TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/01332 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3JDW

Minute : 26/00004

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Monsieur [F] [Z]

Représentant : M^e Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 116

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-007517 du 11/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparant en personne, assisté de Maître Ingrid FOY, substituant Maître Issa KEITA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 05 Décembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er août 2014, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [F] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 254,61 euros outre 137,38 euros de provisions pour charges récupérables.

Par acte sous signature privée en date du 26 décembre 2014, la société ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [F] [Z] un emplacement de stationnement [Adresse 10] situé également [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 18,27 euros.

Suite à des impayés de loyers, la société ICF LA SABLIERE, par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024 a fait signifier à M. [F] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer immédiatement et sans délai la somme en principal de 1 667,07 euros au titre des loyers et charges de l’emplacement stationnement.

Par un second acte de commissaire de justice en date également du 2 juillet 2024, la société ICF LA SABLIERE a fait signifier à M. [F] [Z] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 212,19 euros au titre des loyers et charges impayés du local d’habitation.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la caisse d’allocations familiales de Seine-Saint-Denis par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 19 janvier 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, la société ICF LA SABLIERE a fait assigner M. [F] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 20 juin 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement signifié le 2 juillet 2024, pour défaut de paiement

Constater la résiliation du bail situé [Adresse 5] et ce dès l’expiration du délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement susvisé par acte extrajudiciaire, en conséquence, ordonner l’expulsion de M. [F] [Z] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef au titre de l’article 24 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989, et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu’il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, aux frais risques et péril de M. [F] [Z],

Condamner M. [F] [Z] à payer par provision au demandeur, le montant des loyers et charges impayés, à savoir 2 930,63 euros, terme du mois de décembre 2024 inclus selon décompte en date du 24 décembre 2024, par application de l’article 7 de la loi n°89-0462 du 6 juillet 1989,

Fixer et condamner M. [F] [Z] au paiement par provision au profit du demandeur à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté des charges comme si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à son départ effectif et/ou celui de tout occupant de son chef, augmenté des intérêts au taux légal,

Condamner M. [F] [Z] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,

Condamner M. [F] [Z] au paiement des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandant visant la clause résolutoire signifié préalablement et de la présente assignation.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 7avril 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 décembre 2025, à la demande du conseil de M. [F] [Z] faisant valoir sa récente désignation par le bureau de l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 décembre 2025, la société ICF LA SABLIERE représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 5 388,98 euros échéance de novembre 2025 incluse et a déclaré s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire le dernier paiement étant intervenu le 6 juin 2025.

M. [F] [Z], a comparu en personne, assisté de son conseil, n’a pas contesté la dette. Il a expliqué qu’il avait traversé une mauvaise période et a indiqué qu’il allait reprendre une activité de chauffeur de VTC. Il a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais. Il a proposé de payer 150 euros par mois en plus du loyer et s’est engagé à régler le jour même la somme de 300 euros, somme réglant plus que le loyer résiduel, l’allocation pour le logement étant toujours versée et à en justifier.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique reçu au greffe le 5 décembre 2025, le conseil de M. [F] [Z] a transmis une la preuve d’un paiement à la société ICF La Sablière d’une somme de 307,50 euros pour une facture de 120,49 euros.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, la société ICF LA SABLIERE produit le bail signé le 1er août 2014, le contrat de location du 26 décembre 2014, les commandements de payer délivré le 2 juillet 2024 et un décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse mentionnant un arriéré locatif de 5 388,78 euros. M. [F] [Z] a rapporté la preuve d’un paiement, le 5 décembre 2025, de 307,50 euros dont 7,50 euros de frais. Il convient donc de déduire la somme de 300 euros de la dette locative réclamée

En conséquence, il convient de condamner M. [F] [Z] à payer la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 5 088,78 euros (5 388,75-300), au titre des sommes dues au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : " la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 (…) est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. "

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la caisse d’allocations familiales par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 janvier 2024 et la situation d’impayés locatifs a persisté après cette date et jusqu’au jour de l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 1er août 2014 contient une clause à l’article 9 de ses conditions générales qui prévoit qu'« en cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux. »

La société ICF LA SABLIERE a fait signifier, le 2 juillet 2024 à M. [F] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 1 667,07 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 1er août 2014 est résilié à la date du 3 septembre 2024.

Le contrat de location du 26 décembre 2014, relatif à l’emplacement de stationnement contient une clause identique à celle du bail du 1er août 2025.

La société ICF LA SABLIERE a fait signifier, le 2 juillet 2024 à M. [F] [Z] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 212,19 euros au titre des loyers de l’emplacement de stationnement. Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le contrat du 26 décembre 2014 est résilié à la date du 3 septembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [F] [Z] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 150 euros par mois en plus de son loyer. Il a payé la somme de 300 euros pour un loyer résiduel à payer de 120,49 euros. Il y a lieu en conséqeunce de retenir qu’il a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’il a commencé à apurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [F] [Z] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets des clauses résolutoires pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais joué.

En revanche, si M. [F] [Z] ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. M. [F] [Z] devra quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, la société ICF LA SABLIERE sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il n’y a ait lieu de dire que les meubles seront remisés en garantie des sommes dues. En effet, la société ICF LASABLIERE ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie de toutes les sommes dues alors que les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visent qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoit une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Dans l’hypothèse où M. [F] [Z] ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, il devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 3 septembre 2024, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à son départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F] [Z], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût d’un seul commandement de payer du 2 juillet 2024, un seul acte ayant pu d’apeler les deux dettes et les deux clauses résolutoires. Les dépens comprendront également le coût de de l’assignation du 3 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ICF LA SABLIERE, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de la société ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition des clauses résolutoires,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 1er août 2014 entre la société ICF LA SABLIERE et M. [F] [Z], concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 septembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat du 26 décembre 2014 entre la société ICF LA SABLIERE et M. [F] [Z], concernant l’emplacement de stationnement [Adresse 10] situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 3 septembre 2024,

Constate la résiliation du contrat à compter de cette date,

Condamne M. [F] [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE la somme provisionnelle de 5 088,78 euros, au titre des sommes dues au 5 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à M. [F] [Z] pour le paiement de cette somme,

Autorise M. [F] [Z] à s’acquitter de la dette en 34 fois, en procédant à 33 versements de 150 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets des clauses résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, les clauses résolutoires reprendront leurs effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation situé [Adresse 5] et de l’emplacement de stationnement [Adresse 10] situé à la même adresse de M. [F] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu de dire que les meubles sont conservés en garantie de toutes les sommes dues,

Condamne en ce cas, M. [F] [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des deux loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail et le contrat de location s’étaient poursuivis à compter du 3 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne M. [F] [Z] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût d’un seul commandement de payer du 2 juillet 2024 et celui de l’assignation du 3 avril,

Condamne M. [F] [Z] à payer à la société ICF LA SABLIERE une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 9 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge