TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03598 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGDD

Minute : 25/00228

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Monsieur [N] [R]

Madame [Z] [E] [B]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN,juge des contentieux de la protection, assisté(e) à l’audience de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [R], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [Z] [E] [B], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la société In’li Ile de France a donné à bail à Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 861,70 euros, augmenté d’une provision sur charges de 175,63 euros par mois.

Par contrat de cautionnement du 11 janvier 2022, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution pour le paiement des sommes dues au titre d’un impayé de loyer, dans le cadre du dispositif « VISALE », selon application de la convention conclue entre l’État et l’Union des entreprises et des salariés pour le logement du 24 décembre 2015.

A la suite d’incidents de paiement, le bailleur a demandé à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES d’exécuter son engagement et de lui régler la somme de 2212,70 euros au titre des loyers et charges impayées par les locataires pour la période d’août 2023 à octobre 2023 inclus.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte de commissaire de justice en date du 04 janvier 2024, fait signifier à Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1260 euros en principal, au titre des loyers impayés d’août 2023 à octobre 2023 inclus.

A la suite de nouveaux impayés, la caution a été actionnée par le bailleur qui lui a réclamé la somme de 1320,86 euros au titre de sa garantie pour le paiement des loyers de novembre 2023, janvier et février 2024.

Quittances subrogatives ont été délivrées par le bailleur à la caution le 03 novembre 2023 pour le paiement de la somme de 2212,70 euros au titre des loyers d’août 2023 à octobre 2023 et le 04 mars 2024 pour le paiement de la somme de 64,65 euros au titre du paiement du loyer de février 2024. Dans cette dernière quittance le bailleur précise que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES lui a versé au total une somme de 2343,56 euros au titre des impayés des locataires, montant pour lequel elle le subroge dans ses droits et actions contre ces derniers.

Par notification électronique du 11 janvier 2024, la situation d’impayés a été portée à la connaissance de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 09 avril 2024, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] au paiement de la somme de 1143,56 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 janvier 2024 sur la somme de 1012,70 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résolution du bail au montant du loyer mensuel et des charges,condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à lui payer les indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,les condamner au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civileles condamner aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 15 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024, lors de laquelle la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 514,91 euros. Elle précise qu’il y a eu une reprise du paiement des loyers depuis mars 2024 et que le bailleur lui a remboursé la somme de 628,65 euros que les locataires lui avaient adressée directement en paiement des sommes réclamées par la caution. Elle déclare ne pas être opposée à des délais.

Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] comparaissent. Ils ne contestent pas la dette et sollicitent un délai de trois mois pour la régler.

Monsieur [N] [R] déclare qu’il a eu des difficultés financières ce qui explique qu’il a effectué des paiements décalés. Il ajoute que depuis le mois de septembre 2023, il a une meilleure rémunération et qu’il est en capacité de payer le loyer courant et la dette locative, ses revenus étant de 2100 euros par mois, et ceux de sa compagne de 1300 euros par mois. Il ajoute qu’ils ont deux enfants à charge.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025.

MOTIVATION :

Sur la compétence :

Aux termes de l’article L213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

Selon l’article R213-9-7 du même code, en ce cas, le Juge des contentieux de la protection territorialement compétent est celui du lieu où sont situés les biens.

Il résulte de l’article R213-9-6 du code de l’organisation judiciaire que les Juges des contentieux de la protection exercent leurs compétences dans le ressort des tribunaux judiciaires ou, le cas échéant, des chambres de proximité dont ils relèvent.

Enfin, la juridiction compétente pour connaître du recours subrogatoire est celle qui a compétence pour connaître de l’action principale du subrogeant.

En l’espèce, la demanderesse vise tant le recours personnel que le recours subrogatoire de la caution. L’action principale porte sur l’exécution d’un contrat de location relatif à un logement situé dans la commune de [Localité 7] qui, conformément à l’annexe tableau IV du code de l’organisation judiciaire, est située dans le ressort territorial de la chambre de proximité du Raincy.

Dès lors, l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES relève de la compétence du Juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du RAINCY.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur doit saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture le 15 avril 2024 en vue d’une audience prévue le 02 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience. En outre, la CCAPEX a été saisie le 11 janvier 2024, soit plus de deux mois avant le 09 avril 2024, date de délivrance de l’assignation.

En conséquence, la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées 2023tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article 2309 du code civil que la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en application des articles 1346-3 et 1346-4 du code civil, la subrogation est à la mesure du paiement ce qui implique que le paiement avec subrogation ne transfère légalement la créance que jusqu’à concurrence de la somme payée par le subrogé qui ne peut prétendre, outre le paiement de sa créance, qu’aux intérêts produits au taux légal par la dette qu’il a acquittée.

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment de la quittance subrogative du 04 mars 2024 et du décompte en date du 02 avril 2024 que la balance entre les loyers perçus par la bailleresse et les sommes versées par la caution en substitution des locataires défaillants, s’établit à la somme 1143,56 euros, échéance de février 2024 incluse (les locataires ayant remboursé 1200 euros sur les sommes versées au titre de la garantie des loyers par la caution pour un montant total de 2343,56 euros). En outre, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a reçu du bailleur la somme de 628,65 euros qui a été réglée directement par les locataires en paiement des sommes dues à la caution).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à demander le paiement à Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] des sommes que le bailleur pouvait lui-même réclamer, dans la limite de ce qu’elle a effectivement versé, en tant que caution, au bailleur.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 514,91 euros (1143,56 euros – 628,65 euros) au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. Il résulte de ce texte que la caution a intérêt et qualité à engager une action en justice à l’encontre du locataire en vue de la résiliation du bail afin de limiter le montant de la dette objet du cautionnement.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 04 janvier 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 04 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 janvier 2022 à compter du 05 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] sollicitent un délai de trois mois pour régler leur dette, suspensif des effets de la clause résolutoire. Ils justifient de leur situation personnelle et financière. Il ressort des éléments produits que les locataires ont repris le paiement régulier des loyers depuis le mois de mars 2024, ce qui montre qu’ils sont en mesure de régler la dette locative. Il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet.

Dans ce cas, la totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible.

En outre, la résiliation du bail étant acquise à la date du 05 mars 2024, Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] deviendront occupants sans droit ni titre et faute pour ceux-ci d’avoir volontairement libéré les lieux, ils sera procédé à leur expulsion et à celle de tout occupant de leur chef, selon les modalités définies dans le dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Enfin, en cas de maintien dans les lieux, Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] seront redevables in solidum d’une indemnité d’occupation, en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d’un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, que Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] devront payer à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] in solidum à lui payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il ne soit nécessaire de la rappeler ou de la prononcer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 janvier 2022 entre la société In’Li Ile de France, d’une part, et Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 05 mars 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 514,91 euros au titre des sommes versées au titre de la garantie des loyers, terme de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à s’acquitter de la dette en trois mensualités, en procédant à deux versements de 170 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que pendant ce délai les procédures d’exécution tendant au recouvrement des sommes dues sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement situé [Adresse 2], dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation due par Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, à compter du 05 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à payer à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ladite indemnité d’occupation, à compter du 05 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, dans la limite des sommes que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées à la bailleresse à ce titre dûment justifiées par quittance subrogative, déduction faite des paiements déjà intervenus,

DEBOUTE la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES de ses demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, et le coût de la saisine de la CCAPEX et de la notification de l’assignation à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [R] et Madame [Z] [P] [E] [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE