Tribunal Judiciaire de Bourg-en-Bresse, Chambre civile 2, 19 juin 2025, n° 23/01777

TJ Bourg-en-Bresse 19 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Inexigibilité des loyers dus
La cour a estimé que la contestation des loyers n'était pas fondée, car le bailleur a le droit de revendiquer le paiement des loyers dus.
Rejeté
Absence de cause et d'objet du commandement
La cour a jugé que le commandement de payer était valide et justifié par les loyers impayés.
Rejeté
Procédure abusive de la défenderesse
La cour a estimé que la procédure engagée par la défenderesse était fondée sur des droits légitimes et ne constituait pas une abus.
Rejeté
Indépendance des demandes
La cour a jugé que les demandes étaient liées et qu'il n'était pas opportun de prononcer la disjonction.
Rejeté
Risque de contrariété de décisions
La cour a estimé qu'il n'existait pas de risque de contrariété de décisions, car les parties n'étaient pas les mêmes dans les procédures.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'ordonnance du 19 juin 2025, le Tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse a examiné les demandes de disjonction d'instance et de sursis à statuer formulées par les parties dans le cadre d'un litige relatif à un bail commercial. La société Aestiam Cap'Hebergimmo a demandé la disjonction de certaines demandes reconventionnelles, tandis que la société Les Portes de [Localité 9] a sollicité un sursis à statuer en raison d'une procédure pendante devant le tribunal de Nice. Le juge a rejeté les deux demandes, considérant que les litiges étaient liés et qu'il n'y avait pas de risque de contrariété de décisions. Chaque partie a été condamnée à supporter ses propres dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bourg-en-Bresse, ch. civ. 2, 19 juin 2025, n° 23/01777
Numéro(s) :	23/01777
Importance :	Inédit
Dispositif :	Renvoi à la mise en état
Date de dernière mise à jour :	4 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Estelle CIUSSIJean-François TOGNACCIOLI
Parties :	S.A.S.U. LES PORTES DE [ Localité 9 ], société au capital de 35 964 euros, Les portes de

Texte intégral

ORDONNANCE DU : 19 juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01777 – N° Portalis DBWH-W-B7H-GMEN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

Chambre Civile 2

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

*********

Juge de la mise en état : Stéphane THEVENARD,

Greffier : Camille BOIVIN,

DEMANDERESSES AU PRINCIPAL

DEMANDERESSES A L’INCIDENT

S.A.S.U. LES PORTES DE [Localité 9]

société au capital de 35 964 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nice sous le numéro 343 100 665, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.E.L.A.R.L. [H] [U] & ASSOCIÉS

en qualité d’administrateur judiciaire de la société Les portes de [Localité 9], représentée par Maître [H] [U], dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.P. B.T.S.G.²

en qualité de mandataire judiciaire de la société Les portes de [Localité 9], représentée par Maître DenisGasnier, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentées par M^e Benoît CONTENT, avocat au barreau de l’Ain (T. 70), avocat postulant, ayant M^e Estelle CIUSSI, avocat au barreau de Nice (T. 80) pour avocat plaidant

DÉFENDERESSE AU PRINCIPAL

DÉFENDERESSE A L’INCIDENT

S.C.P.I. AESTIAM CAP’HEBERGIMMO

immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 793 062 993, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas FAUCK, avocat au barreau de l’Ain (T. 26), avocat postulant, ayant M^e Jean-François TOGNACCIOLI, avocat au barreau de Nice (T. 266) pour avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée non daté, la société civile de placements immobiliers Aestiam Cap’Hebergimmo a consenti à la société Les portes de [Localité 9] un bail commercial sur un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] (Ain), à usage de résidence hôtelière et résidence de tourisme, pour une durée de 11 ans et 9 mois, du 15 mai 2019 au 14 février 2031, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 852 500 euros, payable d’avance en douze mensualités.

Par avenant numéro 1 conclu sous signature privée le 1er décembre 2020, le bailleur a consenti au preneur une franchise de loyers de neuf mois, du mois d’avril 2020 au mois de décembre 2020, et un report des loyers dus pour le premier semestre 2021, compte tenu des difficultés financières du preneur liées à la pandémie de Covid-19.

Par acte sous signature électronique du 22 décembre 2021, plusieurs sociétés du groupe Aestiam, dont la société Aestiam Cap’Hebergimmo, ont conclu avec les sociétés du groupe Nehô, preneurs exploitant des résidences hôtelières en France et en Belgique, un protocole d’accord leur accordant des délais de paiement de leurs dettes de loyers au titre de l’année 2021.

Par acte sous signature électronique du 13 mai 2022, les mêmes parties ont conclu un protocole d’accord accordant aux preneurs des délais et reports de paiement de leurs dettes de loyers pour le premier semestre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 3 mai 2023, la société Aestiam Cap’Hebergimmo a fait délivrer à la société Les portes de [Localité 9] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour obtenir le paiement de la somme de 710 582,12 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 30 mai 2023, la société Les portes de [Localité 9] a fait assigner la société Aestiam Cap’Hebergimmo devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins de voir :

“A titre principal,

Vu le protocole du 13 mai 2022,

Vu les articles 31 et 122 du CPC

PRONONCER l’irrecevabilité de la SCI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO à revendiquer le paiement du loyer du 2 semestre 2022 et à se prévaloir de la résolution du bail pour défaut d’intérêt et du droit d’agir à l’encontre de la SAS LES PORTES DE [Localité 9] en l’état du règlement par elle des loyers taxes et charges 2021, taxes et charges du 1er semestre 2022, loyers taxes et charges du 2nd semestre 2022 et de l’exécution du protocole.

DECLARER nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 Mai 2023 à la SAS LES PORTES DE [Localité 9] par la SCI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO lequel est sans cause et sans objet.

A titre subsidiaire,

PRONONCER la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 3 Mai 2023 à la SAS LES PORTES DE [Localité 9] par la SCI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO lequel est affecté d’irrégularité.

PRONONCER en tant que de besoin la suspension de la clause résolutoire jusqu’à l’issue de la présente procédure.

CONDAMNER la SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO à payer à la SAS LES PORTES DE [Localité 9] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

CONDAMNER la SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO à payer à la SAS LES PORTES DE [Localité 9] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 3/05/2023.”

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 23/01777.

La société Aestiam Cap’Hebergimmo a constitué avocat par acte dématérialisé notifié le 28 juin 2023.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, la société Aestiam Cap’Hebergimmo a sollicité de voir :

“Vu les articles 1224 et 1227 du code civil,

Vu la signification du commandement de payer et la clause résolutoire insérée au bail,

— Rejeter l’intégralité des prétentions adverses ;

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire et dire le bail résilié depuis 2 juin 2023 et à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société LES PORTES DE [Localité 9] et de tout occupant de son chef ;

— Condamner la société LES PORTES DE [Localité 9] au paiement de la somme de 1.220.848,35 euros ;

— Condamner la société LES PORTES DE [Localité 9] au paiement de la somme de 100.000 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du jour de la résiliation du bail ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;”.

Par jugement du 26 octobre 2023, le tribunal de commerce de Nice a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la société Les portes de [Localité 9] et a désigné la SELARL [H] [U] et associés en qualité d’administrateur judiciaire et la SCP BTSG² en qualité de mandataire judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 12 février 2024, la société Aestiam Cap’Hebergimmo a fait appeler en cause la SCP BTSG², en qualité de mandataire judiciaire, et la SELARL [H] [U] et associés, en qualité d’administrateur de la société Les portes de [Localité 9].

L’affaire a été enregistrée sous le numéro R.G. 24/00500.

Par ordonnance du 21 mars 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des deux instances R.G. 23/01777 et 24/00500.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 avril 2024, la société Aestiam Cap’Hebergimmo a sollicité de voir :

“Vu les articles L143-2, L622-22, L622-21 I et R622-20 du code de commerce,

Vu les articles 1741, 1224 et 1227 du code civil,

Vu la signification du commandement de payer et la clause résolutoire insérée au bail,

— Rejeter l’intégralité des prétentions adverses ;

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail pour faute ;

— Ordonner l’expulsion immédiate de la société LES PORTES DE [Localité 9] et de tout occupant de son chef ;

— Condamner la société LES PORTES DE [Localité 9] au paiement de la somme de 199.223,00 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

— Fixer la créance de la SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO au passif de la société LES PORTES DE [Localité 9] à la somme de 1.467.496,75 euros à titre privilégié ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la société LES PORTES DE [Localité 9] à payer à la SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens distraits au profit de la SELARL NICOLAS FAUCK ;”.

La société Les Portes de [Localité 9], la SELARL [H] [U] et associés et la SCP BTSG² ont notifié des conclusions au fond le 16 août 2024.

La société Aestiam Cap’Herbergimmo a notifié de nouvelles conclusions au fond le 16 septembre 2024.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique les 11 et 22 octobre 2024, la société Les Portes de [Localité 9], la SELARL [H] [U] et associés et la SCP BTSG² ont sollicité le sursis à statuer dans l’attente d’une décision définitive sur la demande dont a été saisi le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir prononcer la caducité de l’accord de franchise de loyers du 13 mai 2022.

Par conclusions en réplique sur incident notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, la société Les Portes de [Localité 9], la SELARL [H] [U] et associés et la SCP BTSG² ont demandé au juge de la mise en état de :

“Vu les articles 3 et 378 du CPC

Vu l’assignation du 10 mai 2023 devant le TJ de [Localité 10] délivré par les SCPI AESTIAM à l’encontre de NEHO France,

ORDONNER ou PRONONCER le sursis à statuer de la présente instance dans l’attente d’une décision définitive à intervenir sur l’assignation du 10 mai 2023 devant le Tribunal Judiciaire de NICE délivrée par les SCPI AESTIAM à l’encontre de NEHO France (RG n°23/01995).

Dans l’hypothèse où le Juge de la mise en état viendrait à prononcer une disjonction entre la partie relative à l’instance des loyers 2023 et la partie relative à l’instance des loyers 2022

ORDONNER ou PRONONCER le sursis à statuer limité de la présente instance relative aux loyers de l’année 2022 dans l’attente d’une décision définitive à intervenir sur l’assignation du 10 mai 2023 devant le Tribunal Judiciaire de NICE délivrée par les SCPI AESTIAM à l’encontre de NEHO France (RG n°23/01995).

RESERVER les dépens.”

Les demanderesses à l’incident exposent que, par assignation du 10 mai 2023, les sociétés Aestiam ont attrait la société Neho France devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir prononcer la caducité de l’accord de franchise des loyers du premier semestre 2022 pour inexécution des engagements de paiement et aux fins de condamnation au paiement des loyers du premier semestre 2022, qu’il est évident que le jugement du tribunal judiciaire de Nice aura une incidence sur la présente instance, justifiant que soit ordonné le sursis à statuer dans l’attente de l’issue de ce litige, pour éviter une contrariété de décisions.

Elles s’en rapportent à justice sur l’opportunité et la possibilité de procéder à une disjonction d’instance entre les demandes portant sur les loyers 2023 et celles portant sur les loyers 2022. Elles considèrent que, dans cette hypothèse, il conviendra de prononcer un sursis à statuer limité à l’instance relative aux loyers de l’année 2022.

Dans ses conclusions d’incident n° 1 notifiées par voie électronique le 25 mars 2025, la société Aestiam Cap’Hebergimmo a demandé au juge de la mise en état de :

“Vu l’article 367 du code de procédure civile,

— Prononcer une disjonction de l’instance en ordonnant que les prétentions suivantes soient disjointes de la procédure principale :

— la demande de résiliation judiciaire du bail pour faute ;

— la demande visant à voir ordonner l’expulsion immédiate de la société LES PORTES DE [Localité 9] et de tout occupant de son chef avec au besoin le concours de la force publique ;

— la demande visant à voir condamner la sociétés LES PORTES DE [Localité 9] au paiement de la somme de 199.223,00 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail ;

— la demande visant à voir fixer la créance de la SCPI AESTIAM CAP’HEBERGIMMO au passif de la société LES PORTES DE [Localité 9] mais uniquement en ce qui concerne les loyers nés au cours de l’année 2023 ;

— Sous réserver que soit prononcé au préalable la disjonction d’instance sollicitée, prononcer un sursis à statuer strictement limité à la demande de fixation au passif de la société LES PORTES DE [Localité 9] des loyers dus au titre de l’année 2022 ;

— A défaut de disjonction d’instance, rejeter la demande de sursis à statuer ;”.

Au soutien de sa demande de disjonction d’instance, la société Aestiam Cap’Hebergimmo fait valoir que la demande de fixation du loyer au titre de l’année 2023 et la demande de résolution du bail pour faute sont totalement indépendantes de la procédure pendante devant le tribunal judiciaire de Nice, que rien ne justifie que ces demandes soient paralysées dans l’attente que soit tranchée une procédure qui ne peut avoir d’influence sur la décision à rendre, que, compte tenu des possibilités d’appel et de pourvoi en cassation, ces deux demandes pourraient se voir opposer un sursis à statuer pendant plusieurs années dans l’attente que soit rendue une décision sans lien avec elles et qu’un sursis à statuer global lui causerait un important préjudice totalement injustifié.

La défenderesse à l’incident déclare que la décision du tribunal judiciaire de Nice pourrait avoir une influence sur la demande de fixation au passif des loyers impayés en 2022, qu’il existe en effet un risque de contrariété de décisions, les tribunaux de Nice et Bourg-en-Bresse pouvant avoir une interprétation différente, et que, sous réserve que soit prononcée au préalable la disjonction d’instance sollicitée, elle n’est pas opposée au prononcé d’un sursis à statuer strictement limité à la demande de fixation au passif de la société Les portes de [Localité 9] des loyers dus au titre de l’année 2022.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour l’exposé complet des moyens des parties, aux conclusions sus-visées.

A l’audience du 3 avril 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 mai 2025, prorogé au 19 juin 2025.

MOTIFS

1 – Sur la demande de disjonction d’instance :

Aux termes de l’article 783 du code de procédure civile, “Le juge de la mise en état procède aux jonctions et disjonctions d’instance.”

Selon l’article 367 du même code, “Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.”

En l’espèce, la société Les portes de [Localité 9] a saisi le tribunal judiciaire aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer délivré le 3 mai 2023 et voir condamner le bailleur au paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive.

La société Aestiam Cap’Hebergimmo a présenté des demandes reconventionnelles aux fins de voir prononcer la résiliation du bail commercial pour faute, l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, la condamnation du preneur au paiement d’indemnités d’occupation à hauteur de 199 223 euros et la fixation au passif du preneur de la somme de 1 467 496,75 euros à titre privilégié.

La demande de fixation de créance présentée par la société Aestiam Cap’Hebergimmo dans ses dernière écritures au fond, notifiées le 16 septembre 2024, porte sur les loyers des années 2022 et 2023, selon le décompte intégré en page 16 de ses conclusions.

Or la société Les portes de [Localité 9] conteste l’exigibilité des loyers dus au titre du deuxième semestre 2022.

Le sort de certaines des demandes reconventionnelles étant en partie lié à celui des demandes principales, il n’est pas opportun de prononcer la disjonction d’instance.

2 – Sur la demande de sursis à statuer :

L’appréciation de l’opportunité de surseoir à statuer relève du pouvoir discrétionnaire des juges du fond hormis le cas où ils sont tenus de surseoir en vertu d’une disposition légale (Cour de cassation, 1re Civ., 16 juin 1987, pourvoi n° 85-17.200, Bull. 1987, I, n° 196).

La société Les portes de [Localité 9] prouve que la société Aestiam Cap’Hebergimmo et d’autres sociétés du même groupe ont saisi, par assignation délivrée le 10 mai 2023, le tribunal judiciaire de Nice aux fins voir prononcer la caducité du protocole d’accord conclu le 13 mai 2022 avec la société Nehô France et voir condamner celle-ci à payer la somme de 1 327 734 euros due au titre d’arriérés de loyers dans le cadre de baux concernant les résidences d’Amnéville, Colmar, Holtzheim, Mundolsheim, Saint-Avold et Sausheim.

Toutefois, la société Les portes de [Localité 9], qui exploite une résidence à [8], n’est pas concernée par ce litige et n’est pas partie à l’instance actuellement pendante devant le tribunal judiciaire de Nice.

Il n’existe donc pas de risque de contrariété de décisions, les tribunaux de [Localité 10] et de [Localité 6] ayant la possibilité de statuer différemment sur le sort du protocole du 13 mai 2022 dans le cadre des litiges opposant des parties différentes.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

3 – Sur les dépens de l’incident :

Il convient de laisser à chaque partie la charge des dépens exposés à l’occasion du présent incident.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboute la société Aestiam Cap’Hebergimmo de sa demande de disjonction d’instance,

Déboute la société Les portes de [Localité 9] de sa demande de sursis à statuer,

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens exposés à l’occasion de l’incident,

Renvoie l’affaire à la mise en état électronique du 18 septembre 2025,

Invite Maître Benoît Content, conseil des demanderesses, à conclure au fond au plus tard le 15 septembre 2025, notamment sur l’issue de la procédure de sauvegarde ouverte le 26 octobre 2023.

Prononcé le dix-neuf juin deux mille vingt-cinq par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Signé par Stéphane Thévenard, vice-président, et par Camille Boivin, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier Le juge de la mise en état

copie exécutoire + ccc le :

M^e Benoît CONTENT

M^e Nicolas FAUCK