TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/01685 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YPJB

N° de MINUTE : 25/00813

DEMANDEUR

S.C.I. SOCO

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. AKASH COIFF’TEL

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Yann SOYER de la SELARL Cabinet SOYER & SOYER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0596

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 21 août 2018, la société SOCO a consenti un bail à usage commercial à Monsieur [B] [F], aux droits duquel vient désormais la société AKASH COIFF’TEL, portant sur des locaux situés à l’angle du [Adresse 2] et [Adresse 5] à [Localité 17] [Adresse 1]) et ce, moyennant un loyer annuel en principal de 9 600 euros, payables en douze termes mensuels égaux de 800 euros le 1er de chaque mois. La destination, telle que fixée au bail, est celle de « [Localité 16] de coiffure (activité principale)/Transfert d’argent (téléboutique type moneygram)».

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2023, la société SOCO a fait délivrer à la société AKASH COIFF’TEL un commandement de payer visant la clause résolutoire et portant sur un montant au principal de 5.663,48 euros.

Par acte du 13 février 2024, la société SOCO a assigné la société AKASH COIFF’TEL devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et de prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial à titre subsidiaire.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 09 octobre 2024, la société SOCO sollicite du tribunal de :

—  À titre principal, constater la résolution de plein droit du bail des suites de l’acquisition de la clause résolutoire,

—  À titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial,

—  En toute hypothèse :

o Ordonner l’expulsion de la société AKASH COIFF’TEL ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o Condamner la société AKASH COIFF’TEL à lui payer la somme de 9.049,41 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 07 octobre 2024,

o Condamner la société AKASH COIFF’TEL à payer à une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

o Condamner la société AKASH COIFF’TEL aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

o Condamner la société AKASH COIFF’TEL à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande principale, la société SOCO expose, sur le fondement de l’article L145-41 du code de commerce, que la société AKASH COIFF’TEL n’a pas réglé les sommes dues en vertu du commandement de payer du 10 février 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise à la date du 10 mars 2023. Pour répondre à la contestation de la société AKASH COIFF’TEL concernant le montant de la dette, elle affirme que le règlement de la taxe foncière lui incombe en vertu du bail commercial. Elle précise que cette taxe foncière doit être payée dans son intégralité par la locataire, et non par fraction, dans la mesure où elle n’est propriétaire que d’un seul lot au [Adresse 7]. Elle ajoute que, même à retrancher les sommes dues au titre de la taxe foncière, les arriérés de loyer suffisent à permettre le constat de l’acquisition de la clause résolutoire. Au soutien de sa demande subsidiaire de résiliation judiciaire du bail commercial, elle expose, sur le fondement de l’article 1741 du code civil, que le défaut de paiement du loyer et des charges justifie la résiliation du bail.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 06 juin 2024, la société AKASH COIFF’TEL sollicite du tribunal de :

—  Déclarer nul et de nul effet le commandement de payer du 10 février 2023,

—  Débouter la société SOCO de l’intégralité de ses demandes,

—  Condamner la société SOCO aux dépens, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civil,

—  Condamner la société SOCO à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que les modalités de répartition de la taxe foncière, dont le paiement lui est réclamé par le bailleur en vertu du bail, ne lui ont pas été précisées malgré plusieurs relances. Elle conteste devoir payer l’intégralité de la taxe foncière dont la société SOCO est redevable en vertu de l’immeuble situé [Adresse 6], et affirme que celle-ci est en réalité propriétaire de quatre locaux commerciaux ainsi que d’un appartement situé au 1er étage. Elle reproche par ailleurs à la société SOCO de ne pas lui avoir transmis l’avis de taxe foncière de l’année 2021. Elle expose en outre que le libellé des avis d’imposition de taxe foncière ne permet pas de déterminer s’ils portent sur les biens du [Adresse 5] à [Adresse 18] ou du [Adresse 2] à [Localité 17], ou sur l’immeuble dans son ensemble. Elle reproche à la société SOCO de lui réclamer le paiement d’une taxe foncière équivalent à 40% de celle qu’elle prétend supporter pour l’ensemble de la surface de l’ensemble immobilier, alors même que la surface du local loué rapporté à la surface entière équivaut à une proportion de 9,53%. Elle indique qu’il appartient à la société SOCO de préciser si cette taxe correspond au montant dû pour la totalité de l’immeuble, pour les lots dont la société SOCO est propriétaire, ou pour le seul lot 23, objet du bail commercial.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon les dispositions de l’article L.145-41 du Code de commerce toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail commercial contient bien une clause résolutoire en article 31 du contrat conclu le 21 août 2018 entre la société SOCO et la société AKASH COIFF’TEL ; aux termes de laquelle « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du présent bail, ou des indemnités d’occupation prévues à l’article L145-28 du code de commerce, ou encore d’exécution de l’une ou l’autre des conditions du présent bail, et un mois après un commandement de payer ou d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire resté sans effet, et contenant déclaration par le BAILLEUR de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au BAILLEUR »,

Le commandement de payer délivré le 10 février 2023 par exploit de commissaire de justice à destination de la société AKASH COIFF’TEL vise expressément ladite clause ainsi que le délai d’un mois laissé au preneur pour régler en principal la somme de 5.663,48 euros au titre des « Loyer et charges impayées au 09/02/23 ». Le décompte joint à ce commandement précise que cette somme de 5.663,48 euros se compose de la somme de 3.737,00 euros appelée au titre de « TAXES FONCIERES 2019 A 2022 » ainsi que de la somme de 1926,48 euros appelés au titre des échéances des mois de janvier et février 2023 ainsi que d’un reliquat de 2,10 euros de l’échéance du mois de décembre 2022.

Cependant, il ressort de l’extrait du [Localité 14] Livre du 01/01/2023 au 29/01/2024, d’une part, que le bailleur a accordé le 02 février 2023, soit dans le mois imparti par le commandement de payer, un avoir de 3.737,00 euros à la société AKASH COIFF’TEL et, d’autre part, que celle-ci a réglé la somme de 940,19 euros le 10 février 2023 ainsi que la somme de 940,42 euros le 07 mars 2023, soit un total de 1.880,61 euros.

Il ne peut dès lors être considéré que le preneur était redevable d’une somme au titre de la taxe foncière 2019-2022 au regard de l’avoir accordé par le bailleur le 02 février 2023 qui correspond en tout point à la somme appelée à ce titre. Il sera de surcroît relevé que cet avoir est porté au crédit du compte du preneur le même jour que l’appel au titre des taxes foncières 2019, 2020, 2021 et 2022, ce qui tend à démontrer l’annulation dudit appel.

En revanche, il se déduit de cet extrait de [Localité 14] Livre que le preneur aurait bien failli à ses obligations contractuelles de paiement du loyer et des charges dans le mois du commandement de payer du 10 février 2023 et ce, à hauteur de 45,87 euros.

Toutefois, le bail du 21 août 2018 précise en son article 12.2 que « le règlement des charges par le PRENEUR se fera par le versement d’une provision fixée par le BAILLEUR sur la base des charges réelles de l’immeuble de l’année précédente. La provision sera payable mensuellement par tranches égales aux dates de paiement du loyer. Si, en fin d’exercice, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le PRENEUR s’engage à rembourser, sur un premier appel du BAILLEUR, toutes les sommes qui se révéleraient nécessaires pour en compenser le montant total. Au cas où les sommes versées seraient supérieures aux charges réelles de l’année expirée, les sommes trop versées viendraient en déduction des provisions de l’année en cours ».

Or, il résulte des pièces transmises que la société AKASH COIFF’TEL a sollicité la communication des justificatifs de charges ainsi que des modalités de répartition de la taxe foncière par différents courriers et ce dès le 4 mars 2023, soit dans le mois imparti par le commandement de payer, puis les 25 mars 2023, 10 juillet 2023, 11 octobre 2023 et 21 novembre 2023.

Par une lettre du 02 mars 2023, la société SOCO a précisé au preneur le montant des charges ainsi que le montant des fonds provisionnés pour le ravalement dus au titre de chaque exercice, sans pour autant accompagner ladite lettre des justificatifs des charges réellement payées au titre de ces années. Ces justificatifs n’ont pas été transmis par la société SOCO et ne le sont pas plus dans le cadre de la présente instance. Or, le preneur est bien fondé à solliciter de la bailleresse la production de pièces justificatives au soutien de ses demandes ainsi qu’il lui en est fait obligation dans le contrat de bail.

Faute pour le bailleur de permettre au preneur de pouvoir ainsi distinguer de façon claire et précise les sommes dont il est redevable ainsi que l’évolution de sa dette, le commandement de payer du 10 février 2023 ne peut produire d’effet. Par conséquent, il y a lieu de débouter la société SOCO de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire

2 – Sur la demande de résiliation judiciaire

Selon l’article 1224 du code civil, la résiliation d’un contrat peut être prononcée par décision de justice si le manquement d’une des parties au contrat est suffisamment grave pour rendre impossible la poursuite des relations contractuelles. La gravité des manquements s’apprécie au jour où il est statué.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, selon l’extrait de [Localité 14] Livre du 01/01/2023 au 07/10/2024, la société AKASH COIFF’TEL serait redevable au 07 octobre 2024 de la somme de 9.049,41 euros se décomposant comme suit :

3.581,31 euros au titre des taxes foncières de 2019 à 2022,1.044,00 euros au titre de la taxe foncière 2023,1.079,00 euros au titre de la taxe foncière 2024,3.345,10 euros au titre des loyers et charges.

La société AKASH COIFF’TEL conteste les sommes appelées au titre de la taxe foncière, considérant que le bailleur ne justifie pas des montants exigés. Elle justifie avoir demandé que lui soient communiqués les justificatifs des sommes réclamées au titre des taxes foncières 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que le détail des sommes provisionnées pour la période du 16 octobre 2020 au 09 février 2023.

Aux termes du bail du 21 août 2018 conclu par les parties, le bien loué se trouve « Sur la commune de [Localité 17] (Seine-[Localité 15]), dans un ensemble immobilier en copropriété, sis [Adresse 3], cadastré :section BH, n°[Cadastre 8], Lieudit [Adresse 5], pour une contenance de : 02a 76ca. Un local commercial représentant le lot numéro vingt-trois (23) de la copropriété, et les 23/1000èmes de parties communes, comprenant : En rez-de-chaussée, à l’angle du [Adresse 13] et de l'[Adresse 11], une boutique d’une surface de 20,97m².».

Or, la matrice cadastrale versée par le bailleur établit que ledit bien section BH n°[Cadastre 8] d’une contenance de 2a 76 ca, tel que figurant dans la description du contrat de bail, se situe [Adresse 5]. Il s’en déduit que les locaux commerciaux loués par la société AKASH COIFF’TEL se trouvent en conséquence au [Adresse 6].

Le bail du 21 août 2018 précise, en son article 12.4, que « le PRENEUR remboursera en outre au BAILLEUR toutes contributions, taxes et redevances afférentes aux locaux loués, liées à leur usage ou à un service dont le PRENEUR bénéficie directement ou indirectement, alors même que le bailleur en est le redevable légal et, notamment si elles sont dues, la taxe sur les bureaux, sur les locaux commerciaux, sur les locaux de stockage et sur les surfaces de stationnement, la taxe foncière […] ».

C’est en conséquence à juste titre que la société SOCO affirme que le preneur est redevable de la taxe foncière correspondant au local sis [Adresse 6]. Cependant, le bailleur n’est pas bien fondé à exiger de la société AKASH COIFF’TEL le règlement de la totalité de la taxe foncière qui lui est imposée à l’égard de cet immeuble, le bail précisant en effet clairement que le local loué ne porte que sur 20,97 m² et non sur les 2a 76ca qui composent la totalité dudit immeuble. Les montants réclamés au preneur au titre des taxes foncières 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 sont en conséquence erronés.

De surcroît, il a été ci-dessus rappelé qu’il ne peut être considéré que les sommes appelées au titre des loyers et des charges soient fondées, faute pour la société SOCO de justifier des charges réelles qu’elle a payées au titre du bien loué par la société AKASH COIFF’TEL.

L’extrait du [Localité 14] Livre versé en procédure par la société SOCO ne permet ainsi pas de déterminer de façon claire et précise l’évolution de la dette de la société AKASH COIFF’TEL ni les sommes dont elle est réellement redevable tant au titre des loyers et des charges qu’au titre de la taxe foncière.

En conséquence, faute pour elle de pouvoir démontrer le défaut de paiement des loyers et des charges par la société AKASH COIFF’TEL, la société SOCO sera déboutée de sa demande de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ainsi que de ses demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation qui en découlent. Il n’y a pas non plus lieu de faire droit à sa demande de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et de charges au regard des éléments ci-dessus développés.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société SOCO, succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner la société SOCO au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par la société AKASH COIFF’TEL.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Déclare nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée le 10 février 2023 par la S.C.I. SOCO à la S.A.R.L. AKASH COIFF’TEL ;

Rejette la demande de la S.C.I. SOCO de constat d’acquisition de la clause résolutoire du bail la liant à la S.A.R.L. AKASH COIFF’TEL ;

Rejette la demande formée par la S.C.I. SOCO de résiliation judiciaire du bail;

Rejette les demandes subséquentes formées par la S.C.I. SOCO en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette la demande formée par la S.C.I. SOCO de condamnation au paiement d’un arriéré de loyers et de charges;

Condamne la S.C.I. SOCO à payer à la S.A.R.L. AKASH COIFF’TEL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.C.I. SOCO aux entiers dépens ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT