TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09170

N° Portalis DB3S-W-B7J-3XLD

Minute : 25/1468

Monsieur [G] [B]

Représentant : M^e Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0422

Madame [L] [Z] [H] épouse [B]

Représentant : M^e Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0422

C/

Monsieur [W] [U]

Madame [E] [U]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Décembre 2025;

par Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [G] [B],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS

Madame [L] [Z] [H] épouse [B], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [U],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [E] [U],

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 1er juillet 2015, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] sur des locaux situés [Adresse 4] (RDC) à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel initial de 763,55 euros et 88 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [O] épouse [B] ont, par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de bail.

Par actes de commissaire de justice du 4 août 2025, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] ont ensuite fait assigner Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail,

ordonner leur expulsion immédiate,

ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs, et être autorisés, passer le délai d’un mois, à faire vendre par tel commissaire priseur de son choix les meubles aux frais des défendeurs faute d’avoir réglé la totalité des frais de garde-meubles,

condamner solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] au paiement de la somme de 9.916,91 euros au titre de l’arriéré locatif avec les intérêts à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé et une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation, indiquant que la locative due est d’un montant d’environ 9.600 euros, s’engageant à produire par note en délibéré un décompte actualisé de la dette au regard de paiements récents. Ils précisent s’en rapporter à la décision du tribunal s’agissant de l’octroi de délais de paiement au bénéfice des locataires.

Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] comparaissent en personne.

Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais précisent que le logement est insalubre et qu’un rapport de visite de la Croix Rouge insertion a été réalisé à ce titre. Pour autant, ils demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 280 euros en règlement de l’arriéré.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Par note en délibéré, reçue au greffe par courriel du 13 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil des demandeurs a transmis un décompte actualisé de la dette locative arrêté au 1er novembre 2025 d’un montant de 10.665,06 euros ; précisant qu’au jour de l’audience la dette locative était d’un montant de 9.689,83 à la suite d’un règlement pris en compte de 1.000 euros effectué par les locataires.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 7 novembre 2025, sur autorisation du tribunal, mais sans avoir été transmis contradictoirement au conseil des bailleurs, les défendeurs par l’intermédiaire de la conseillère du service social du département de la Seine-Saint -Denis ont transmis le compte rendu de visite de la Croix Rouge Insertion Logiscité réalisé le 26 juin 2025, précisant qu’un soutien social confié à SOLIHA a été mis en place. Il n’y a donc pas lieu de tenir compte de ce document dans le cadre de la présente décision, les locataires ne sollicitant pas de demandes de ce chef. Il leur appartiendra donc de saisir le tribunal d’une procédure judiciaire à l’encontre de leurs bailleurs le cas échéant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] produisent un décompte démontrant que Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] restent lui devoir, hors frais, la somme de 10.665,06 euros à la date du 1er novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse).

Aucune contestation tant du principe que du montant de la dette n’est soulevée à l’audience.

L’enquête sociale confirme que Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] sont mariés et tous deux âgés de 71 ans.

Conformément aux dispositions des articles 1751 et 220 du code civil, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 10.665,06 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-[Localité 3] par la voie électronique le 4 septembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2015 contient une clause résolutoire (article 2.11 du contrat) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 septembre 2024, pour la somme en principal de 16.667,95 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 novembre 2024.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les bailleurs s’en rapportent à la décision du tribunal concernant l’octroi de délais de paiement au profit des locataires.

A l’audience, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] sollicitent le bénéfice de délais de paiement par versement de mensualités de 280 euros, en plus des loyers courants, afin de se maintenir dans les lieux. Il ressort des déclarations des locataires à l’audience et de l’enquête sociale réalisée que les locataires sont tous deux âgés de 71 ans. Madame [E] [U] est retraitée et est bénéficiaire d’une pension de retraite mensuelle de 1.300 euros et que son conjoint est chauffeur VTC sous le statut d’auto-entrepreneur et perçoit un revenu mensuel moyen de 1.500 euros.

Il ressort des éléments du dossier que le dernier loyer courant a été réglé et que les locataires ont effectué des versements pour démontrer leur volonté de réduire la dette locative. Ces derniers disposent des ressources nécessaires pour apurer le montant de leur dette locative dans les délais légaux prévus par les textes.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

L’attention des locataires est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs pourront faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de son chef ;

Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront solidairement redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur le sort des meubles et la demande d’autorisation de vente des meubles aux frais des locataires en garantie des sommes dues sous délai réduit d’un mois à défaut de règlement des frais de garde-meubles

L’article 433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « si des biens ont été laissés sur place ou déposés par l’huissier de justice en un lieu approprié, le procès-verbal d’expulsion contient, en outre, à peine de nullité :

1° Inventaire de ces biens, avec l’indication qu’ils paraissent avoir ou non une valeur marchande ;

2° Mention du lieu et des conditions d’accès au local où ils ont été déposés ;

3° Sommation à la personne expulsée, en caractères très apparents, d’avoir à les retirer dans le délai de deux mois non renouvelable à compter de la remise ou de la signification de l’acte, faute de quoi les biens qui n’auront pas été retirés seront vendus aux enchères publiques dans le cas où l’inventaire indique qu’ils paraissent avoir une valeur marchande ; dans le cas contraire, les biens seront réputés abandonnés, à l’exception des papiers et documents de nature personnelle qui seront placés sous enveloppe scellée et conservés pendant deux ans par l’huissier de justice ;

4° Mention de la possibilité, pour la personne expulsée, de contester l’absence de valeur marchande des biens, à peine d’irrecevabilité dans le délai d’un mois à compter de la remise ou de la signification de l’acte ;

5° L’indication du juge de l’exécution territorialement compétent pour connaître de la contestation ;

6° La reproduction des dispositions des articles R. 121-6 à R. 121-10, R. 442-2 et R. 442-3 ».

L’article 433-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le délai prévu par l’article L. 433-1 est de deux mois non renouvelable à compter de la remise de la signification du procès-verbal d’expulsion ».

Le tribunal observe que les demandeurs ne justifient d’aucun fondement ni motivation pour obtenir la réduction du délai pour être autorisés à la vente des biens qui pourraient éventuellement être déposés par le commissaire de justice en charge de l’expulsion en un lieu approprié.

En conséquence, il y a lieu de dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B], ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] ont dû accomplir, Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [G] [B] et Madame [L] [O] épouse [B] aux fins d’expulsion ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2015 entre Monsieur [G] [B] et Madame [L] [O] épouse [B], d’une part, et Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 5] (RDC) à [Localité 4], sont réunies à la date du 24 novembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] la somme de 10.665,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] à s’acquitter de leur dette en 35 mensualités de 280 euros minimum chacune et une 36ème mensualité soldant la dette, en plus du loyer courant, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 24 novembre 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

les bailleurs seront autorisés, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

REJETTE la demande d’autorisation de vente des meubles aux frais des locataires en garantie des sommes dues sous délai réduit d’un mois à défaut de règlement des frais de garde-meubles,

DÉBOUTE Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] à verser à Monsieur [G] [B] et Madame [L] [Z] [H] épouse [B] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [U] et Madame [E] [U] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La vice-présidente