TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 26/01118 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB75N

N° MINUTE : 4/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 05 mai 2026

DEMANDERESSE

INSTITUT [Etablissement 1], [Adresse 1], représentée par le cabinet de M^e Marie COTTINET, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C0007

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [G], demeurant [Adresse 3], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier lors des débats et de CROUZIER Caroline, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS : 27 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée le 05 mai 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de CROUZIER Caroline, Greffier

Décision du 05 mai 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 26/01118 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB75N

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2015, l’INSTITUT [Etablissement 1] a consenti un bail d’habitation à M. [M] [G] et Mme [D] [T] sur des locaux situés au 1er étage du [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 3300 euros et d’une provision pour charges de 300 euros au 1er février 2015, date de la prise d’effet du bail.

Le bail a été consenti pour une durée de 6 ans et s’est trouvé renouvelé le 1er février 2021.

Le 2 février 2018, le contrat de bail a fait l’objet d’un avenant afin de minorer le loyer de 200 euros, les locataires n’ayant plus besoin du parking.

Par lettre recommandée du 9 juin 2022, Mme [D] [T] a donné congé du bail. Monsieur [M] [G] est désormais seul locataire.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 14326,88 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M] [G] le 25 juin 2025.

Par assignation du 17 novembre 2025, l’INSTITUT ARTHUR VERNES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, en conséquence, prononcer la résiliation du bail à titre principal et à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l’expulsion de M. [M] [G] et de tous occupants de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 3600 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-26398,92 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2025,

-5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

-4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 novembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 27 février 2026, l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3] actualise la dette à la somme de 15 675,24 euros, terme de février 2026 inclus et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance pour le surplus. Le bailleur fait valoir que M. [M] [G] n’a pas réglé le commandement de payer dans sa totalité dans le délai imparti et considère qu’il n’y a pas reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que sur huit mois, le locataire n’a réglé que 4000 euros entre juillet 2025 et février 2026.

M. [M] [G] a déposé des conclusions reprises oralement à l’audience et expose qu’il a rencontré des difficultés liées au non-paiement de factures par des clients. Il indique qu’il a procédé au règlement complet du commandement de payer et a réglé les loyers de décembre 2025 à février 2026. Il conteste le quantum demandé faisant valoir qu’il doit la somme de 14 626 euros, un dernier virement du 25 février 2026 n’étant pas pris en compte dans le décompte produit par le bailleur. Il sollicite le rejet des demandes au titre des dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [M] [G] sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette en 36 mensualités et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera rendue contradictoirement.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’ INSTITUT [Etablissement 1] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifiée au locataire le 23 juin 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 14326,88 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 août 2025, à minuit.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le loyer est actuellement de 3580,72 euros provision sur charges comprise.

Il ressort des pièces produites par les parties que M. [M] [G] a versé la somme de 12 000 euros entre décembre 2025 et février 2026, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, que les termes du commandement de payer ont été intégralement payés et la dette est passée de la somme de 26398,92 euros en novembre 2025 à la somme de 15 675,84 euros en février 2026. M. [M] [G] justifie par ailleurs vivre avec ses 2 enfants en garde alternée lesquels sont scolarisés à côté de son domicile dans des établissements scolaires prestigieux.

Eu égard à sa profession de conseil en stratégie, à la réduction substantielle de sa dette en quatre mois témoignant ainsi de sa bonne foi de sa capacité à régulariser et eu égard à sa situation familiale, il convient de lui accorder un délai d’apurement de 36 mois, les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant cette période selon les modalités prévues ci-après.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. Le défendeur sera tenu par ailleurs au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle dans les termes du dispositif.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’INSTITUT ARTHUR VERNES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2026, M. [M] [G] lui devait la somme de 15675,84 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [M] [G] conteste ce montant faisant valoir qu’un virement qu’il a effectué le 25 février 2026 pour un montant de 1348,96 euros n’a pas été pris en compte. Compte tenu de la date d’arrêt du décompte, la preuve du bon encaissement du virement ne peut être rapportée, de sorte que ce règlement ne peut être déduit du montant de la créance réclamée. Il échet cependant de rappeler que les paiements effectivement encaissés postérieurement à la date du décompte seront déduits du montant de la créance à recouvrer.

M. [M] [G] sera donc condamné au paiement de la somme provisionnelle de 15 675,84 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er février 2026.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [M] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [M] [G] dans le paiement des sommes dues, ni sa mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 600 euros à la demande de l’ INSTITUT [Etablissement 1] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 juin 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 24 janvier 2015 entre l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3], d’une part, et M. [M] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] est résilié depuis le 23 août 2025, à minuit,

CONDAMNONS M. [M] [G] à payer à l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3] la somme de 15 675,84 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées;

AUTORISONS M. [M] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 35 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 435 euros puis une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [M] [G],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 août 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [M] [G] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [M] [G] sera condamné à verser à l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3] de dommages et intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNONS M. [M] [G] à payer à l’INSTITUT ARTHUR [Localité 3] la somme de 600 euros (six cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [M] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 juin 2025 et celui de l’assignation du 17 novembre 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mai 2026, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge