TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 23 MARS 2026

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 24/10444 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BYI

N° de MINUTE : 26/00105

Monsieur, [C], [S]

né le 28 juin 1988 à, [Localité 2],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Madame, [N],, [I], [H]

née le 31 décembre 1989 à, [Localité 4],

[Adresse 1],

[Localité 3]

Ayant pour Avocat : Maître Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocats au barreau des HAUTS-DE-SEINE

DEMANDEURS

C/

Monsieur, [V], [K], [L]

né le 25 Juillet 1965 à, [Localité 5] (TURQUIE),

[Adresse 2],

[Localité 6]

Madame, [R], [F]

née le 20 Juillet 1975 à, [Localité 5] (TURQUIE),

[Adresse 2],

[Localité 7]

Monsieur, [Q], [L]

né le 20 Novembre 2002 à, [Localité 8] (93),

[Adresse 2],

[Localité 6]

Ayant pour Avocat : Maître Olivier TABONE de l’AARPI TABONE DE TASSIGNY &

PARTNERS, AARPI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire D 1178

DÉFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 19 Janvier 2026, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffie

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 13 juin 2024, M., [S] et Mme, [H] ont consenti à Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] une promesse unilatérale de vente stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un prêt et portant sur un bien sis, [Adresse 3] moyennant un prix de 270 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 13 septembre 2024.

Les parties sont convenues d’une indemnité d’immobilisation de 27 000 euros.

Faute de réitération de la vente à la date fixée, M., [S] et Mme, [H] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter le paiement de l’indemnité d’immobilisation :

— M., [V], [K], [L], par acte d’huissier du 22 octobre 2024 ;

— M., [Q], [L], par acte d’huissier du 22 octobre 2024 ;

— Mme, [F], par acte d’huissier du 22 octobre 2024.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 septembre 2025 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 19 janvier 2026.

Le jugement a été mis en délibéré au 23 mars 2026, date de la présente décision

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juillet 2025, M., [S] et Mme, [H] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— condamner les consorts, [Y] à payer l’indemnité d’immobilisation de 27 000 euros, dont 13 500 euros sont actuellement séquestrés entre les mains de Maître, [X], [M], notaire à, [Localité 9], dans un délai de quinze jours suivant la signification du jugement à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2024 (date de la mise en demeure demeurée infructueuse, pièce n°4) ;

— débouter les consorts, [Y] de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions;

— condamner les consorts, [Y] à payer aux consorts, [S], [H] une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance particulièrement abusive ;

— condamner les consorts, [Y] à payer aux consorts, [S], [H] une somme de 8 000 euros à titre de la contribution à leurs frais irrépétibles ;

— condamner les consorts, [Y] aux entiers dépens.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— débouter purement et simplement les consorts, [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater que les consorts, [Y] ont agi en toute bonne foi, avec diligence, en cherchant par tous moyens à finaliser la vente ;

— dire et juger que la condition suspensive stipulée à la promesse de vente n’a pas défailli du fait des consorts, [Y] mais du fait des manquements du notaire et du comportement fautif des consorts, [E] ;

— dire et juger que la condition doit être réputée accomplie ou, à tout le moins, que sa défaillance ne peut être imputée aux acquéreurs ;

En conséquence,

— débouter les consorts, [E] de leur demande tendant à voir prononcer le paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation ;

— dire et juger qu’aucune faute ne peut être reprochée aux consorts, [L], [F] dans la défaillance de la condition suspensive ;

En conséquence,

— ordonner la restitution intégrale, au profit des consorts, [Y], de la somme de 13 500 euros séquestrée entre les mains du notaire ;

— dire et juger que le consentement des acquéreurs a été vicié par erreur, faute d’explications du notaire et de l’agent immobilier à l’égard de parties étrangères et non francophones ;

En conséquence,

— prononcer la nullité de la promesse de vente du 13 juin 2024 ou, à tout le moins, déclarer inopposable la clause relative à l’indemnité d’immobilisation ;

— dire et juger que les consorts, [E] ont manqué à leur obligation de loyauté en traitant parallèlement avec un tiers et en remettant le bien sur le marché ;

— dire et juger que les consorts, [E] ont engagé la présente procédure avec mauvaise foi;

— dire et juger que l’allégation d’un prétendu faux est totalement infondée et gravement attentatoire à l’honneur et à la réputation des consorts, [L] -, [F] ;

En conséquence,

— condamner les consorts, [E] à

*une amende civile de 10 000 euros ;

*la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice moral et du discrédit causés aux consorts, [L] -, [F] par les accusations mensongères et diffamatoires ;

*la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

— rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

La logique juridique commande d’examiner en premier lieu les moyens d’annulation soulevés en défense avant d’envisager, au besoin, ceux tenant à l’exécution du contrat litigieux.

Sur la nullité de la promesse

En vertu de l’article 1128 du code civil, la validité du contrat porte sur trois conditions cumulatives : un consentement sain et éclairé, la capacité de contracter et un contenu licite.

Sur le fondement de l’article 1130 du code civil, le contrat est nul en cas d’erreur, de dol ou de violence.

Sur le fondement des articles 1132 et suivants du code civil, l’erreur vice du consentement repose sur quatre conditions cumulatives : une représentation inexacte de la réalité, une erreur inexcusable, une erreur déterminante et une erreur portant sur les qualités essentielles de la chose qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté.

En l’espèce, Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] soutiennent qu’il ressort des circonstances qu’ils n’ont reçu aucune explication sur le formalisme des refus bancaires, la portée de la condition suspensive ni sur les conséquences du défaut de production de documents.

Or, l’erreur doit porter sur les caractéristiques de la chose vendue, en l’espèce l’immeuble, et non les conditions du financement, qui sont au demeurant inscrites dans le contrat, de sorte qu’ils pouvaient parfaitement poser toutes questions utiles, requérir toute aide ou assistance, sauf à se prévaloir d’un défaut de conseil du notaire, qu’ils n’ont pas attrait à la cause.

La demande sera rejetée.

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code précise que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

En l’espèce, est sollicité le versement de l’indemnité d’immobilisation de 27 000 euros dont le sort est ainsi réglé par la promesse :

« 3. Sort de ce versement

La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.

Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au – PROMETTANT même si le BENEFICIAIRE faisait connaître sa décision de ne pas acquérir – avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas, cette somme ne fera l’objet d’une – répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICAIRE s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

— si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

[…]

— et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT.

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le BENEFICIAIRE devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le BENEFICIAIRE d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le PROMETTANT sera alors en droit de sommer le BENEFICAIRE par acte extra-judiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au PROMETTANT. »

Le débat porte sur la réalisation de la condition suspensive de prêt ainsi stipulée :

« Le BENEFICIAIRE déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : Tous organismes.

— Montant maximal de la somme empruntée : 241 910 euros.

— Durée maximale de remboursement : 25 ans.

— Taux nominal d’intérêt maximal : 4,5 % l’an (hors assurances).

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Etant précisé que l’indication d’un montant maximal de prêt ne peut contraindre le BENEFICIAIRE à accepter toute offre d’un montant inférieur.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 13 août 2024.

[…]

L’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE ou PROMETTTANT et au notaire.

A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le, [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec accusé de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire.

Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la première présentation, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT.

[…]

Refus de prêt – justification

Le BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s’engage à déposer simultanément deux demandes de prêt. »

Sur ce, le tribunal entend rappeler l’état de la jurisprudence aux consorts, [Y] :

— si l’emprunteur n’obtient pas le prêt, c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a sollicité, dans le délai convenu, un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse ou dans la vente (Civ. 1re, 13 nov. 1997, no 95-18.276, Bull. civ. I, no 310) ;

— les parties peuvent exiger de l’acquéreur qu’il justifie avoir sollicité plusieurs établissements de crédit (voir en ce sens Cass, Civ 3, 21 juillet 1998).

Or, les défendeurs ne démontrent pas avoir déposé, dans le temps prévu par la promesse, c’est-à-dire avant le 13 août 2024 (ce délai empêchant de prendre en compte les demandes formulées postérieurement auprès de divers établissements bancaires), deux demandes de prêt conformes aux stipulations ci-dessus rapportées en matière de taux, de durée et de montant maximal, de sorte que la condition suspensive doit être réputée accomplie.

Les bénéficiaires de la promesse n’ayant pas poursuivi la vente en dépit de la réalisation des conditions suspensives, ils doivent le paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Pour échapper au paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] font valoir :

— que le juge devrait prendre en compte leur situation particulière, et notamment leurs difficultés à comprendre le langage juridique, ce qui revient à l’inviter à statuer en équité (c’est-à-dire selon des principes de justice communs autres que ceux inscrits dans la loi), ce qu’il ne peut faire puisque seule la loi doit guider sa décision ;

— que le notaire a commis diverses fautes de conseil ou dans l’exécution de sa mission, alors que la faute du tiers ne peut délier les consorts, [L] –, [F] de leurs obligations contractuelles librement consenties, mais seulement leur permettre d’exercer un appel en garantie, étant observé qu’ils pouvaient parfaitement assigner le notaire mais ne l’ont pas fait ;

— qu’ils sont de bonne foi, ce qui est inopérant puisque le juge est tenu par les obligations contractuelles qui lient les parties et n’a nullement le pouvoir de les écarter ;

— que les demandeurs ont bloqué la situation en refusant de signer un avenant, ce qui n’est pas démontré et leur était au demeurant parfaitement possible, nul n’étant jamais contraint de contracter ;

— que les demandeurs ont fait preuve de mauvaise foi alors que, passé le délai contractuellement prévu, ils n’étaient nullement tenus de poursuivre les négociations avec Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] et se trouvaient parfaitement libre de contracter ou non avec qui bon leur semblait.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, il est manifeste que les défendeurs n’ont point agi abusivement mais se sont seulement mépris sur la portée de leurs droits, de sorte que la demande sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle en paiement

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à la réparer.

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, étant observé que Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] n’ont nullement intérêt à solliciter le prononcé d’une amende civile, qui relève de la seule compétence du tribunal, il résulte de ce qui précède que leurs demandes reconventionnelles en paiement seront rejetées.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L], succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés dans la mesure où se trouvent établis leur réalité (ce qui suppose la production de notes d’honoraires et de factures détaillées), leur nécessité et le caractère raisonnable de leur taux, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les demandes présentées de ce chef seront rejetées en équité.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] de leur demande en annulation de la promesse de vente ;

CONDAMNE Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] à payer la somme de 27 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

AUTORISE le notaire séquestre à libérer les sommes détenues entre les mains de M., [S] et Mme, [H] ;

DIT que les sommes ainsi libérées s’imputeront sur le quantum de la condamnation prononcée au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

DEBOUTE M., [S] et Mme, [H] de leur demande en paiement au titre de la résistance abusive ;

DEBOUTE Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] de leurs demandes reconventionnelles en paiement ;

MET les dépens à la charge de Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] ;

DEBOUTE M., [S] et Mme, [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Mme, [F], M., [V], [K], [L] et M., [Q], [L] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT