TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 03 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 25/00891 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QKD

N° de MINUTE : 25/00754

Monsieur [M] [V]

né le 01Janvier 1990 à [Localité 9] (SRI LANKA)

Chez M. [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [C] [Z]

née le 18 Juin 1994 à [Localité 7] (93)

Chez M. [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Maître [N], avocats au barreau de CRÉTEIL

DEMANDEURS

C/

Monsieur [S] [W]

né le 15 Mars 1963 à [Localité 10] (TUNISIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e François PONTÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1618

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Septembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 février 2024, Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] ont conclu avec Monsieur [S] [W] une promesse synallagmatique de vente portant le lot n°70 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant la somme de 128.000 € et sous condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 10 mai 2024.

Selon avenant en date du 10 avril 2024, les parties ont convenu que la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt par les acquéreurs était reportée au 10 mai 2024 et celle de la réalisation de la vente au 30 mai 2024.

Le compromis de vente n’a pas été réitéré par acte authentique.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2024, Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] ont fait assigner Monsieur [S] [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent au tribunal de :

« DECLARER Monsieur [V] et Madame [Z] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONSTATER que Monsieur [W] a manqué à ses obligations contractuelles

En conséquence,

PRONONCER la caducité de la promesse de vente conclue entre les parties le 10 avril 2024

CONDAMNER Monsieur [W] au paiement de la clause pénale, à savoir 10 % du prix de vente, soit 12 800 euros

CONDAMNER Monsieur [W] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts

CONDAMNER Monsieur [W] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépenses

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir

CONDAMNER Monsieur [W] aux entiers dépens. ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 08 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien qu’ayant constitué avocat, Monsieur [W] n’a fait parvenir aucunes conclusions avant l’ordonnance de clôture.

À l’audience du 8 septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 03 novembre 2025.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal et notifiée par RPVA le 3 octobre 2025, Monsieur [W] a transmis plusieurs documents médicaux pour justifier de son indisponibilité entre le 21 janvier 2025 et le 28 mai 2025 en raison de son état de santé et obtenir le rabat de l’ordonnance de clôture du 28 mai 2025.

Par note en délibéré autorisée par le tribunal et notifiée par RPVA le 3 octobre 2025, les consorts [R] s’opposent au rabat de l’ordonnance de clôture estimant que les pièces médicales fournies par Monsieur [W] ne justifient pas une impossibilité de conclure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

En application de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue.

En l’espèce, Monsieur [W] a été attrait devant le tribunal judiciaire de Bobigny par assignation délivrée le 21 janvier 2025.

À l’audience d’orientation du 12 mars 2025, le président a renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 28 mai 2025 pour constitution et conclusions en défense, à défaut clôture.

À l’audience du 28 mai 2025, bien qu’ayant constitué avocat le 17 mars 2025, Monsieur [W] n’a pas conclu et n’a adressé aucun message RPVA ne serait ce que pour solliciter le renvoi.

Monsieur [W] verse aux débats, sur autorisation du tribunal, plusieurs documents médicaux qui attestent de ce qu’il souffre de plusieurs pathologies ayant justifiées d’une reconnaissance MDPH, qu’il suit un traitement médicamenteux et que le 28 avril 2025 plusieurs examens (dentaire, sanguin, urinaire, selles) lui ont été prescrits.

Néanmoins, ces documents, dont aucun ne correspond à une hospitalisation, ne permettent pas d’établir que Monsieur [W] n’était pas en mesure, entre le 17 mars et 28 mai 2025, de communiquer avec son conseil, ni de conclure, ni de faire adresser un message RPVA.

Dès lors, force est de constater qu’aucune cause grave ne s’est révélée après l’ordonnance de clôture.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 28 mai 2025.

Sur les demandes principales des consorts [R]

sur la caducité de la promesse synallagmatique du 10 février 2024

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1589 du code civil, la promesse réciproque de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. La jurisprudence considère que les contractants sont libres d’écarter cette règle supplétive de volontés en décidant de faire de la réitération en la forme authentique de la promesse synallagmatique, non un terme suspensif à l’arrivée duquel se réalisera le transfert de propriété et interviendra le paiement du prix, mais une condition de formation de la vente

Le juge doit alors caractériser les circonstances de nature à démontrer que les parties avaient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement. Le point de savoir si les parties ont voulu faire de la signature de l’acte authentique une modalité accessoire d’exécution de la vente ou une condition essentielle de la formation du contrat relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond (3ème civ. 25 octobre 2006, pourvoi n° 05-15.393, 3ème civ., 24 mai 2011 pourvoi n° 09-68.722)

La sanction de la caducité de la promesse de vente pour dépassement du terme et absence de réitération authentique ne joue que si l’acte la prévoit expressément.

Par ailleurs, le délai de réalisation de la condition suspensive ne se confond pas avec celui de la réitération de la vente. La fixation d’un tel délai peut entraîner la caducité de la promesse à défaut de signature de l’acte authentique à cette date, si les parties en ont fait une condition de formation du contrat. Ce délai peut servir de point de départ à l’exécution forcée du contrat. Dans ce cas, le dépassement du délai convenu n’est pas sanctionné par la caducité de la promesse de vente. L’expiration du délai détermine uniquement le moment à partir duquel le contractant le plus diligent pourra mettre l’autre partie en demeure de régulariser l’acte authentique et, à défaut d’exécution spontanée, saisir le juge en vue d’une exécution forcée ou de constater la vente ou sa résolution. Le non-respect du terme de la promesse ne constitue pas un obstacle à la régularisation de la vente.

En l’espèce, la promesse synallagmatique conclue le 10 février 2024 entre les parties prévoit que « les parties s’engagent dès à présent à signer les actes authentiques, réitérant les présentes, à la première convocation de leur notaire respectif, dans le délai de 15 jours faisant suite à la délivrance de la dernière pièce nécessaire à la rédaction de l’acte notarié » et ce pour le 10 mai 2024 sous réserve de la réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt par les acquéreurs.

Cet avant-contrat prévoit également que « si la condition suspensive se réalise, l’ACQUEREUR sera propriétaire du bien présentement vendu ou céder, à compter de la date de signature de l’acte authentique. La jouissance par la prise de possession effective des lieux interviendra uniquement le jour de la signature de l’acte authentique.

Le vendeur s’engage donc à continuer à supporter sous sa seule responsabilité, jusqu’à la signature notariée, les taxes, charges de copropriété et plus généralement toutes charges toutes charges, dont notamment les Polices d’Assurances, afférentes au bien vendu dont il ne pourra en aucun cas solliciter le remboursement. ».

Il s’en déduit que la promesse de vente ne valait pas vente ; que la signature de la vente est une condition substantielle conditionnant la perfection de la vente et le transfert de propriété sans laquelle les parties n’auraient pas traité.

En outre, aucune clause de l’acte ne stipule qu’après dépassement du terme chacune des parties pourrait mettre l’autre en demeure de réitérer la vente, ni que l’absence de réitération par acte authentique est sanctionnée par la caducité.

Par ailleurs, la promesse synallagmatique conclue le 10 février 2024 mentionne que le bien immobilier objet de la vente sera, au jour de l’entrée en jouissance, donc au jour de la signature de l’acte authentique libre de toute occupation.

Par avenant en date des 10 et 17 avril 2024, les parties ont convenu que la date de signature de l’acte authentique prévue initialement au 10 mai 2024 était reportée à la date du 30 mai 2024 au plus tard.

L’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que :

— les acquéreurs ont obtenu un prêt conforme aux prescriptions contractuelles et dans les délais prévus à savoir le 02 mai 2024, de sorte que la promesse synallagmatique n’est pas caduque du fait de la non réalisation de la condition suspensive ;

— le notaire rédacteur a, par mail en date du 5 juin 2024, informé les acquéreurs de ce que le titre de propriété de Monsieur [W], à savoir un jugement d’adjudication a fait l’objet d’un rejet par le bureau des hypothèques ;

— cette difficulté a été régularisée le 5 juillet 2024 ;

— les parties à la promesse de vente ont maintenu, postérieurement au terme fixé pour établir l’acte authentique, des échanges réciproques faisant ressortir leur volonté commune de parvenir à la vente effective du bien immobilier ;

— la banque a débloqué les fonds relatifs au prêt accordé aux consorts [R] aux fins d’acquérir le lot n°70 correspondant à un appartement au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 5] ;

— plusieurs rendez-vous auprès de Maître [J], notaire, le 2 septembre 2025 et le 13 septembre 2025, pour signature de l’acte authentique, ont été annulés le bien immobilier objet de la vente étant toujours occupé par des locataires ;

— Monsieur [W] a été vainement relancé à plusieurs reprises, par les acquéreurs, par l’agence immobilière ainsi que par le notaire afin d’indiquer si le bien immobilier objet de la vente était enfin libre d’occupation ;

— le 28 octobre 2024, Maître [J], notaire, interrogeait Monsieur [W] sur l’état d’occupation du bien immobilier et l’informait de ce que faute de réponse, il renverrait les fonds le lendemain ;

— le 29 octobre 2024, Maître [J], notaire, informaient les consorts [R], que le bien n’était toujours pas libre d’occupation et que « comme convenu », l’intégralité du montant du prêt et le solde des provisions leur était restitué.

Il s’en déduit que les parties ont convenu de proroger les effets de la promesse au-delà du délai prévu à l’avenant et sans fixer de nouveau délai, de sorte que, peu importe que les acquéreurs ne souhaitent pas solliciter l’exécution forcée de la vente, leur demande tendant à voir constater la caducité de la promesse tirée de l’absence de libération des locaux, qui n’a pas été contractuellement érigée en condition suspensive, et de l’absence de réitération de la vente dans les délais initialement convenus ne peut être accueillie.

sur la clause pénale

Selon l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l’hypothèse de la caducité d’un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l’acte et a pour objet de sanctionner l’attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, la promesse synallagmatique conclue le 10 février 2024 prévoit au paragraphe intitulé « CLAUSE PÉNALE » que :

« Il est convenu qu’au cas où l’une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l’application d’une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts.

Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat.

Dans l’un et l’autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n’est pas en défaut percevra, à titre d’indemnisation forfaitaire de son préjudice la somme maximum de 10 % du prix principal de l’autre partie.

(…) ».

Or, la condition suspensive d’obtention du prêt a été réalisée, sans faute des acquéreurs.

En outre, il n’est pas démontré que le vendeur, Monsieur [W], a refusé de réitérer l’acte authentique de vente et la résolution de la vente pour manquement de Monsieur [W] à ses obligations contractuelles n’est pas sollicitée par les demandeurs, de sorte que les conditions contractuelles de mise en œuvre de la clause pénale telles que rappelées ci-dessus ne sont pas réunies.

En conséquence, les consorts [R] seront déboutés de leurs demandes indemnitaires au titre de la clause pénale.

Sur les autres demandes indemnitaires des consorts [R]

Les consorts [R] n’établissent pas que le préjudice moral dont ils réclament réparation serait différent de celui résultant de l’inexécution sanctionnée par la clause pénale dont au demeurant les conditions contractuelles de mise en œuvre ne sont pas réunies.

En conséquence, les consorts [R] seront déboutés de leurs autres demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les consorts [R] seront condamnés aux dépens de la présente procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, Monsieur [W] en formulant aucune demande à ce titre, il n’y pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les consorts [R] étant condamnés aux dépens, ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il apparaît nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] de leur demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente conclue le 10 février 2024 avec Monsieur [S] [W] ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] de leur demande indemnitaire au titre de la clause pénale ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] de leurs autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] aux dépens de la présente instance ;

DÉBOUTE Monsieur [M] [V] et Madame [C] [Z] de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

ÉCARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions ;

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT