TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05621 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKS4

N° de MINUTE : 25/1157

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE TOUR ESSOR, SIS [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0107

C/

DEFENDEUR

Société ESSOR 13/17

[Adresse 3]

[Localité 4]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] a assigné la société ESSOR 13/17 devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la société ESSOR 13/17 au paiement de la somme de 30 239,07 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1], avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner la société ESSOR 13/17 au paiement de la somme de 5 000 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] à titre de dommages et intérêts au titre de t’article 1231-6 du code civil ;

— condamner la société ESSOR 13/17 au paiement de la somme de 10 000 euros au profit du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par la SELARL CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société ESSOR 13/17 n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 12 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, la société ESSOR 13/17 ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1er du décret n°55-22 du 04 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose qu’il est tenu, pour chaque commune, par les services chargés de la publicité foncière, un fichier immobilier sur lequel, au fur et à mesure des dépôts, sont répertoriés, sous le nom de chaque propriétaire, et, par immeuble, des extraits des documents publiés, avec référence à leur classement dans les archives et que le fichier immobilier présente, telle qu’elle résulte des documents publiés, la situation juridique actuelle des immeubles.

L’article 2 du même décret prévoit qu’aucune modification de la situation juridique d’un immeuble ne peut faire l’objet d’une mutation cadastrale, si l’acte ou la décision judiciaire constatant cette modification n’a pas été préalablement publié au fichier immobilier.

L’article 28 du même décret dispose que sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, même assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers, y compris les obligations réelles définies à l’article L. 132-3 du code de l’environnement, autres que les privilèges et hypothèques, qui sont conservés suivant les modalités prévues au code civil.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] verse aux débats :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2023 ;

— un tableau de décompte non daté portant sur la période du 24 novembre 2022 au 19 avril 2024 avec la mention dans un second table d’un paiement du 14 novembre 2023 de 6 000 euros non affecté imputé à une dette plus ancienne ;

— un relevé individuel de copropriété arrêté au 31 décembre 2022 édité le 06 novembre 2023 ;

— des appels de fonds et de provision datés du 1er décembre 2022 au 05 mars 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 30 avril 2021, 13 avril 2022, 30 juin 2022, 09 décembre 2022, 30 juin 2023 et 27 octobre 2023 et une attestation de non-recours contre ces assemblées ;

— le contrat de syndic pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve que la société ESSOR 13/17 est propriétaire des lots n°1424, 1425, 1431, 1432, 1506 au sein de son immeuble au titre desquels il réclame des charges de copropriété et durant la période du 24 novembre 2022 au 19 avril 2024.

En effet, une telle preuve ne saurait résulter d’une matrice cadastrale non datée, mise à jour en 2023 soit 1 an et demi avant l’assignation introductive d’instance et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] ne produit aux débats aucune autre pièce telle que la fiche d’immeuble des lots concernés émise par le service de la publicité foncière et l’acte d’acquisition de ces lots communiqué par le même service.

En outre, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance et de son quantum en produisant aux débats un tableau qu’il a lui-même établi, dans lequel ila extrait un paiement effectué le 14 novembre 2023 pour la somme de 6 000 euros et qu’il a imputé sans explication à une dette antérieure à celle réclamée dans la présente instance.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] ne produit aucun extrait comptable du compte copropriétaire de la société ESSOR 13-17 et aucune autre pièce de nature à corroborer l’exactitude du tableau de décompte qu’il a établi, qui ne saurait résulter de la seule production des appels de fonds sans récapitulatif comptable.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de charges de copropriété à l’encontre de la société ESSOR 13/17.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de la société ESSOR 13/17.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] de sa demande de charges de copropriété à l’encontre de la société ESSOR 13/17 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESSOR sis [Adresse 1] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART