TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/00119 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YUXQ

Minute :

SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [N] [C]

Monsieur [U] [V]

Représentant : M^e Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 39

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e GARLIN

Copie délivrée à :

Mme [C]

Copie et dossier délivrés à :

M^e SAINT-PAUL

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU,juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), EPIC, ayant son siège social [Adresse 5]

représentée par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [N] [C], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

comparante en personne

Monsieur [U] [V], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne assisté de M^e Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 17 septembre 2013, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a donné à bail à M. [W] [V] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 253,19 €.

M. [W] [V] est décédé le 29 juin 2020.

Par courrier du 16 novembre 2021, M. [U] [V], fils de M. [W] [V] a sollicité de Seine-Saint-Denis Habitat EPIC le transfert du contrat de bail à son profit.

Par sommation interpellative effectuée par commissaire de justice le 3 octobre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a rencontré M. [U] [V] dans les lieux. Celui-ci a indiqué les occuper avec sa femme, Mme [N] [C], et ses deux enfants.

Le 27 octobre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait délivré à M. [U] [V] et Mme [N] [C] une sommation de quitter les lieux sans délai.

Mme [O] [B], épouse de M. [W] [V], est décédée le 15 novembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 décembre 2023, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC a fait assigner Mme [N] [C] et M. [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 janvier 2024 aux fins, principalement, l’expulsion des occupants.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024.

Seine-Saint-Denis Habitat EPIC, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [N] [C] et M. [U] [V] de l’intégralité de leurs demandes et de :

o constater la résiliation du contrat de bail au 29 juin 2020 ;

o constater que M. [U] [V] et Mme [N] [C] sont occupants sans droit ni titre ;

o ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [N] [C] et M. [U] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé du jugement à intervenir ;

o supprimer les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

o dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o autoriser l’affichage de la décision à intervenir dans les halls d’entrée des immeubles appartenant à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC dans les conditions qu’il plaira de fixer ;

o condamner solidairement Mme [N] [C] et M. [U] [V] à payer :

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, étant précisé que l’arriéré s’élève au jour de l’audience à la somme de 4 095,16 € ;

? une somme de 3 000,00 € à titre de dommages et intérêts ;

? une somme de 1 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût des sommations en date des 3 et 27 octobre 2023.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et R. 441-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, rappelle qu’un contrat de bail a été conclu le 17 septembre 2013 avec M. [W] [V], que celui-ci est décédé le 29 juin 2020, que Mme [N] [C] et M. [U] [V] ne justifient pas des conditions pour bénéficier de ce transfert de bail, que le bail a donc été résilié de plein droit au jour du décès du locataire, que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre.

M. [U] [V], comparant, assisté, soutient oralement le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o à titre principal, débouter Seine-Saint-Denis Habitat EPIC de ses demandes ;

o à défaut, affirmer qu’il bénéficiera des délais légaux pour quitter les lieux ;

o en tout état de cause, condamner Seine-Saint-Denis Habitat EPIC aux dépens.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, expose que le contrat de bail a été transféré à l’épouse du locataire en titre à son décédé, puis à M. [U] [V] qui remplit les conditions pour ce faire, qu’en tout état de cause, il démontre sa présence dans les lieux depuis un an à la date du décès de son père, de fait de sa mère, que la taille du logement est adapté à la composition familiale et aux ressources dont il justifie. Il rappelle que les sommes appelées jusqu’au 15 novembre 2023 sont imputables à Mme [O] [B], qu’elles sont pour partie injustifiées, que le bailleur ne démontre aucun préjudice.

Mme [N] [C], comparante, s’en rapporte aux demandes et aux moyens formulés par M. [U] [V].

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

o Sur la résiliation du contrat de bail au décès du locataire en titre

L’article 1751 du code civil dispose que le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l’habitation de deux époux, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire et même si le bail a été conclu avant le mariage est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux.

L’alinéa 2 de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Il ressort de cet article qu’au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n’habite pas dans les lieux à condition qu’il en fasse la demande (3ème Civ., 10 avril 2013, 12-13.225)

Il ressort de l’article 40 de la même loi que ledit article 14 est applicable aux baux conclus par des organismes HLM à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC produit à la cause le contrat en date du 17 septembre 2013 par lequel il a donné à bail à M. [W] [V] un logement situé [Adresse 4].

Les parties s’entendent pour admettre que M. [W] [V] est décédé le 29 juin 2020, ce qui est corroboré par l’acte de décès établi par l’officier d’état civil de la commune d'[Localité 7], en Haïti.

A cette date, M. [W] [V] était toujours marié à Mme [O] [B], comme cela ressort, d’une part, dudit acte décès, d’autre part, de l’acte de décès de cette dernière, dressé le 15 novembre 2023.

Cependant, il ne ressort d’aucune des pièces du dossier qu’au jour du décès de M. [W] [V], ce logement servait à leur habitation commune. Il ne ressort pas davantage des pièces du dossier que Mme [O] [B] ait sollicité le transfert du droit au bail à son profit. Ce faisant, aucun transfert du contrat de bail en date du 17 septembre 2013 ne s’est opéré au profit de cette dernière.

Par ailleurs, l’attestation de témoin établie par Mme [I] [P] le 12 septembre 2024 fait état d’une occupation M. [U] [V] de l’appartement situé [Adresse 4] depuis 2016. Cependant, cette attestation est imprécise et peu circonstanciée.

Au contraire, M. [U] [V] ne fournit aucune autre pièce de nature à corroborer son occupation des lieux depuis plus d’un an au jour du décès de son père, soit avant le 29 juin 2019. Le premier courrier reçue à l’adresse du bien litigieux remonte au 06 septembre 2019. Tous les autres documents fournis à la cause sont postérieurs. Si l’avis d’imposition sur les revenus 2019 est adressé au [Adresse 3], il indique, d’une part, que le lieu d’imposition se situé [Localité 8], dans les Yvelines, d’autre part, que cet avis d’imposition a été établi le 28 avril 2021 de sorte qu’il ne saurait en être tiré argument au service des prétentions du défendeur. Le même raisonnement peut être conduit pour l’avis d’imposition sur les revenus de l’année 2020.

Il ne justifie donc pas pouvoir bénéficier du transfert du bail qu’il sollicite.

Mme [N] [C] ne justifie pas être éligible au transfert du contrat de bail en date du 17 septembre 2013.

M. [U] [V] et Mme [N] [C] sont occupants sans droit ni titre du logement qu’ils occupent.

En conséquence, l’expulsion de Mme [N] [C] et M. [U] [V] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [N] [C] et M. [U] [V] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L. 412-6 du même code prévoit que nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression des délais prévus par la loi.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [N] [C] et M. [U] [V] constitue une faute civile. Ils ne contestent pas occuper les lieux depuis le 09 juin 2022, date d’origine de la dette dont le paiement est réclamé.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 17 septembre 2013.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [N] [C] et M. [U] [V] restaient devoir la somme de 4 095,16 € euros à la date du 02 décembre 2024, novembre 2024 inclus. Toutefois, cette évaluation comprend la somme de 53,34 euros au titre de pénalités qu’il convient de déduire dès lors qu’elles ne sont pas explicitées. Il n’y a en revanche pas lieu de déduire les sommes appelées au titre de la location de robinet.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [N] [C] et M. [U] [V] au paiement d’une somme de 4 041,82 €, au titre de l’arriéré des indemnités d’occupation arrêtée au 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

Il y a également lieu de condamner Mme [N] [C] et M. [U] [V] in solidum au d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter de l’échéance du 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

o Sur le rejet de la demande de dommages-intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, Seine-Saint-Denis Habitat EPIC n’établit pas l’existence d’un préjudice particulier, autre que celui résultant du retard dans les paiements et de la nécessité d’agir en justice.

Il en résulte que sa demande de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des sommations en date des 03 et 27 octobre 2023.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

Il n’y a pas lieu d’ordonner l’affichage du présent jugement au regard des circonstances de l’espèce, en application de l’article 24 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 17 septembre 2013 entre Seine-Saint-Denis Habitat EPIC et M. [W] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à la date du 29 juin 2020 ;

CONSTATE que Mme [N] [C] et M. [U] [V] sont occupants sans droit ni titre l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] depuis au moins le 09 juin 2022 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [C] et M. [U] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [C] et M. [U] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [C] et M. [U] [V] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC une somme de 4 041,82 euros au titre l’indemnité d’occupation ayant couru du 09 juin 2022 au 02 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [C] et M. [U] [V] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 03 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat EPIC de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande tendant à obtenir l’autorisation d’afficher le présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [C] et M. [U] [V] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat EPIC une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [N] [C] et M. [U] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront qui comprendront le coût des sommations en date des 03 et 27 octobre 2023 ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION