TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00181 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JU4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 MARS 2025

MINUTE N° 25/00388

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Février 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH [Localité 6]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

ET :

La société JUBI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

en présence de la gérante, Madame [P] [R], non représentée par un avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Le 18 octobre 2023, l’OPH [Localité 6], à présent l’EPIC Est Ensemble Habitat, a donné à bail commercial à l’EURL JUBI, pour une durée de douze années, un local situé au rez-de-chaussée, [Adresse 3], moyennant un loyer annuel de 9.120 euros, outre les charges et les taxes.

Le 1er octobre 2024, l’EPIC Est Ensemble Habitat a fait délivrer par commissaire de justice à l’EURL JUBI un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 23 janvier 2025, l’EPIC Est Ensemble Habitat a fait assigner l’EURL JUBI aux fins de voir :

Vu l’article L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial à la date du 2 novembre 2024, date d’expiration du délai d’un mois après le commandement de payer;REJETER toute demande éventuelle de délai de paiement de la part de la société JUBI;EN CONSEQUENCE,

ORDONNER l’expulsion de la société JUBI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux sis [Adresse 4] et de tous locaux accessoires, avec le concours de la [Localité 5] Publique et l’assistance d’un serrurier s’il y a lieu ;ORDONNER l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la requise ;ASSORTIR l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte provisoire d’un montant de 150 € par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter du prononcé de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois ou jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés si celle-ci intervient avant l’expiration du délai de 6 mois ;CONDAMNER la société JUBI au paiement provisionnel de la somme de 32.701,27 euros (décompte arrêté au 20 novembre 2024) au titre des arriérés de loyers et charges ;CONDAMNER la société JUBI à régler à EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant du loyer et charges appelés aux termes du bail, depuis le 2 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire du bail, et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;CONDAMNER la société JUBI à payer à EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;CONDAMNER la société JUBI aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 février 2025 et la décision mise en délibéré au 17 mars 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

A l’audience, l’EPIC Est Ensemble Habitat, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, l’EURL JUBI I n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile. En revanche, sa gérante, Madame [P] [Y], a comparu.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de l’EURL JUBI

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 1er octobre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 30.504,20 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 245,26 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 1er novembre 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de l’EURL JUBI, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 18 octobre 2023, le commandement de payer du 1er octobre 2024 et le décompte actualisé au 20 novembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 32.701,27 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, l’EURL JUBI qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser l’EPIC Est Ensemble Habitat au titre de ses frais irrépétibles. Celui-ci sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 18 octobre 2023 liant les parties sont réunies à la date du 1er novembre 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de l’EURL JUBI et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 18 octobre 2023, situés au rez-de-chaussée, [Adresse 3], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS l’EURL JUBI à payer en deniers ou quittances à l’EPIC Est Ensemble Habitat la somme de 32.701,27 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024 ;

CONDAMNONS l’EURL JUBI au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 18 octobre 2023 ne s’était pas trouvé résilié ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS l’EURL JUBI à verser à l’EPIC Est Ensemble Habitat la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’EURL JUBI aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 1er octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 MARS 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN