TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025
Chambre 5/Section 2 AFFAIRE: N° RG 23/12155 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YNOY N° de MINUTE : 25/975
DEMANDEUR
Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) représenté par son syndic en exercice, le cabinet UNITIA […] représentée par Maître Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
C/
DEFENDEUR
Madame X Y […] représentée par Maître Elie SULTAN de la SELEURL ES AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Géraldine AC, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, as[…]tée aux débats de Madame Sakina AB, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine AC, juge, as[…]tée de Madame Sakina AB, greffier.
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EXPOSE DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) a assigné Z Y devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :
- condamner AA Z à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) les sommes suivantes :
* 10 406,42 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 03 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
* la somme de 100 euros au titre des frais nécessaires tels que définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêt au taux légal à compter de la et capitalisation de ces intérêts pour chaque année échue ;
* la somme de 3 000 euros au titre de dommages et intérêts ;
* la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Y Z aux entiers dépens avec distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Par conclusions notifiées par le RPVA le 08 août 2024, M^me X Y demande au Tribunal de :
- accorder à M^me X Y un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette d’un montant totale de 8 886,73 euros dues au titre des charges de copropriété arrêtées au 4ème trimestre 2023 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande au titre des frais nécessaires, de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation et aux conclusions susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 08 novembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 03 avril 2025.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la qualification du jugement
En application de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision est contradictoire.
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.
Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
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L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) verse aux débats notamment :
- une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2024 ;
- un relevé de compte daté du 03 octobre 2023, un extrait du grand livre daté du 14 décembre 2019 pour la période du 1er juillet 2018 au 17 juin 2019 avec un solde antérieur débiteur de 492,58 euros et un extrait du grand livre non daté pour la période du 1er juillet 2019 au 16 décembre 2019 ;
- des appels de fonds datés du 10 janvier 2020 au 03 octobre 2023 ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2018, 14 novembre 2019, 16 décembre 2021et 26 janvier 2023 ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels ainsi qu’une attestation de non recours contre ces assemblées.
M^me X Y ne conteste pas les charges de copropriété et de travaux réclamés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) arrêtées au 03 octobre 2023.
Il y a lieu de déduire des décomptes versés aux débats et arrêtés au 03 octobre 2023, les sommes suivantes qui ne constituent pas des charges de copropriété pour la somme totale de 1 108,58 euros :
- le solde débiteur antérieur au 1er juillet 2018 d’un montant de 492,58 euros dont il n’est pas justifié,
- les frais de mise en demeure du 23 août 2018 pour la somme de 40 euros,
- les frais de mise au contentieux du 10 septembre 2018 pour la somme de 80 euros,
- les frais de mise en demeure du 20 novembre 2018 pour la somme de 40 euros,
- les frais de mise en demeure du 21 août 2020 pour la somme de 96 euros,
- les frais de mise en demeure du 11 juin 2021 pour la somme de 30 euros,
- les frais de mise en demeure du 25 août 2021 pour la somme de 30 euros,
- les frais « dossier contentieux » du 03 octobre 2023 pour la somme de 300 euros.
M^me Z Y ne produit aux débats aucune pièce justificative des versements qu’elle allègue avoir effectués depuis l’assignation pour la somme totale de 2 350,03 euros.
En conséquence, M^me X Y est débitrice de la somme totale de 9 397,84 euros arrêtée au 03 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et de travaux 2ème appel de fonds 2023 inclus.
M^me X Y sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) la somme de 9 397,84 euros arrêtée au 03 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et de travaux 2ème appel de fonds 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.
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Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] 13- 21 avenue Ronsard à […] (93270) ne rapporte pas la preuve des frais qu’il allègue avoir exposés aux fins de recouvrement et ne démontre pas leur caractère nécessaire, la dernière mise en demeure datant du 25 août 2021 et l’assignation introductive d’instance ayant été signifiée le 22 novembre 2023 soit près de 2 ans plus tard.
En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) sera débouté de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Sur la demande en dommages et intérêts
En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) ne rapporte pas la preuve d’un préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien de causalité avec la mauvaise foi de M^me X Y.
En conséquence, il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande de délai de paiement de M^me X Y
L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En l’espèce, M^me X Y ne justifie pas de ses ressources et charges actuelles, en se limitant à produire son contrat de travail et ses bulletins de salaire de mars 2024 à mai 2024, son avis d’impôt 2023 sur les revenus 2022 et des justificatifs partiels de ses charges, soit l’avis de taxe foncière 2023, un avis de virement permanent d’un montant de 100 euros portant la mention « supprimé » et l’échéancier 2024 de sa mutuelle.
Elle ne rapporte pas plus la preuve de la reprise du paiement des charges de copropriété et de travaux courantes.
En conséquence, il y a lieu de débouter M^me X Y de sa demande de délai de paiement.
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Sur les autres demandes
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.
Sur les dépens
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, M^me X Y a la qualité de partie perdante et sera condamnée aux dépens avec distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.
Sur les frais irrépétibles
L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et que dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, M^me X Y, partie perdante, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
Condamne X Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) la somme de 9 397,84 euros arrêtée au 03 octobre 2023 au titre des charges de copropriété et de travaux 2ème appel de fonds 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et avec capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;
Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) de sa demande de dommages et intérêts ;
Déboute X Y de sa demande de délai de paiement ;
Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;
Condamne X Y aux dépens avec distraction au profit de Maître Florian CANDAN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;
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Condamne X Y à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] […] […] […] (93270) la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Fait au Palais de Justice, le 03 juillet 2025,
La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine AC, juge, as[…]tée de Madame Sakina AB, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LE JUGE
S. AB G. AC
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