COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 23/00017 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XQNT

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/01210

DEMANDEUR

S.A.R.L. JCA PRESSING SARL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e François DUMOULIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196

C/

DEFENDEUR

S.C.I. DU BASSIN NORD

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Emmanuel ROSENFELD de l’ASSOCIATION VEIL JOURDE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : T06

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 03 Juin 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 14 janvier 2011, la SCI du Bassin Nord a donné à bail à la SARL JCA Pressing un local commercial numéroté BTQ 007 situé au rez-de-chaussée du centre commercial Le Millénaire sis à [Localité 7] (93), pour une durée de dix années à compter de la livraison des locaux, intervenue le 31 janvier 2011, en vue d’y exercer une activité de pressing sous l’enseigne 5 a Sec dans le cadre d’une franchise.

Ce bail commercial a été consenti moyennant un loyer variable calculé au taux de 7,10 % HT du chiffre d’affaires HT, le loyer minimum garanti étant fixé à la somme annuelle de 36 750 € hors taxes et hors charges.

Au terme des dix années, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2021, la société JCA PRESSING a fait signifier à la SCI du Bassin Nord une demande de renouvellement de bail commercial pour une durée de dix ans et moyennant un loyer mensuel de 1 500 € hors taxes et hors charges.

Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 21 février 2023, la société JCA Pressing a sollicité la fixation du loyer à 19 000 € par an hors taxes et hors charges en principal.

Par exploit du 7 avril 2023, la société JCA Pressing a assigné la SCI du Bassin Nord devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir constater le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2021 et fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 19 000 € hors taxes et hors charges.

La SCI du Bassin Nord s’est constituée. Par lettre recommandée avec avis de réception le 9 octobre 2023, elle a sollicité, à titre principal, du juge des loyers commerciaux de voir juger que le loyer renouvelé sera le loyer à deux composantes défini à l’article 22 du bail conclu le 14 janvier 2011, soit un loyer de base et un loyer variable fixé au taux convenu aux conditions particulières du bail et de maintenir le loyer de base du bail renouvelé à hauteur de 44.000,28 € HT/ HC/ an à partir du 1 er avril 2021.

Par jugement du 28 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté que le bail s’est renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1er avril 2021 et a ordonné, avant dire droit, une expertise et commis pour ce faire Monsieur [D] [F].

L’expert a déposé son rapport le 20 février 2025.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée le 21 mai 2025, la société JCA Pressing a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

Fixer le loyer du bail renouvelé entre les sociétés Bassin Nord et JCA Pressing, au titre du local commercial numéroté BTQ 007 et situé au rez-de-chaussée du Centre commercial Le Millénaire sis à [Localité 7] (93), à la somme de 26 700 € par an hors taxes hors charges,

Dire que les loyers trop-perçus à compter du 1eravril 2021 porteront intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,

Ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d”une armée,

Débouter la SCI Bassin Nord de toutes ses demandes et moyens,

Condamner la SCI Bassin Nord à payer à la société JCA Pressing une indemnité de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 CPC,

Condamner la SCI Bassin Nord aux entiers dépens de l’instance,

Rappeler l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de ses prétentions, la société JCA PRESSING invoque les articles L.145-33 et R.145-3 du code de commerce, et fait principalement valoir que :

c’est à juste titre que l’expert a appliqué une pondération à la partie réserve du local au regard des dispositions des articles R.145-3 et R.145-7 du code de commerce ainsi que du libellé de l’article 35 du bail qui prévoit la possibilité d’une correction en considération des différences entre le local loué et les locaux de référence,la destination des lieux est fixée à l’article 3 du bail et porte à titre principal sur l’ « activité de pressing, teinturerie, blanchisserie, repassage et toute activité d’entretien de textiles » et à titre accessoire sur l’activité de « retouches »,le centre commercial Le Millénaire, au sein duquel est implanté le local étudié, a ouvert ses portes en 2011 et connaît depuis lors un échec commercial, la moitié des surfaces étant vide. L’expert judiciaire a ainsi relevé un taux de vacance de 48,84% pour l’ensemble du centre en juillet 2021. Il s’en déduit que le centre commercial se trouvait à la date du renouvellement dans une dynamique très négative qui a été prise en compte par l’expert,c’est à tort que le bailleur objecte que tous les preneurs sont impactés par la vacance du centre commercial et ce, d’autant que cette vacance s’est amplifiée et qu’un loyer fixé quelques années plus tôt ne reflète plus la valeur locative au jour du renouvellement,si l’emplacement du local loué se trouve face aux caisses de l’hypermarché Carrefour, il n’en demeure pas moins qu’il se situe également entre deux cellules vides et subit donc directement les effets de la vacance du centre. L’expert relève ainsi que la fréquentation journalière apparaît particulièrement faible lorsqu’elle est mise en perspective avec la fréquentation d’artères commerçantes à [Localité 8] et en proche banlieue ; elle correspondrait à des niveaux de loyer inférieur à 300 €/m²P,c’est également à juste titre que l’expert a retenu les franchises et abandons de loyers consentis durant la pandémie de covid, le loyer devant être fixé en considération des prix du voisinage à sa date d’effet. Le prix unitaire de 300 €/m²P s’avère en conséquence pleinement justifié,le bailleur ne peut se limiter à ne retenir que deux références, dont l’une correspond au surplus à un bail signé le 7 septembre 2022, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail étudié,la valeur locative doit donc s’élever à 89m²P x 300 €/m²P = 26 700 € HT HC par an.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 30 avril 2025, la SCI du Bassin Nord a demandé au juge des loyers commerciaux de Bobigny de :

DEBOUTER la société JCA PRESSING de toutes ses demandes, fins, et conclusions ;

JUGER que le loyer renouvelé sera le loyer à deux composantes défini à l’article 22 du bail conclu le 14 janvier 2011, soit un loyer de base et un loyer variable fixé au taux convenu aux conditions particulières du bail ;

FIXER le loyer de base du bail renouvelé à hauteur de 44.000,28 € HT/ HC/ an à partir du 1er avril 2021.

DIRE que les honoraires de l’expert seront supportés par la société JCA PRESSING ;

DEBOUTER le preneur de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société JCA PRESSING à payer à la SCI du Bassin Nord la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que tous les dépens de la procédure.

Au soutien de ses prétentions, la SCI du Bassin Nord fait principalement valoir que :

seules les références prises à l’intérieur du centre commercial pouvant être retenues pour fixer le loyer en renouvellement, c’est à tort que l’expert fait référence aux flux de clients constatés dans des centres commerciaux d’autres départements,de même, l’expert ne pouvait valablement prendre en considération l’incidence de la pandémie de covid pour évaluer le montant du loyer en renouvellement, un événement exceptionnel ne pouvant être retenu pour la fixation d’un loyer ayant vocation à s’appliquer durant 10 ans,l’article 35 du bail précisant que les parties conviennent que le montant du loyer renouvelé sera fixé par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération de différences constatées entre le local loué et les locaux de référence, il ne peut être appliqué de coefficient de pondération,il ne peut en conséquence être fait application des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce, les stipulations de l’article 35 susvisé étant l’unique critère d’évaluation du prix du bail renouvelé,l’analyse des loyers des locaux se trouvant dans la même allée que le preneur, une cordonnerie dont le bail a été renouvelé en novembre 2020 à hauteur de 41 040 € pour 62 m², soit 662 €/m², et un commerce de restauration dont le bail a été renouvelé en janvier 2021 à hauteur de 42 370 € pour 84 m², soit 504 €/m², démontre que la demande du preneur de voir fixer le loyer à la somme de 26 700 € est manifestement sous-évaluée,l’emplacement de qualité du local au sein du centre, à proximité des deux locomotives que sont l’enseigne Carrefour et la pharmacie, ne justifie aucune minoration, de même que les facteurs locaux de commercialité et les obligations des parties. Les dispositions de l’article 35 du bail écartent en effet la prise en compte de charges exorbitantes, ainsi que cela a été jugé par la cour d’appel de Paris le 25 janvier 2023, ainsi que l’existence d’un abattement au titre du loyer variable,le montant du loyer minimum garanti en cours, de 44 000 € HT/HC par an pour 105 m², soit 419 €/m², est en conséquence pleinement justifié et il conviendra dès lors de fixer le loyer minimum garanti renouvelé à hauteur de 44 000,28 € HT/HC par an à compter du 1er avril 2021.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’affaire a été fixée à l’audience du 03 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 30 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il ressort du jugement du 28 novembre 2023 ainsi que des pièces des parties que le principe du renouvellement du bail au 1er avril 2021 est acquis.

Sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé

Sur le principe

Selon l’article L 145-33 du code de commerce, la valeur locative doit être fixée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage

Cependant, en l’espèce, et comme cela été rappelé par le jugement du 28 novembre 2023, le contrat de bail liant les parties stipule en son article 35 que : « Les parties conviennent que le loyer de base du bail ainsi renouvelé, sera fixé d’un commun accord entre elles par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.

A défaut d’accord amiable, les parties décident dès à présent de demander au juge compétent de fixer le loyer de base en fonction de la valeur locative, laquelle sera déterminée par ce dernier, selon les mêmes critères que ceux arrêtés ci-dessus en cas d’accord amiable. »

Ainsi, les parties ont prévu contractuellement, comme elles en avaient la possibilité, de fixer le loyer de base à la valeur locative et de limiter les critères de fixation de celle-ci à la seule référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents du centre commercial, sauf à être corrigé en considération des différences constatées entre le local et les locaux de référence.

Toutes autres clauses et conditions du bail, en ce compris le loyer variable complémentaire, seront maintenues et appliquées dans le cadre du bail renouvelé.

Sur la destination des lieux

En vertu de l’article R. 145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, les locaux ont été donnés à bail en vertu de l’article 3 des stipulations particulières du bail aux fins d’exercer l’activité d’ « A titre principal : activité de pressing, teinturerie, blanchisserie, repassage et toute activité d’entretien de textiles. A titre accessoire ; retouches. Le tout sous l’enseigne « 5 A SEC » ou toute enseigne de qualité, de niveau de gamme et de notoriété équivalents ».

Sur les caractéristiques du local considéré

Selon l’article R. 145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’expert judiciaire précise que le centre commercial Le Millénaire se trouve sur la commune d'[Localité 7], comptant l’une des densités les plus fortes du département de la Seine-Saint-Denis et disposant d’une desserte via deux lignes de métropolitain au travers de 4 stations, de deux gares RER de la ligne B ainsi que d’une quinzaine de lignes de bus. Au 1er avril 2021, date de renouvellement du bail, la desserte la plus proche, la station de tramway T3 Rosa Park, se trouvait à 1100 mètres, soit environ 15 minutes à pied. Il bénéficie également de deux accès au boulevard périphérique, étant rappelé son caractère limitrophe du [Localité 1], et de deux accès directs aux autoroutes A86 et A1.

Plus précisément, le centre commercial, dans lequel se trouvent les locaux étudiés, se situe à environ 200 mètres du périphérique parisien et de la Porte d'[Localité 7]. Il se développe sur 2 niveaux et comprend six accès communiquant par de vastes allées centrales comportant des verrières. Un important parc de stationnement se trouve en sous-sol du centre commercial. L’expert judiciaire juge l’ensemble immobilier moderne et en bon état d’entretien apparent.

L’expert indique que les locaux étudiés sont situés en rez-de-chaussée, à proximité de l’entrée Ouest du centre commercial donnant sur une esplanade correspondant au [Adresse 2]. Faisant face aux caisses du supermarché de l’enseigne Carrefour, ils bénéficient d’une bonne visibilité au regard de l’enseigne en bandeau au fronton de sa devanture vitrée et de son large accès central ouvrant sur le comptoir de réception et de caisse, à côté duquel se trouve le départ d’un convoyeur aérien. Derrière le comptoir, et partiellement visible par la clientèle, se trouve un espace de stockage composé de portants et des tables de repassage. En fond de local sont disposés un espace blanchisserie, un espace pressing, un poste de détachage avec point d’eau, deux blocs sanitaires (WC et lavabo), un vestiaire-réserve, une kitchnette équipée d’un évier et un local machine.

L’expert précise que les locaux sont en bon état et présentent les prestations habituellement rencontrées dans ce type d’activité.

Sur les surfaces

L’article 2 du bail précise que la surface totale des locaux loués est de 105 m² se décomposant en 85 m² de surface de vente et de 20 m² de réserves.

L’expert judiciaire rappelle que la Charte de l’expertise en évaluation immobilière prévoit l’absence de pondération pour les surfaces de vente en rez-de-chaussée des centres commerciaux. Il précise cependant qu’en cas de surfaces non accessibles directement de plain-pied depuis le mail, des coefficients de pondération pourraient s’appliquer. Il relève que le bail distingue la surface de vente de la surface de réserves et en déduit qu’il y a lieu d’appliquer un coefficient de 0,20 à la surface de réserves et ce, par analogie à la pondération Retail Park.

Un centre commercial, qui par sa nature de centre fermé se distingue d’un retail park, constitue une unité autonome de marché amenant à ne pas effectuer de zonage, quelle que soit la destination, sauf dispositions contractuelles particulières.

Or en l’espèce, si le contrat de bail ne comporte pas de dispositions relatives à l’appréciation de la surface des locaux dans le cadre des fixations du loyer en renouvellement, il distingue toutefois expressément la zone de vente de la zone de réserves et en précise les superficies, établissant ainsi une différence entre ces deux zones.

Les dispositions de l’article 35 du contrat de bail ne portent que sur les critères d’appréciation de valeur locative, non sur le calcul de la surface pondérée du local, qui ne constitue qu’un préalable. Elles n’excluent pas en conséquence l’application d’un critère de pondération.

Dès lors, il y a lieu de leur appliquer des coefficients de pondération distincts et de retenir, ainsi que l’expert l’a indiqué, une surface pondérée de 89 m²P par application d’un coefficient de 1 à la surface de vente de 85 m² et de 0,20 à la surface de réserves de 20 m².

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage

S’agissant des centres commerciaux, ils constituent une unité propre de marché et il ne doit être tenu compte en principe que des seules références trouvées dans le centre commercial.

L’expert a repris les 17 éléments de comparaison communiqués par la bailleur et portant sur d’autres enseignes du centre commercial. Aucune de ces références ne porte sur une activité similaire à celle du preneur et leur prix de base au m² pondéré s’échelonne, pour 11 d’entre elles se trouvant en rez-de-chaussée du centre, de 201 €/m²P à 1 573 €/m²P.

Il apparaît, par ailleurs, que l’expert a pris en considération les restrictions découlant des mesures gouvernementales mises en œuvre pour lutter contre la pandémie de covid. Si au 1er avril 2021, de telles mesures étaient effectivement mises en œuvre, il n’en demeure pas moins qu’elles n’étaient que temporaires. Or la valeur locative doit être appréciée pour l’ensemble de la durée du bail renouvelé et non à l’instant T de la crise sanitaire et ce, même si la date de renouvellement s’inscrit dans cette période. Le caractère pérenne de la valeur locative s’oppose en effet à ce qu’elle s’apprécie au regard d’un événement, quel que soit sa gravité.

Il en résulte que seules les références situées en rez-de-chaussée et se rapportant à des activités non alimentaires en activité en avril 2021 seront prises en considération et ce, au regard de leur loyer unitaire au m²P hors mesures covid. Les quatre références concernées, de cordonnerie (705€/m²P), maroquinerie (201€/m²), coiffure (243€/m²P) et d’équipement de la maison (244€/m²P), correspondent à un loyer unitaire moyen de 348,25 €/m²P. La référence relative à un établissement bancaire doit être écartée au regard de la disproportion manifeste de son loyer unitaire au m² par rapport à l’ensemble des autres enseignes du centre commercial, celui-ci étant de 1 573 €/m²P tandis que le second loyer unitaire le plus élevé est de 776 €/m²P et ce, sans qu’aucun élément ne soit rapporté par le bailleur pour justifier d’un tel écart.

Dès lors, et au regard de ces éléments, il convient de retenir un prix unitaire des locaux de 340 €/m². Il en résulte que la valeur locative doit être fixée à 30 260 € hors charges hors taxes selon le calcul 89 m²P x 340 €/m².

Aucun abattement n’ayant vocation à s’appliquer, le loyer minimum garanti par an au 1er avril 2021 sera fixé à la somme de 30 260 € hors charges hors taxes.

Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié.

Il n’y a pas lieu dès lors de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Vu le jugement du 28 novembre 2023,

DIT que le loyer minimum garanti du bail renouvelé à compter du 1er avril 2021 entre la SCI du Bassin Nord, bailleur, et la SARL JCA Pressing, preneur, portant sur un local commercial numéroté BTQ 007 situé au rez-de-chaussée du centre commercial Le Millénaire sis à [Localité 7] doit être fixé à la valeur locative,

FIXE à la somme de 30 260 € (trente mille deux cent soixante euros) hors taxes hors charges par an à compter du 1er avril 2021, le loyer minimum garanti du bail renouvelé,

ORDONNE le partage des dépens par moitié entre les parties, en ce inclus les coûts d’expertise,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Fait au Palais de Justice, le 30 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT