TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

JUGEMENT DU 25 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/07661 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPGZ

N° de MINUTE : 25/1200

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 4], représenté par son administrateur provisoire, Maître [J] [R], administrateur judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Maître [V], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0165

C/

DEFENDEURS

Monsieur [E] [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Anthony ITTAH de la SELARL ANTHONY D. ITTAH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 279

Madame [H] [M] épouse [L]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Anthony ITTAH de la SELARL ANTHONY D. ITTAH, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 279

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément à l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes de commissaire de justice du 16 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] à 93200 SAINT DENIS a assigné M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner solidairement Mme [H] [M] épouse [L] et M. [E] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 39 .863,65 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, décompte arrêté au 19 juin 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 37 804,66 euros et sur le solde à compter de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner solidairement Mme [H] [M] épouse [L] et M. [E] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la gêne causée au Syndicat ;

— condamner solidairement Mme [H] [W] [Z] épouse [L] et M. [E] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement Mme [H] [M] épouse [L] et M. [E] [L] à supporter les entiers dépens de l’instance en ce y compris les droits d’engagement de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers et commissaires de justice.

Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 06 mars 2025, Mme [H] [M] épouse [L] et M. [E] [L] demandent au Tribunal de :

— accorder à Mme et M. [L] des délais de paiement à hauteur de deux ans ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation et aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 11 avril 2025, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs prétentions.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] verse aux débats notamment les pièces suivantes justifiant de sa créance :

— la fiche d’immeuble délivrée en réponse à une demande du 26 juin 2024 ;

— un extrait du compte copropriétaire de M. et Mme [L] daté du 14 juin 2024 portant sur la période du 1er juillet 2013 au 30 avril 2024 ;

— le règlement de copropriété prévoyant page 47 une clause de solidarité dans le paiement des charges entre les propriétaires indivis ;

— les procès-verbaux des décisions de l’administrateur provisoire de la copropriété datées du 1er juin 2021 au 06 juin 2024 ;

— les appels de fonds datés du 17 juin 2021 au 15 mars 2024 ainsi que les états de répartition de charges datés du 09 juin 2021 au 18 juin 2024 ;

— l’acte de signification par acte d’huissier de justice du 11 décembre 2017 du jugement rendu le 08 novembre 2017 par le Tribunal de grande instance de BOBIGNY qui a condamné solidairement M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à 93200 SAINT DENIS la somme de 8 964,60 euros arrêtée au 13 juillet 2016 appel du 3ème trimestre 2016 inclus au titre des charges de copropriété.

M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ne contestent pas la créance du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6].

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 39 863,65 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 16 juillet 2024 avec capitalisation des intérêts.

Sur la demande de délai de paiement de M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L]

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] versent aux débats notamment leur avis d’impôt 2024 sur les revenus 2023 qui met en évidence que :

— M. [E] [L] a un revenu annuel de 21 707 euros soit 1 808,92 euros par mois ;

— Mme [H] [M] épouse [L] a un revenu annuel de 24 011 euros soit 2 000,92 euros par mois.

Soit ensemble un revenu mensuel de 3 809,83 euros.

Les autres pièces qu’ils produisent aux débats montrent qu’ils n’ont aucun crédit en cours et uniquement leurs charges courantes.

Dans les motifs de leurs conclusions, les défendeurs indiquent qu’ils peuvent payer 400 euros par mois en règlement de l’arriéré de charges de copropriété, mais cette offre de paiement n’est pas reprise dans le dispositif de leurs conclusions.

M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont été condamnés solidairement supra à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 39 863,65 euros au titre des charges de copropriété arrêté au 14 juin 2024, ce qui représente 24 échéances de 1 660,98 euros, en sus des charges de copropriété courantes, soit 43,60 % de leurs revenus communs.

Dès lors, il y a lieu de débouter M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] de leur demande de délai de paiement.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] ont la qualité de partie perdante et seront condamnés in solidum à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il est équitable de condamner in solidum M. [E] [L] et Mme [H] [M] épouse [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement [E] [L] et [H] [M] épouse [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 39 863,65 euros au titre des charges de copropriété suivant décompte arrêté au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit du 16 juillet 2024 avec capitalisation des intérêts ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

Déboute [E] [L] et [H] [M] épouse [L] de leur demande de délais de paiement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne in solidum [E] [L] et [H] [M] épouse [L] aux dépens ;

Condamne in solidum [E] [L] et [H] [M] épouse [L] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 6] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 25 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART