TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 MARS 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00045 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YSE4

N° de MINUTE : 25/00426

DEMANDEUR

Monsieur [P] [V]

[Adresse 2]/[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0127

C/

DEFENDEUR

S.C.I. [Localité 6] 147

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Magali LEROY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R126

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 22 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2016, la S.C.I. [Localité 6] 147 a donné à bail à Monsieur [P] [V] et Madame [O] [X] épouse [V], des locaux à usage commercial, sis [Adresse 2] (93), pour une durée de 9 années entières à compter du 1er avril 2016, moyennant un loyer annuel de 8.878,44 € TTC, payable trimestriellement et à terme échu.

Le 13 janvier 2020, le maire de la commune de [Localité 5] (93) a pris un arrêté de péril imminent à l’égard de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] (93) aux termes duquel les appartements de cet immeuble demeurent interdits à l’habitation et les commerces situés au rez-de-chaussée demeurent interdits à toute utilisation commerciale.

Aux termes d’un arrêté de péril du 27 octobre 2020, le maire de la commune de [Localité 5] a modifié l’arrêté du 13 janvier 2020 et a précisé que les commerces situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] étaient autorisés à être utilisés à des fins commerciales, à l’exception de la partie arrière de la boutique d’alimentation située en rez-de-chaussée de l’extension arrière gauche.

Par exploit en date du 06 février 2023, le bailleur a fait signifier à son preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de s’acquitter, dans un délai d’un mois, d’un arriéré locatif de 30.250,47 € TTC arrêtée au 30 septembre 2023, outre le coût du commandement.

Par exploit d’huissier délivré le 26 décembre 2023, Monsieur [V] a fait assigner la S.C.I. [Localité 6] 147 devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

DIRE ET JUGER qu’aucun loyer n’est dû à la SCI [Localité 6] 147 par M. et Mme [P] [V] au

titre du bail du 30 mars 2016 depuis l’arrêté de péril du 13 janvier 2020,

En conséquence

SUSPENDRE la réalisation de la clause résolutoire visée au commandement payer délivré le 6 décembre 2023 à M. [P] [V] à la demande de la SCI [Localité 6] 147, et ce en application de I’article L145-41 du Code de commerce.

CONDAMNER la société SCI [Localité 6] 147 au paiement de la somme de 3.000€ au profit de M.[P] [V] en application de l’article 700 Code de Procédure Civile.

METTRE A LA CHARGE EXCLUSIVE DE LA SCI [Localité 6] 147 les entiers dépens d’instance en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile dont distraction au profit de M^e Stéphanie TRIGALO, Avocat à Paris.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [V] fait principalement valoir que :

il n’est redevable d’aucune somme à l’égard du bailleur, l’arrêt de péril du 13 janvier 2020 modifié par l’arrêté de péril du 27 octobre 2020 étant toujours en vigueur,seuls les 1.500 euros de charges annuelles sont dues,au demeurant le décompte annexé au commandement de payer est inexploitable au regard des mentions qui y figurent, notamment les 4 appels au titre du 4e trimestre 2022 aux montants incohérents de 2815,15 euros, 2440,15 euros, 3351,15 euros et 4958,29 euros,la délivrance du commandement de payer fait suite à l’attestation établie par Monsieur [V] au soutien d’un autre locataire de l’immeuble, ce qui a mécontenté le bailleur et amené ce dernier à délivrer le commandement de payer querellé, démontrant ainsi la mauvaise foi de la S.C.I. [Localité 6] 147,dès lors les conditions exigées pour la mise en œuvre d’un commandement de payer ne sont pas réunies, aucune faute ne pouvant être imputée au preneur et le bailleur étant de mauvaise foi,il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire en application de l’article L145-1 du code de commerce.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La S.C.I. [Localité 6] 147 a constitué avocat le 12 juin 2024. Malgré le calendrier de procédure fixé lui imposant de notifier ses conclusions avant le 11 août 2024, celle-ci n’a régularisé ses premières écritures en défense que le 08 octobre 2024. A l’audience du 10 octobre 2024, le juge de la mise en état a déclaré ces conclusions irrecevables et a prononcé la clôture. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 22 janvier 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation

« I.-Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

Pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 ou de l’article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l’encontre de la personne qui a l’usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

Les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l’occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l’exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l’occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable.

II.-Dans les locaux visés au I, la durée résiduelle du bail à la date du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité ou de péril ou du constat de la réalisation des mesures prescrites, ou leur affichage, est celle qui restait à courir au premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité ou de péril, de l’injonction, de la mise en demeure ou des prescriptions, ou leur affichage.

Ces dispositions s’appliquent sans préjudice des dispositions du dernier alinéa de l’article 1724 du code civil.

III.-Lorsque les locaux sont frappés d’une interdiction définitive d’habiter et d’utiliser, les baux et contrats d’occupation ou d’hébergement poursuivent de plein droit leurs effets, exception faite de l’obligation de paiement du loyer ou de toute somme versée en contrepartie de l’occupation, jusqu’à leur terme ou jusqu’au départ des occupants et au plus tard jusqu’à la date limite fixée par la déclaration d’insalubrité ou l’arrêté de péril.

Une déclaration d’insalubrité, un arrêté de péril ou la prescription de mesures destinées à faire cesser une situation d’insécurité ne peut entraîner la résiliation de plein droit des baux et contrats d’occupation ou d’hébergement, sous réserve des dispositions du VII de l’article L521-3-2.

Les occupants qui sont demeurés dans les lieux faute d’avoir reçu une offre de relogement conforme aux dispositions du II de l’article L521-3-1 sont des occupants de bonne foi qui ne peuvent être expulsés de ce fait. »

Selon l’article 4 du code de procédure civile, « l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes, lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. »

L’article 5 dudit code rappelle que « le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé ».

En l’espèce, l’arrêté de péril du 13 janvier 2020 du maire de la commune de [Localité 5] (93) précise que les commerces situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] « demeurent interdits à toute utilisation commerciale ». Si l’arrêté modificatif du 27 octobre 2020 a autorisé l’utilisation à des fins commerciales des commerces situés au rez-de-chaussée de cet immeuble, c’est toutefois à l’exception de la partie arrière de la boutique d’alimentation située en rez-de-chaussée de l’extension arrière gauche.

Or le bail conclu par Monsieur [V] avec la S.C.I. [Localité 6] 147 porte bien sur une activité d’alimentation générale qui s’exerce dans des locaux composés d’une boutique et d’une arrière boutique à la suite en rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 2] ainsi que d’une cave au sous-sol. Il se déduit de ces éléments que l’interdiction d’exploitation de l’arrière boutique du commerce exploité par le preneur s’est poursuivie malgré l’arrêté modificatif du 27 octobre 2020. L’arrière boutique étant indissociable de la boutique, il ne peut être considéré qu’une reprise d’activité était possible. De surcroît, Monsieur [V] justifie en procédure de l’absence de mainlevée de l’arrêté de péril du 13 janvier 2020 modifié par l’arrêté de péril du 27 octobre 2020 à la date du 13 décembre 2023.

Les dispositions de l’article L521-2 du code de la construction et de l’habitation susvisées s’appliquent aux baux commerciaux (Civ. 3e, 17 mars 2016 n°14-29.243). Dès lors, les loyers correspondant à la période visée par le commandement de payer délivré le 6 février 2023, soit entre le 1er juin 2021 et le 30 septembre 2023, ne pouvaient être valablement appelés par le bailleur. La S.C.I. [Localité 6] 147 ne pouvait en conséquence en exiger le paiement au travers de la délivrance d’un tel commandement visant la clause résolutoire.

Cependant, Monsieur [V] ne sollicite pas que ledit commandement de payer du 6 février 2023 soit déclaré nul et de nul effet mais seulement la suspension de ses effets.

Or le tribunal ne peut suspendre les effets de ce commandement de payer, faute de pouvoir fixer les conditions dans lesquelles le preneur pourrait se libérer, ledit commandement se fondant sur des sommes qui ne sont pas dues. Il y a lieu en conséquence de débouter Monsieur [V] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée audit commandement.

2 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V], succombant à l’instance, sera condamnée au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Au regard des circonstances de l’espèce, Monsieur [V] sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [P] [V] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 6 février 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [P] [V] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 19 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT