Monsieur [S] [O].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogé au 21 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la demande de transfert du bail :

Selon l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. À défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il appartient à la personne qui entend se prévaloir du transfert du bail de rapporter la preuve, par tous moyens, de sa qualité et qu’il vivait depuis au moins un an dans les lieux loués au décès du locataire.

Selon l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, l’article 14 de la loi est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [S] [O], locataire du logement situé [Adresse 2] est décédé le 30 septembre 2022.

Il ressort des actes de procédure et des pièces produites aux débats que Monsieur [Z] [W] occupe le logement et que par courrier du 25 mai 2023, ce dernier a effectué auprès de la société SEQENS une demande de transfert du bail. Le transfert du bail a été refusé par lettre du 08 juin 2023.

Il ressort des nombreuses attestations versées aux débats par Monsieur [Z] [W], que ce dernier vit dans le logement situé [Adresse 2] depuis l’année 2018, et que sa relation de concubinage avec Monsieur [S] [O] a débuté en 2019. Ces attestations démontrent non seulement la cohabitation de Monsieur [S] [O] avec Monsieur [Z] [W] depuis 2018 mais également le caractère notoire du concubinage en ce qu’il était connu de plusieurs témoins qui relatent l’existence d’une relation de couple. Aucun élément ne permet de douter de la sincérité des éléments contenus dans ces attestations.

Ces attestations sont complétées par une attestation d’hébergement rédigée par Monsieur [S] [O] le 10 mai 2022 qui certifie qu’il héberge Monsieur [Z] [W] depuis le début de l’année 2018 et par des courriers et factures adressés à « Monsieur [Z] [W] chez Monsieur [S] [O] » au [Adresse 2]. Monsieur [S] [O] a également rédigé une attestation de témoin le 11 mai 2022 où il déclare vivre en concubinage avec Monsieur [Z] [W] dans le cadre d’une relation de couple durable et stable et qu’il avait pour objectif de conclure avec Monsieur [Z] [W] un pacte civil de solidarité.

Ainsi, Monsieur [Z] [W] justifie de sa relation de couple avec Monsieur [S] [O] et de l’existence d’une communauté de vie avec ce dernier antérieure d’au moins un an au décès du locataire.

Enfin, si la SA D’HLM SEQENS évoque deux enquêtes « supplément de loyer de solidarité » (SLS) datées de 2021 et 2022 pour contester l’existence d’une relation de concubinage entre Monsieur [S] [O] et Monsieur [Z] [W] en faisant valoir que Monsieur [S] [O] a déclaré sous la rubrique « situation familiale » qu’il était célibataire, il convient de relever que la date de la situation familiale concernée est le 7 septembre 2017 soit un an avant l’arrivée de Monsieur [Z] [W] dans le logement et deux ans avant le début de la relation du concubinage entre Monsieur [S] [O] et Monsieur [Z] [W].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [Z] [W] remplit les conditions légales du transfert de contrat. Dès lors, le contrat de location a été transféré, de plein droit par l’effet de la loi, à Monsieur [Z] [W].

Il convient de rejeter la demande de résiliation de plein droit à compter du décès du locataire.

Il convient également de rejeter la demande d’expulsion et de paiement de l’indemnité d’occupation.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisé par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur. »

Il apparaît que la CCAPEX n’a pas été saisie dans le délai de deux mois avant l’audience. De plus aucun commandement de payer n’a été délivré à Monsieur [Z] [W].

En conséquence, la demande de la SA D’HLM SEQENS aux fins de constat de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 novembre 2011, et du décompte de la créance actualisé au 31 mars 2025 que la SA D’HLM SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [Z] [W] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 11082,23 euros, au titre des sommes dues au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes reconventionnelles :

Sur la demande reconventionnelle de transfert de bail :

Il résulte de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré à certaines personnes, notamment aux descendants, aux ascendants, au concubin ou aux personnes à charge qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Il résulte de ce texte que le transfert du bail à l’occupant qui remplit les conditions est automatique et opère par l’effet même de la loi à la date du décès du locataire.

En l’espèce, il ressort des développements qui précèdent que Monsieur [Z] [W] démontre qu’il remplit les conditions pour bénéficier du transfert du contrat de bail.

Il convient donc de constater le transfert de plein droit du contrat à son bénéfice.

Sur la demande de délais de paiement :

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, il ressort des observations de Monsieur [Z] [W], qui justifie de sa situation personnelle et financière que celui-ci n’est pas en capacité de rembourser la dette en totalité, en une seule fois. Il démontre avoir repris le paiement du loyer, et régler en plus une somme de 135 euros pour apurer la dette et être en mesure d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Au regard de sa situation financière, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif du jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1104 du Code civil le contrat doit être exécuté de bonne foi.

La Cour de cassation eu l’occasion de préciser dans un arrêt de 2021 que la simulation d’allocation logement ne constitue qu’un document édité à partir des données que le locataire a rempli lui-même sur Internet et ne constitue donc, en aucune façon, la preuve qu’il pourrait effectivement prétendre à l’allocation mentionnée (3ème Civ., C.cass., 24 nov. 2021, n°20-18.900).

En l’espèce, si le refus de la SA D’HLM SEQENS de transférer le bail à Monsieur [Z] [W] ne se justifie pas en droit, Monsieur [Z] [W], ne démontre pas de manière suffisante qu’il aurait été éligible à l’allocation d’aides personnalisées au logement en ce qu’il ne rapporte pas la preuve des données inscrites dans la simulation de droit qu’il a effectuée.

Sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance sera rejetée.

Aux termes de l’article 1240 du code civil tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Z] [W] qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice moral, sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, chaque partie succombant partiellement à ses demandes il convient de prévoir un partage des dépens de l’instance par moitié entre les parties.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA D’HLM SEQENS et de Monsieur [Z] [W] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE irrecevable la demande de la SA D’HLM SEQENS aux fins de résiliation judiciaire du bail,

REJETTE la demande de constat de résiliation de plein droit du bail conclu le 15 novembre 2011 entre France Habitation, devenue la SA SEQENS, d’une part, et Monsieur [S] [O], concernant les locaux situés [Adresse 2], par l’effet du décès du locataire le 30 septembre 2022,

REJETTE la demande d’expulsion,

REJETTE la demande au titre de l’indemnité d’occupation,

CONSTATE le transfert du bail conclu le 15 novembre 2011 entre France Habitation, devenue la SA SEQENS, d’une part, et Monsieur [S] [O], concernant les locaux situés [Adresse 2], à Monsieur [Z] [W] à compter du 30 septembre 2022,

CONDAMNE Monsieur [Z] [W] à payer à la SA D’HLM SEQENS la somme de 11082,23 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mars 2025 échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Monsieur [Z] [W] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 6 versements de 100 euros, puis 17 versements de 500 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme, restant due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

REJETTE les demandes de dommages et intérêts,

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties,

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

DEBOUTE la SA D’HLM SEQENS et Monsieur [Z] [W] de leurs autres demandes et prétentions,

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LE GREFFIER LE JUGE