TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/00877 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XF44

N° de MINUTE : 25/00270

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], [Adresse 1], représenté par la SELARL AJA SSOCIES, pris en la personne de Maître [L] [U], ayant été désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023.

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jean claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012812 du 25/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

C/

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [W] [N]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, vice-présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 18 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [W] [N] est propriétaire des lots n°20126, 21022 et 22027 de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] [P], administrateur judiciaire, a fait assigner Monsieur [Y] [W] [N] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Il sera relevé que par une erreur de plume, le nom de Monsieur [N] est orthographié [N] dans l’assignation du 19 janvier 2023. Les prénoms, date de naissance, lieu de naissance et adresse mentionnés dans ladite assignation étant en tout point identiques à ceux figurant sur la matrice cadastrale ainsi que sur les documents hypothécaires et titres de propriété versés en procédure, il ne peut être contesté que c’est bien Monsieur [N] [Y] qui est l’objet de la présente procédure. Il y a donc lieu de rectifier l’erreur commise.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Recevoir le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL [P] & Associés, en son exploit introductif d’instance et de le dire bien fondé.

Y faisant droit,

Condamner Monsieur [Y] [N] au paiement de la somme de 13.604,45 euros suivant décompte arrêté au 9 juin 2022, avec intérêts de droit à compter du 14 Mars 2022, date de la première mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de la présente assignation.

Condamner Monsieur [Y] [N] au paiement, au profit de la SELARL [P] & Associés, ès qualité d’Administrateur Judiciaire du Syndicat des Copropriétaires sus énoncé, de :

—  2 000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude

—  30 € au titre des mises en demeure

—  14 € au titre de la demande de renseignements sommaires urgents

—  17 € au titre de la commande du titre de propriété

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [N], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [N] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par conclusions signifiées à Monsieur [N] le 09 avril 2024 et notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a régularisé la procédure suite au changement d’administrateur provisoire de la [Adresse 1], la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [L] [U], ayant été désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny le 14 novembre 2023, en remplacement et en continuité de la mission exercée jusqu’à cette date par la SELARL [P] & Associés, prise en la personne de Maître [J] [P], administrateur judiciaire.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [Y] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 12 septembre 2024 et fixée à l’audience du 18 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 19 février 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [N];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux de décision de l’administrateur provisoire des 26 octobre 2020, 3 octobre 2022 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2019 et 2020 ainsi que les budgets prévisionnels 2021 et 2022 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— les ordonnances de désignation de l’administrateur provisoire et de prorogation de mission.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Cependant, Monsieur [N] ayant été condamné par le tribunal d’instance d'[Localité 5] le 12 juillet 2019 au paiement de la somme de 7.855,83 euros au titre des charges arrêtées au 19 juillet 2018, seuls les appels postérieurs à cette date pourront être pris en compte.

De même, il convient de déduire du relevé de compte établi au 14 mars 2022 les frais afférents à cette précédente procédure judiciaire, soit en l’espèce les frais de recouvrement de 46 euros du 25 juillet 2019 et les frais « M.[S] » du 25 juillet 2019 de 31 euros.

Il convient de surcroît d’ôter les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit la somme de 16,39 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 24 septembre 2019 de 8,76 euros,frais de mise en demeure du 4 février 2020 de 7,63 euros.

Les règlements effectués par Monsieur [N] sur la période étudiée, d’un montant total de 6.500 euros, s’imputant par priorité sur la dette la plus ancienne en application des dispositions de l’article 1342-10 du code civil, soit à l’égard des causes du jugement du 12 juillet 2019 non apurées, il convient de le condamner à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11.281,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 mars 2022, appel provisionnel du 1er trimestre 2022 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 51 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 le 14 mars 2022.

Cependant, cette mise en demeure a été facturée 15 euros, et non 30 euros comme il est sollicité, il ne peut dès lors être fait droit à la demande qu’à hauteur de 15 euros à ce titre.

Il y a lieu également de retenir les frais d’état hypothécaire, à hauteur de 14 euros, et de titre de propriété, à hauteur de 17 euros, dont il est justifié.

Monsieur [Y] [N] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [Y] [N] a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal d’instance d'[Localité 5] le 12 juillet 2019. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs du jugement susvisé, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [Y] [N] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par l’administrateur provisoire et ce, alors que la copropriété se trouve dans une situation financière particulièrement fragile.

Il sera néanmoins pris en considération les efforts fait par Monsieur [N] pour apurer sa dette depuis la signification de son assignation, ainsi que cela ressort du relevé de compte arrêté au 30 octobre 2024 versé par le syndicat des copropriétaires à titre d’information.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Y] [N], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [N] sera condamné aux entiers dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [L] [U], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 11.281,60 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 14 mars 2022, appel provisionnel du 1er trimestre 2022 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [L] [U], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sise [Adresse 1] à [Localité 5] (93), représenté par son administrateur provisoire, la SELARL AJASSOCIES, représentée par Maître [L] [U], désignée par ordonnance du président du tribunal judiciaire de Bobigny du 14 novembre 2023, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT