Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 22 proxi fond, 3 juillet 2025, n° 25/01893

TJ Bobigny 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations contractuelles
La cour a constaté que les locataires avaient effectivement manqué à leur obligation de paiement, justifiant ainsi la demande de paiement des arriérés.
Accepté
Acquisition des effets de la clause résolutoire
La cour a jugé que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant l'expulsion des locataires.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a estimé que le maintien dans les lieux après la résiliation du bail constitue une faute civile, justifiant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Frais exposés par le bailleur
La cour a jugé qu'il était équitable d'allouer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 22 proxi fond, 3 juil. 2025, n° 25/01893
Numéro(s) :	25/01893
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine BENOIT-GUYOD
Parties :	Société SEQENS SA D' HLM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/01893 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WR5

Minute :

Société SEQENS SA D’HLM

Représentant : M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0035

Madame [E] [R]

Madame [S] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e BENOIT GUYOD

Copie délivrée à :

Mme [R] et Mme [F]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEQENS SA D’HLM, ayant son siège social [Adresse 8] – [Localité 4]

représentée par M^e Antoine BENOIT-GUYOD, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [E] [R], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

comparante en personne

Madame [S] [F], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 29 mai 2024, Seqens SA a donné à bail à Mme [E] [R] et Mme [S] [F] un logement situé [Adresse 3], [Localité 6], pour un loyer hors charges de 1 008,72 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 211,44 €.

Par acte séparé du 29 mai 2024, Seqens SA a donné à bail à Mme [E] [R] et Mme [S] [F] un emplacement de stationnement n°1072 situé à la même adresse, pour un loyer de 50,36 €, toutes charges comprises.

Par courrier reçu le 13 juin 2024, Mme [S] [F] a délivré congé.

Des loyers étant demeurés impayés, Seqens SA a fait signifier à Mme [E] [R] et Mme [S] [F], par exploit de commissaire de justice du 25 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 148,03 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, Seqens SA a fait assigner Mme [E] [R] et Mme [S] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seqens SA, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [E] [R] de l’intégralité de ses demandes et de :

o à titre principal, constater l’acquisition des clauses résolutoires

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [E] [R] et Mme [S] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme [E] [R] et Mme [S] [F] à payer :

? la somme de 6 575,84 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 148,03 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 29 mai 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [E] [R] et Mme [S] [F] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’elles ont été mises en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elles n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [E] [R], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 200,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière. Elle précise qu’elle prévoit de payer son loyer avant le terme du mois de mai 2025

Mme [S] [F], assignée à personne, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré, transmise au greffe du Tribunal le 02 juin 2025, autorisée par le juge, Seqens a produit un décompte actualisé ne faisant état d’aucun paiement intervenu au terme du mois de mai 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [S] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 29 mai 2024 que Mme [E] [R] et Mme [S] [F] doivent payer un loyer d’un montant de 1 008,72 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 211,44 €. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que Mme [E] [R] et Mme [S] [F] se sont engagées à payer un loyer d’un montant de 50,36 euros, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 304,70 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [R] et Mme [S] [F] restaient devoir la somme de 6 923,70 € euros à la date du 16 mai 2025, avril 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 347,86 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 575,84 €, arrêtée au 16 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [R] et Mme [S] [F] au paiement d’une somme de 6 575,84 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 16 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2025 sur la somme de 3 415,04 euros et sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date du jugement.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 3.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les baux conclus le 29 mai 2024 contiennent telle une clause résolutoire en leur article 17 et 6 et un commandement de payer visant ces clauses résolutoires a été signifié le 25 octobre 2024 pour la somme en principal de 3 148,03 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois aux locataires pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2024.

Si Mme [E] [R] propose de régler sa dette en plusieurs mensualités, et sollicite en ce sens la suspension des effets de la clause résolutoire, elle ne justifie pas de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience de sorte qu’elle doit être déboutée de sa demande.

L’expulsion de Mme [E] [R] et Mme [S] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [E] [R] après la résiliation des contrats de bail intervenue le 27 décembre 2024 constitue une faute civile. Mme [S] [F] ayant délivré congé, elle n’est pas à l’origine du préjudice subi par le bailleur.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu aux contrats de bail en date du 29 mai 2024.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er juin 2025, terme de mai 2025 inclus ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 27 décembre 2024, 00 heure, au 31 mai 2025, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les défendeurs y seront condamnés in solidum.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mai 2024 entre Seqens SA et Mme [E] [R] et Mme [S] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 6] sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;

DIT que la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de parking n°1072 situé à la même adresse conclu le 29 mai 2024 entre Seqens SA et Mme [E] [R] et Mme [S] [F] est également acquise à la même date ;

CONDAMNE Mme [E] [R] et Mme [S] [F] à verser à Seqens SA la somme de 6 575,84 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 16 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 415,04 euros à compter du 17 janvier 2025, date de l’assignation, et sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

DEBOUTE Mme [E] [R] de sa demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [R] et Mme [S] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [E] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [E] [R] à payer à Seqens SA l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juin 2025, terme de mai 2025 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [R] et Mme [S] [F] à payer à Seqens SA une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [E] [R] et Mme [S] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION