Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 24/02283 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYRG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS

Monsieur [V] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1] – PAYS BAS

représenté par Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY – 36

Madame [I] [L]

[Adresse 1]

[Localité 1] – PAYS BAS

comparant en personne assisté de Maître Grégory SEAUMAIRE de la SARL CABINET SEAUMAIRE AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau d’ANNECY – 36

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Maître Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY – 50

Madame [X] [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabienne BUFFET, avocat au barreau d’ANNECY – 50

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail du 8 juillet, sans précision de l’année, prenant effet le 1er septembre 2023, M. [V] [L] et Mme [I] [L] ont donné en location à M. [Y] [C] et Mme [X] [C] un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3], moyennant un loyer de 6 400 euros et une provision pour charges de 400 euros.

Par courrier du 29 janvier 2024, les locataires ont sollicité des bailleurs une diminution du montant du loyer à la somme de 3 700 euros et demandé le remboursement des trop perçus. Le loyer de janvier 2024 a été payé partiellement, les loyers ultérieurs n’ayant plus été réglés.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 20 400 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Les locataires ont quitté le logement et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement le 8 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 13 novembre 2024, M. et Mme [C] ont demandé aux bailleurs la restitution du dépôt de garantie.

Par actes de commissaire de justice en date du 8 octobre 2024, M. [V] [L] et Mme [I] [L] ont fait assigner M. [Y] [C] et Mme [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] en paiement des loyers, charges et frais restant dus au titre du bail, et de dommages et intérêts.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 décembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises, pour échanges de conclusions et pièces entre les parties. Elle a été retenue à l’audience du 18 février 2026.

Mme [I] [L] comparait en personne, assistée de son conseil. Les autres parties sont représentées par leur avocat.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs conclusions responsives et récapitulatives, M. et Mme [L] demandent au juge, sur le fondement des articles 1101, 1104, 1217, 1709, 1728 et 1760 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :

condamner solidairement M. [Y] [C] et Mme [X] [C] à leur payer les sommes de :64 200 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer du 17 avril 2024 pour la somme de 20 400 euros en application de l’article 1728 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, et pour le surplus, soit la somme de 43 800 euros à compter de la signification de l’assignation,771 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour la période passée dans la maison,217 euros au titre de l’entretien de la piscine,3 500 euros chacun à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral causé,débouter M. [Y] [C] et Mme [X] [C] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,condamner solidairement M. [Y] [C] et Mme [X] [C] au paiement d’une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,condamner solidairement M. [Y] [C] et Mme [X] [C] au paiement des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer de 209 euros,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de leurs demandes, M. [V] [L] et Mme [I] [L] font valoir que les locataires ont arbitrairement cessé de payer les loyers alors qu’ils avaient signé le bail et accepté le montant du loyer en connaissance de cause, ayant préalablement passé une semaine dans le logement, précisant que ce montant élevé est justifié par le caractère exceptionnel du bien et des prestations proposées.

Ils s’opposent à la demande de diminution du montant du loyer, affirmant qu’ils étaient en droit de fixer un loyer supérieur à celui payé par les locataires précédents, dès lors que ces derniers avaient bénéficié d’un loyer moindre fixé à 3 630 euros outre 300 euros de charges, en raison de la durée du bail qui n’était que de quatre mois et du préavis prévu pour qu’ils puissent récupérer la maison sans délai en cas de retour en France, précisant qu’ils sont expatriés.

Ils soutiennent que le loyer peut être augmenté d’un locataire à un autre si la somme prévue par le premier bail était manifestement sous-évaluée, ce qui était le cas. Ils font valoir que le loyer litigieux est justifié au regard des prix pratiqués par le voisinage, de la valeur locative de la maison estimée à 8 000 euros, et du prix dérisoire appliqué à la location précédente de 11 euros par mètre carré, alors que la valeur réelle est de 27 euros par mètre carré.

Ils ajoutent que le décret de 2017 autorise une hausse du loyer allant jusqu’à la moitié de la différence entre la valeur de référence (27 euros par mètre carré) et l’ancien loyer (11 euros par mètre carré). Par conséquent, les bailleurs pouvaient augmenter le loyer de 8 euros par mètre carré entre les deux occupations, soit le fixer à 19 euros par mètre carré. En l’espèce, le loyer a été fixé à 19,21 euros par mètre carré, conformément à la législation.

Concernant les charges, M. et Mme [L] rappellent que la maison est particulièrement grande, d’une superficie de 333 mètres carrés, qu’elle est équipée de divers équipements énergivores (jacuzzi, salle de sport, sauna, etc.), ce que les locataires ne pouvaient ignorer, contestant l’absence de diagnostic de performance énergétique (DPE) allégué en défense. Ils soulignent que les charges incluaient l’entretien de la piscine, de la pompe à chaleur et du jardinier et que le montant fixé au bail est tout à fait justifié.

Ils ajoutent que les locataires ont manqué à leurs obligations contractuelles, en ne réglant pas les loyers et charges, en ne justifiant pas d’une assurance locative souscrite pendant la période du bail. Ils s’estiment donc bien fondés à réclamer le montant des loyers et charges impayés, outre les frais d’entretien et la taxe d’ordure ménagère.

M. et Mme [L] exposent que les locataires se sont volontairement présentés en retard à l’état des lieux de sortie pour éviter la présence du commissaire de justice et réaliser l’état des lieux à une heure plus tardive pour que les dégradations soient moins perceptibles, lesquelles ont néanmoins été constatées dans le jardin et dans le logement. Ils estiment que les locataires ont laissés le bien dans un état déplorable.

Ils considèrent que la résistance des locataires à s’acquitter des loyers procède d’une mauvaise foi manifeste visant à bénéficier d’une occupation gratuite du bien. Ils ajoutent que l’absence d’assurance et les divers manquements à leurs obligations contractuelles les ont empêchés de disposer de leur bien et les ont contraints à engager la présente procédure. Ils affirment que ces éléments sont à l’origine d’un préjudice moral mais également financier dont ils demandent réparation.

*

Dans leur conclusions n°4, M. et Mme [C] demandent au juge de :

fixer le montant du loyer à la somme de 3 630 euros,dire et juger n’y avoir lieu à provision sur charges,fixer la créance des époux [L] à leur égard à la somme de 10 209,68 euros,dire et juger que M. et Mme [L] seront redevables des intérêts au taux de 10% sur la somme de 6 800 euros du 8 novembre 2024 au jour du jugement à intervenir, qui comportera compensation entre les sommes dues au titre des loyers et la restitution du dépôt de garantie,condamner solidairement M. et Mme [L] à leur payer une somme de 4 000 euros au titre des dommages et intérêts,condamner solidairement M. et Mme [L] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétention, ils affirment que les bailleurs ont augmenté drastiquement le loyer, qui a pratiquement doublé, entre les précédents occupants et eux-mêmes, sans respect des règles prévues pour cela au décret du 27 juillet 2017, relevant que le bail précédent a duré plus de quatre mois, contrairement aux affirmations des bailleurs.

Ils considèrent que leur loyer ne pouvait être fixé à une somme supérieure à 3 630 euros, qu’ils ont d’abord payé cette somme puis finalement cessé de s’acquitter des loyers dans une logique anticipative, Mme [L] leur ayant dit qu’en cas de poursuite à son encontre et à celle de son époux, ce qui serait complexifié par leur expatriation, ils organiseraient leur insolvabilité. Ils contestent également l’augmentation des charges réalisées entre les deux baux, qui n’est justifiée selon eux par aucun élément, déplorant une consommation électrique particulièrement élevée, et l’absence de remise d’un diagnostic de performance énergétique (DPE) à la signature du bail.

Ils affirment avoir toujours été à jour de leur assurance locative, et soulignent que l’état des lieux atteste que le logement a été rendu dans un très bon état, que les bailleurs ne démontrent pas que les dégradations alléguées leurs sont imputables, de sorte qu’ils ne peuvent valablement retenir le dépôt de garantie, leur contestation de l’état des lieux étant particulièrement tardive. Ils réfutent toute manœuvre visant à retarder la rencontre ou faire pression sur les bailleurs.

Ils relèvent que les demandes indemnitaires des demandeurs ont doublé au cours de la procédure, qu’elles sont totalement infondées, qu’ils ont tenus des propos de plus en plus injurieux à leur égard dans leurs différentes conclusions, qu’ils ont par ailleurs multipliées pour faire durer la procédure, ce qui leur a créé un préjudice moral dont ils demandent réparation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la détermination du montant du loyer et des charges

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Selon les dispositions de l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements […] un décret en Conseil d’Etat […] fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

L’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est réglementée par le décret n°2017-1198 du 27 juillet 2017.

Selon les dispositions de l’article article 1 du décret de 2017, les communes comprises dans les zones mentionnées à l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée sont celles qui figurent au 1° de l’annexe du décret du 10 mai 2013, dont notamment la commune d'[Localité 5].

L’article 3 alinéa 1 du même texte prévoit que lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

L’article 4 suivant précise que par dérogation aux dispositions de l’article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes : 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3.

Concernant le caractère sous-évalué du loyer précédent

En l’espèce, il est constant que la maison louée située [Adresse 2] à [Localité 3] est un bien d’exception, réalisé par un architecte primé pour cette réalisation, et qui a fait l’objet d’articles dans des magazines spécialisés, d’une surface de 333 m2 avec vue dégagée, équipée de prestations de luxe (piscine, jacuzzi, espace détente, salle de sport, salle de cinéma, mobilier haut de gamme) et dont la localisation est prisée par les travailleurs frontaliers.

Les époux [L] justifient d’une étude réalisée par l’agence Duingt Immo, qui évalue la valeur locative du bien à la somme de 8 000 euros par mois hors charges en 2025.

Ces éléments sont corroborés par la production de trois offres de location pour des biens similaires à la maison louée, trouvées sur le site « Le bon coin », ainsi qu’un contrat de bail d’une maison louée dans le voisinage, dont les loyers charges comprises sont les suivants :

à [Localité 5] : 3 700 euros / 130 mètres carrés = soit 28,46 par m2,à [Localité 5] : 4 270 euros / 183 mètres carrés = soit 23,33 par m2,à [Localité 6] : 4 100 euros / 142 mètres carrés = soit 28,87 par m2,à [Localité 5], au sein du voisinage : 3 700 euros / 135 mètres carrés = soit 27,4 par m2.

Les défendeurs ne produisent aucun élément venant contredire ces informations.

En moyenne, le prix de la location du mètre carré dans le secteur de la maison litigieuse est de 27,01 euros, soit pour une surface de 333 m2 un loyer charges comprises de 8 913 euros.

Or, selon le contrat de bail consenti à M. et Mme [D] le 12 juillet 2022, le montant du loyer fixé au bail s’élevait à la somme de 3 630 euros, outre 300 euros de provisions pour charges, soit 11,8 euros par m2 charges comprises. Les époux [C] ne démontrent pas la réalité du montant qu’ils allèguent.

L’examen du contrat, versé aux débats, permet de constater que la durée initialement fixée était effectivement de 4 mois, avec renouvellement hebdomadaire du 1er janvier au 30 juin 2023, mention faite que le bailleur peut « mettre fin au bail à l’échéance du contrat ou bien à l’issue de chaque semaine », ce qui caractérise la précarité du bail alléguée par les bailleurs et corroborent leurs affirmations selon lesquelles le montant du loyer était volontairement bas.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que ce loyer était manifestement sous-évalué et que les bailleurs pouvaient légitimement augmenter le loyer dans le cadre du bail consenti à M. et Mme [C].

Concernant la revalorisation du montant du loyer

Le bail étant soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs se devaient de respecter les règles prévues par le décret de 2017 précité pour revaloriser le montant du loyer. Ainsi, la hausse du nouveau loyer ne pouvait excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire

Si ces règles de revalorisation s’appliquent en principe au seul montant du loyer hors charges, les éléments versés aux débats nécessitent d’inclure le montant des charges pour calculer la revalorisation sur la base d’éléments comparables, les prix des loyers appliqués dans le voisinage incluant systématiquement les charges.

Ainsi, la différence entre le montant des loyers habituellement appliqués dans le voisinage et l’ancien loyer est donc de 15,21 euros (27,01 – 11,8). L’augmentation du loyer ne pouvait donc excéder la moitié de cette différence, soit 7,6 euros par m2, limitant le nouveau loyer à 19,40 euros par m2 (11,8 + 7,6).

La maison a été donnée à bail à M. et Mme [C] moyennant un loyer de 6 400 euros, auquel s’ajoute la somme de 400 euros au titre des charges, soit un total de 6 800 euros, représentant 20,42 euros par m2.

Le montant maximum a donc été dépassé de 1,02 euros par m2, ou 339,66 euros par mois (1,02 x 333 m2).

En conséquence, il convient de fixer le loyer conformément aux règles de revalorisation, soit la somme de 6 460,34 euros (6 800 – 339,66) charges comprises.

Sur le montant des charges locatives

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre, il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du bien loué et d’y opérer les menues réparations nécessaires.

L’article 25-10 du même texte, spécifique aux logements meublés, permet au bailleur de choisir que le paiement des charges se fasse par un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure, ou par provision, dans les formes prévues par l’article 23 de cette même loi.

En l’espèce, pour soutenir leur demande de suppression des charges, M. et Mme [C] versent aux débats trois factures d’électricité pour la période du 1er septembre 2023 au 15 mai 2024. Si les montants sont effectivement élevés, il n’en demeure pas moins que les locataires ne démontrent pas si ce coût résulte d’une mauvaise isolation de la maison ou de leur seule consommation. Or, l’examen du détail des factures permet de constater une consommation deux à cinq fois plus importante pendant les heures pleines plutôt que les heures creuses, étant rappelé que la maison est particulièrement grande, qu’elle est équipée d’appareils électriques énergivores (jacuzzi, sauna, hammam, matériel de sport, sèche-linge, vidéoprojecteur, fauteuil massant, piscine chauffée avec nage à contre-courant).

Par ailleurs, si la remise d’un DPE doit être faite au locataire lors de la signature du contrat, force est de constater que les époux [C] n’ont pas sollicité ce document lors de la conclusion du bail, ils ne démontrent pas que cet élément était un critère déterminant pour la location de ce bien. De plus, la production de ce document dans le cadre des débats permet de vérifier que la maison est classée C, qu’elle n’était donc soumise à aucune restriction de location et qu’elle ne peut être considérée comme une passoire thermique.

Dès lors, il appartenait aux locataires de gérer leur consommation pour limiter le montant de leurs factures, qui ne saurait être imputé aux bailleurs.

A titre surabondant, le contrat de bail prévoit une somme forfaitaire mensuelle de 400 euros pour les charges correspondant aux frais d’entretien du jardin, de la piscine, de la pompe à chaleur et de la cheminée gaz. Les bailleurs justifient du montant des frais engagés en 2023 pour ces prestations et pour l’entretien de la maison, qui s’élevaient en 2023 à 5 940,50 euros (5 280 euros pour le jardin + 110,50 pour l’hivernage de la piscine + 550 euros pour des réparations), soit 495,04 euros par mois, et en 2024 à 4 734 euros (4 320 euros pour le jardin + 111,50 pour l’hivernage de la piscine + 302,50 euros de nettoyage des filtres de chauffage sur les nourrices de plancher chauffant), soit 394,50 euros par mois.

Pour la période du bail, il n’est pas démontré que les prestations incluses dans le forfait pour charge n’ont pas été réalisées, à l’exception de l’entretien de la piscine, les locataires produisant une facture du 28 juin 2024 d’un montant de 600 euros pour la mise en route et la réinitialisation du volet de protection. Cette somme sera déduite du montant des charges dues.

Enfin, la comparaison du montant des charges mensuelles dues par les précédents locataires n’est pas pertinente, dès lors qu’il s’agissait d’une provision sur charges avec régularisation annuelle et non d’un forfait fixe.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, M. et Mme [C] seront déboutés de leur demande.

Sur la dette locative

Concernant les loyers et les charges

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il est constant que les locataires ont réglé la somme de 6 800 euros de septembre à décembre 2023, qu’ils ont versé 3 800 euros en janvier 2024 et qu’aucun règlement n’a été effectué entre le 1er février et le 8 octobre 2024, date de leur départ.

Ils ont ainsi versé un total de 31 000 euros ([6 800 x 4] + 3 800).

Compte tenu de la revalorisation examinée ci-dessus, fixant le loyer à la somme de 6 460,34 euros charges comprises, la somme due par les locataires au titre de la période totale du bail s’élève à 83 984,42 euros du 1er septembre 2023 au 30 septembre 2024 (6 460,34 x 13), outre 1 757,42 euros pour le prorata d’octobre 2024 (6 460,34 x 8/30), soit un total de 85 741,84 euros.

Il convient de déduire la somme de 600 euros réglée par les locataires pour la mise en route de la piscine, alors que les frais d’entretien de la piscine étaient inclus dans les charges.

Les bailleurs ne produisant aucun justificatif des sommes réclamées au titre de la taxe d’ordure ménagère et de l’entretien de la piscine, ces frais ne seront pas imputés aux locataires, étant rappelé que l’entretien de la piscine était inclus dans le forfait pour charges.

En conséquence, M. et Mme [C] seront condamnés à payer à M. et Mme [L] la somme totale de 54 141,84 euros (85 741,84 – 31 000 – 600) au titre des loyers et charges.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 20 400 euros à compter du 17 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Les locataires étant mariés, la condamnation sera prononcée à titre solidaire.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il ressort de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour restituer, s’il y a lieu, le dépôt de garantie. Ce délai est réduit à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Néanmoins, cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 8 octobre 2024, portant les signatures d’un des bailleurs et d’un des locataires.

Le document produit réunit les états des lieux d’entrée (indications préremplies) et de sortie (indications manuscrites), les lieux étant décrits comme en très bon état à l’entrée, aucune mention complémentaire n’ayant été portée pour la sortie, à l’exception du nombre de badges du garage, des relevés de compteurs d’eau et d’électricité et du dysfonctionnement du rideau de la piscine.

Ces éléments indiquent donc que le bien a été laissé par les locataires comme ils l’avaient trouvé à leur arrivée.

M. et Mme [L] contestent cet état de fait, affirmant que Mme [L] a subi des pressions qui l’ont empêchée de mentionner les dégradations qui étaient pourtant nombreuses selon eux. Or, ces pressions ne sont ni détaillées, ni démontrées, de sorte que leur nature et leur réalité ne sont pas établies.

Les bailleurs versent aux débats une attestation rédigée par Mme [Z] [O], en charge de l’entretien de la maison, ainsi que des photographies de l’appartement qu’elle aurait prises, faisant état d’un niveau de saleté important, ainsi que celle de M. [K] [J], intervenant en tant que jardinier, qui affirme que l’entretien du jardin a été compliqué par la présence d’un grillage, de 3 chiens et des déjections de ces derniers.

Il convient de relever que ces attestations ont été faites en avril et mai 2025, donc dans le cadre de la présente procédure, que si les photos ont été prises le 16 octobre 2024, rien ne permet d’affirmer qu’elles correspondent au logement objet du bail.

Enfin, les bailleurs ne démontrent pas avoir contesté, suite à la sortie des locataires, l’état du logement et les avoir informés d’une retenue qu’ils entendaient opérer sur le dépôt de garantie.

Il en résulte que la réalité des dégradations n’est pas établie, ni même le coût de la remise en état justifiant que les bailleurs conservent le montant du dépôt de garantie.

Par conséquent, M. et Mme [L] auraient dû restituer le dépôt de garantie de 6 800 euros dans un délai maximal d’un mois après le départ des locataires, soit au plus tard le 8 novembre 2024, ce qu’ils n’ont pas fait, 16 mois s’étant écoulé depuis cette date jusqu’à la date de la présente décision.

M. et Mme [L] seront donc tenus de verser la pénalité de 10% du montant du loyer, revalorisé à 6 060,34 euros hors charges, soit 9 696,48 euros (606,03 euros x 16).

La créance des époux [C] s’élève donc à la somme totale de 16 496,48 euros (6 800 + 9 696,48) au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité afférente.

Sur les demandes de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Concernant la demande de M. et Mme [L]

En l’espèce, s’il est constant que les locataires ne se sont pas acquittés régulièrement des loyers et des charges durant plusieurs mois, il n’en demeure pas moins que M. [V] [L] et Mme [I] [L] ne démontrent pas leur mauvaise foi, ni l’existence d’un préjudice distinct du simple retard de paiement, d’ores et déjà réparé par l’octroi des intérêts moratoires.

La réalité des préjudices moraux et financiers allégués n’est établie par aucun justificatif, étant relevé que les locataires justifient qu’ils bénéficiaient d’une assurance locative pour la période du bail et que le préjudice hypothétique n’est pas indemnisable.

Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Concernant la demande de M. et Mme [C]

En l’espèce, M. [Y] [C] et Mme [X] [C] ne démontrent pas l’existence d’un préjudice qui résulterait de la surévaluation du loyer, dès lors qu’ils ont cessé tout paiement à compter de janvier 2024. De même, le préjudice résultant de la non restitution du dépôt de garantie est d’ores et déjà réparé par l’octroi de la pénalité de 10%.

Par conséquent, leur demande sera rejetée.

Sur la compensation des créances respectives

Selon les dispositions de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

L’article 1348 du même code précise que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision.

En l’espèce, les parties étant réciproquement débitrices d’une somme d’argent l’une envers l’autre, il convient d’ordonner la compensation des créances à concurrence de leurs quotités respectives, avec effet à la date de la présente décision, notamment pour le calcul des intérêts.

Sur les frais du procès

Chacune des parties succombant partiellement, il convient de les condamner au paiement de leurs propres dépens.

En outre, il y a lieu de rejeter toutes les demandes formulées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

FIXE le montant du loyer du bail à effet du 1er septembre 2023 conclu entre M. [V] [L] et Mme [I] [L] d’une part et M. [Y] [C] et Mme [X] [C] pour un logement meublé situé [Adresse 2] à [Localité 3], à la somme de 6 460,34 euros charges comprises,

DEBOUTE M. [Y] [C] et Mme [X] [C] de leur demande de suppression de la provision pour charges,

DEBOUTE M. [V] [L] et Mme [I] [L] de leur demande au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des frais d’entretien de la piscine,

CONDAMNE solidairement M. [Y] [C] et Mme [X] [C] à payer à M. [V] [L] et Mme [I] [L] la somme de 54 141,84 euros au titre des loyers et charges restant dus,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 20 400 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [V] [L] et Mme [I] [L] à payer à M. [Y] [C] et Mme [X] [C] la somme de 16 496,48 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et de la pénalité afférente,

DEBOUTE M. [Y] [C] et Mme [X] [C] de leur demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE M. [V] [L] et Mme [I] [L] de leur demande de dommages et intérêts,

ORDONNE la compensation des créances réciproquement dues, qui prendra effet à la date de la présente décision,

CONDAMNE chaque partie au paiement de ses propres dépens,

DEBOUTE M. [V] [L] et Mme [I] [L] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [Y] [C] et Mme [X] [C] de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS