TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX05] ou [XXXXXXXX06]

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N° RG 25/02174 – N° Portalis DB3S-W-B7J-32HB

Minute : 2026/00007

Société SEMISO

Représentant : Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Madame [J] [S] [W]

Copie exécutoire : M^e TONDI

Copie certifiée conforme : Mme [W] ; la préfecture de Seine-Saint-Denis

Le 02/01/2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société SEMISO

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDERESSE :

Madame [J] [S] [W]

[Adresse 4]

[Localité 8]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 04 décembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 02 janvier 2026, par Madame Marie-Hélène PENOT, Vice-Présidente de ce tribunal chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er mars 2016, la société [Localité 8] HABITAT PUBLIC – OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT -aux droits duquel vient la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION ET DE RENOVATION DE LA VILLE DE [Localité 8] (ci-après : la SEMISO)- a donné à bail à Madame [J] [S] [W] un logement situé [Adresse 4] (logement n°0231).

Par acte de commissaire de justice en date du 11 octobre 2024, la SEMISO a fait signifier à Madame [J] [S] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3148,65 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier recommandé dont il a été accusé réception le 16 octobre 2024, la SEMISO a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 septembre 2025, la SEMISO a fait assigner Madame [J] [S] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bailordonner l’expulsion de Madame [J] [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers dans les conditions du code des procédures civiles d’exécutioncondamner par provision Madame [J] [S] [W] au paiement :de la somme de 2719,16 euros au titre de la dette locative d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu’à libération effective des lieuxcondamner Madame [J] [S] [W] au paiement d’une somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024, celui de l’assignation et celui de tous les actes nécessaires à la présente procédure.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 16 septembre 2025.

À l’audience du 4 décembre 2025, la SEMISO, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 1838,68 euros arrêtée au 28 novembre 2025, loyer du mois d’octobre 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au soutien de ses prétentions, la SEMISO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [S] [W] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti par le commandement de payer du 11 octobre 2024.

Madame [J] [S] [W], présente, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en plus des loyers et sollicite de pouvoir se maintenir dans les lieux. Elle justifie de la perception d’un salaire mensuel imposable de 2413 euros et de la présence d’un enfant mineur au domicile.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 2 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

Sur la recevabilité de la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SEMISO le 16 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SEMISO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 11 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont dès lors réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 11 décembre 2024 à minuit. Aussi convient-il de constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 1er mars 2016 à compter du 12 décembre 2024.

Sur les demandes de provision

L’article 835 alinéa second du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, qui présente une nature mixte compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 décembre 2024, Madame [J] [S] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Dès lors, il échet de fixer à titre provisionnel une indemnité d’occupation à compter du 12 décembre 2024, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient en conséquence de condamner par provision Madame [J] [S] [W] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les pièces du dossier, notamment le bail signé le 1er mars 2016, le commandement de payer délivré le 11 octobre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 28 novembre 2025 établissent l’existence de l’obligation non sérieusement contestable -et au demeurant non contestée- pesant sur Madame [J] [S] [W] de s’acquitter de la somme de 1838,68 euros.

En conséquence, il convient de condamner par provision Madame [J] [S] [W] à payer à la SEMISO la somme de 1838,68 euros au titre des sommes dues au 28 novembre 2025.

Les causes du commandement de payer ayant été apurées, la condamnation emportera intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation sur la somme de 323,55 euros [soit 2719,16-500-200-300-250-100-170-830-45,61] et à compter de la date de la présente décision sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [J] [S] [W], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [J] [S] [W] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et que les versements conséquents qu’elle a opéré depuis la délivrance du commandement de payer ont considérablement réduit la dette.

En outre, la SEMISO n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En considération de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [J] [S] [W] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [J] [S] [W] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [S] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, lequel entretient un lien étroit et nécessaire avec l’instance.

Il convient également de condamner Madame [J] [S] [W] à payer à la SEMISO une somme que l’équité commande de fixer à 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort ;

DECLARONS recevable la demande de la SEMISO aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er mars 2016 entre la SEMISO d’une part, et Madame [J] [S] [W] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 12 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [J] [S] [W] à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS par provision Madame [J] [S] [W] à payer à la SEMISO une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, à compter du 12 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS par provision Madame [J] [S] [W] à payer à la SEMISO la somme de 1838,68 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 novembre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2025 sur la somme de 323,55 euros et de la présente décision sur le surplus ;

ACCORDONS un délai à Madame [J] [S] [W] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISONS Madame [J] [S] [W] à s’acquitter de la dette en trente-six mensualités, en procédant à trente-cinq versements mensuels et consécutifs de cinquante euros (50 euros), suivis d’un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

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SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que la présente décision suspend toute mesure d’exécution forcée ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [J] [S] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] [W] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 11 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [J] [S] [W] à payer à la SEMISO la somme de trois cents euros (300 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS la SEMISO de ses autres demandes et prétentions ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE