TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY,

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REFERENCES : N° RG 25/12950

N° Portalis DB3S-W-B7J-4HUL

Minute : 405/26

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

Représentant : M^e Roger LEMONNIER de la SCP

LDGR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame, [S], [V]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SCP LDGR

Copie délivrée à :

MME, [V]

Le 19 Mars 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 19 Mars 2026 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 02 Février 2026 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis, [Adresse 4]

Représentée par Maître Jonathan PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame, [S], [V], demeurant, [Adresse 5]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2023, M., [O], [L] a donné à bail à Mme, [S], [V] un logement situé, [Adresse 6] pour un loyer hors charge de 1 370,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 130,00 €.

Par acte du 23 juin 2023, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements de Mme, [S], [V].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à Mme, [S], [V], par exploit d’huissier du 26 mars 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 7 500,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 septembre 2025, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme, [S], [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 2 février 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme, [S], [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? condamner Mme, [S], [V] :

? la somme de 16 150,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au terme de novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 7 500,00 euros, sur le surplus à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 25 septembre 2025, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme, [S], [V], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros chaque mois. Elle actualise sa situation personnelle et financière, démontre avoir payé le loyer appelé pour le mois de janvier 2026 et précise avoir engagé des démarches pour obtenir l’intervention du FSL.

Par courrier reçu au greffe le 26 janvier 2026, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que la locataire est mère célibataire d’un enfant de quatre ans, qu’elle perçoit un salaire de 2 300 euros, outre des prestations sociales, qu’une régularisation de charges l’a placée en difficulté, qu’elle a subi des saisies administratives,

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe, Action Logement Services SAS a confirmé bonne récetion du paiement du loyer appelé pour le mois de janvier 2026 mais a indique que le paiement du loyer pour le mois de février 2026 n’était pas intervenu.

MOTIFS

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services SAS

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 23 juin 2023, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s’est portée caution des engagements pris par Mme, [S], [V] au titre du contrat de bail conclu le 1er juillet 2023.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services SAS.

Par quittance subrogative en date du 7 janvier 2026, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 16 150,00 euros de la part d’Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er juillet 2023 que Mme, [S], [V] doit payer un loyer d’un montant de 1 370,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d’un montant de 130,00 €.

La caution subrogée produit un décompte démontrant que la locataire reste devoir la somme de 16 150,00 euros arrêtée au 28 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Cependant, la locataire démontre avoir réglé au bailleur le loyer, charges comprises, pour le mois de janvier 2026 de sorte que ce dernier n’avait pas à être indemnisé par la caution. Cette dernière ne peut avoir plus de droit que le bailleur lui-même à l’encontre du locataire. Le demandeur confirme ce paiement par note délibéré.

La dette étant arrêtée au terme du mois de janvier 2026 inclus, il n’y a pas lieu d’actualiser la créance du demandeur au terme de février 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme, [S], [V] au paiement d’une somme de 14 650,00 euros arrêtée au 28 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 500 euros à compter du 26 mars 2025, sur la somme de 2 150 euros à compter du 25 septembre 2025, sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 1er juillet 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 2.9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 26 mars 2025 pour la somme en principal de 7 500,00 €.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Il n’est pas justifié que les causes de ce commandement aient été apurées dans les délais, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 mai 2025.

La locataire propose de régler 100 euros chaque mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que le locataire perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative, avec le recours au FSL. Le locataire justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du demandeur, Mme, [S], [V] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme, [S], [V] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme, [S], [V] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Action Logement Services pourra faire procéder à l’expulsion de Mme, [S], [V]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs au défendeur, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Action Logement Services une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à Mme, [S], [V] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme, [S], [V] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 14 650,00 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté au 28 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7 500 euros à compter du 26 mars 2025, sur la somme de 2 150 euros à compter du 25 septembre 2025, sur le surplus à compter du 19 mars 2026, date du jugement ;

CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 1er juillet 2023 entre M., [O], [L] et Mme, [S], [V] concernant un logement situé, [Adresse 6] à la date du 27 mai 2025 ;

AUTORISE Mme, [S], [V] à s’acquitter de sa dette, à savoir la somme de 14 650,00 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

RAPPELLE que l’échéancier doit être mis en place avec Action Logement Services SAS et les loyers courants payés à M., [O], [L] ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme, [S], [V] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 1er juillet 2023 entre M., [O], [L] et Mme, [S], [V] concernant un logement situé, [Adresse 6], sur la période courant du 1er février 2026, terme de février 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme, [S], [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme, [S], [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme, [S], [V] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

DEBOUTE Action Logement Services SAS de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [S], [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à, [Localité 2] le 19 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION