TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02227 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2A2Z

Minute : 25/00116

S.A. ADOMA

Représentant : Maître [K], avocats au barreau de Paris, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [T] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Février 2025

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Sylvie JOUAN, membre de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [C]

ADOMA – Chambre 426

[Adresse 4]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Février 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de résidence » en date du 3 mai 2023, la société ADOMA a attribué la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, du logement n°426 situé [Adresse 5] à M. [T] [C] moyennant une redevance mensuelle initiale de 407,38 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 février 2024, la société ADOMA a mis en demeure M. [T] [C] d’avoir à payer dans le délai d’un mois la somme de 2 459,25 euros au titre de l’arriéré de redevance mensuelle arrêté au 5 février 2024 et l’avertissant qu’en application d’une clause de son contrat, à défaut de paiement de la dette un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat serait résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 octobre 2024, la société ADOMA a fait assigner M. [T] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 10 janvier 2025, au visa des articles L633-2, R633-3 du code de la construction et de l’habitation, 1103 du code civil et 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Voir constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre du défendeur suite à la résiliation de son contrat de résidence,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de M. [T] [C] ainsi que celle de tous occupants de son chef du foyer, ce au besoin avec l’assistance de la force publique,

Condamner M. [T] [C] à payer à ADOMA à titre de provision la somme de 3 162,81 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 30 septembre 2024,

Condamner M. [T] [C] à payer à ADOMA à titre de provision une indemnité d’occupation depuis le 1er octobre 2024 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer jusqu’à la libération des lieux,

Condamner M. [T] [C] au paiement de la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [T] [C] en tous les dépens du référé.

A l’audience du 10 janvier 2025, la société ADOMA représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

M. [T] [C] a comparu en personne. Il a indiqué qu’il était au chômage et percevait des indemnités journalières pour un montant mensuel de 1088 euros. Il a demandé des délais de paiement et à pouvoir rester dans les lieux proposant de régler 80 à 100 euros par mois. La société ADOMA a indiqué qu’elle était favorable à l’octroi de délais de paiement pendant 24 mois pour une mensualité de 100 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions de la loi et du contrat.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Aux termes de l’article 1304 du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, entraîne l’anéantissement de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. L’article 1228 du même code ajoute que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, l’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient une clause qui prévoit que le résident est tenu de s’acquitter de l’exact paiement de la redevance et dans les délais prévus et qu’ « à défaut et un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le présent contrat sera résilié de plein droit et le résident devra quitter immédiatement les lieux. »

La société ADOMA verse aux débats un courrier recommandé avec accusé de réception signé le 14 février 2024 et visant la clause résolutoire et mettant en demeure M. [T] [C] de payer un solde de redevances d’un montant de 2459,25 euros dans le délai d’un mois. Il ressort du décompte que M. [T] [C] n’a pas payé la totalité de la somme dans le délai d’un mois à compter de de la mise en demeure.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 15 mars 2024 et le contrat est résilié à cette date.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

L’alinéa 1er de l’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

M. [T] [C] demande des délais de paiement proposant de régler une somme mensuelle de 80 à 100 euros et demande à rester ans les lieux.

Eu égard à l’absence d’opposition de la société ADOMA et au fait que le résident est en capacité de régler la redevance et d’apurer sa dette, il convient, d’accorder à M. [T] [C] des délais de paiement de paiement selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision. Ces délais auront pour effet de suspendre la clause résolutoire et de permettre la poursuite du contrat de résidence tant que les délais seront respectés.

En revanche, si M. [T] [C] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas la redevance courant eà la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le contrat de résidence sera résilié. M. [T] [C] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société ADOMA sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Dans l’hypothèse où M. [T] [C] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser la société ADOMA du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à cette dernière un préjudice résultant de la perte des redevances et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 15 mars 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance et d’indemnités d’occupation

En en application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 3 mai 2023 et du décompte de la créance actualisé au 8 janvier 2023 que la société ADOMA rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de redevances à hauteur de 2 925,07.

En conséquence, il convient de condamner M. [T] [C] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 925,07 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires

M. [T] [C], qui succombe, supportera les dépens de la présente procédure, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable, eu égard à la situation des parties, de laisser à la charge de la société ADOMA les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient de débouter la société ADOMA de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence conclu le 3 mai 2023 entre la société ADOMA d’une part, et M. [T] [C] d’autre part, concernant l’usage exclusif du logement n°426 situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 15 mars 2024,

Constate la résiliation du contrat de résidence à compter de cette date,

Condamne M. [T] [C] à payer à la société ADOMA la somme provisionnelle de 2 925,07 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 8 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [T] [C] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [T] [C] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement de la première redevance suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque redevance en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du logement n°426 situé [Adresse 5] de M. [T] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, M. [T] [C] à payer à la société ADOMA, à compter du 15 mars 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s’était poursuivi. le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés,

Condamne M. [T] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Déboute la société ADOMA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 février 2025

Le Greffier Le Juge