TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

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[Localité 1]

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REFERENCES :

N° RG 25/07255

N° Portalis DB3S-W-B7J-3POW

Minute :

JUGEMENT

Du : 20 mai 2026

Le syndicat des copropriétaires

C/

Madame [T] [S]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 18 mars 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 20 mai 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE

Cabinet FONCIA

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Kenson COLLIN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [T] [S]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Madame [T] [S]

M^e Kenson COLLIN

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [T] [S] est propriétaire du lot n°22 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice délivré à étude en date du 26 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, a fait assigner Madame [T] [S] devant le tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes, au bénéfice de l’exécution provisoire :

2 709,10 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2025 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 6 août 2024 et de l’assignation pour le surplus ;1 681,14 € au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et ce, avec intérêts au taux légal ; – 2 000,00 € à titre de dommages et intérêts ; et ce, avec capitalisation des intérêts ;2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance. L’affaire a été examinée à l’audience du 18 mars 2026.

Lors de cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son conseil qui a déposé son dossier, maintient ses demandes. Il indique qu’aucun règlement n’est intervenu.

Madame [T] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, malgré sa convocation régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ IMPAYÉES

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] verse aux débats :

la matrice cadastrale,les appels de charges et travaux pour la période du 1er avril 2024 au 30 juin 2025,les procès-verbaux des assemblées générales en date du 31 mai 2023, 15 mai 2024, 12 septembre 2024 portant approbation des comptes des exercices écoulés (2022, 2023), du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 suivants et adoption de travaux ;

le décompte de la créance pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, appel de provisions du 2ème trimestre 2025 inclus ; la sommation de payer du 25 février 2025 ;la mise en demeure du 6 août 2024 et les relances en date du 27 août 2024, 12 novembre 2024, 2 décembre 2024 ;le contrat de syndic signé le 15 mai 2024.Au vu des justificatifs fournis, la créance du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il ressort de ces documents que Madame [T] [S] reste devoir la somme de 2 709,10 € au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de :

sur la somme de 866,58 € à compter du 6 août 2024, date de la mise en demeure ; pour le surplus à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au présent litige, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment :

les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ;les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation.En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à celui qui allègue un fait d’en apporter la preuve.

Sur la mise en demeure et les lettres de relance

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] produit la mise en demeure du 6 août 2024 et les lettres de relance en date du 27 août 2024, 12 novembre 2024, 2 décembre 2024. La relance en date du 27 août 2024 ne sera cependant pas retenue, la preuve de son envoi effectif n’étant pas apportée.

Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

La demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 142 €.

Sur les frais de constitution du dossier pour le commissaire de justice ou l’avocat

Le demandeur inclut dans son décompte des frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier et à l’avocat » qui seraient selon lui des frais nécessaires et ne seraient pas comptés dans les frais irrépétibles.

Cependant, il ressort de la lecture des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité que seuls les seuls honoraires du syndic pour l’établissement de l’état daté sont considérés comme des frais nécessaires. Les autres honoraires facturés par le syndic ne sont pas inclus dans les frais tels qu’entendus par ce texte.

Si la liste des frais exposés par le syndicat n’est pas exhaustive, il y a lieu de considérer que le législateur n’aurait pas posé une telle restriction s’il avait considéré que d’autres honoraires du syndic pouvaient être compris dans les « frais exposés par le syndicat ».

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ne distinguant pas selon que les frais ont été ou non prévus contractuellement. À cet égard, le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, qui formalise le modèle type de contrat de syndic, ne fait que reprendre les dispositions légales précitées, et n’inclut dans les frais et honoraires imputables au seul copropriétaire, au titre des « frais de recouvrement », que les mises en demeure par lettre recommandée, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord sous seing privé, les frais de constitution et de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) et le suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement, également, en cas de diligences exceptionnelles). Ne sont pas inclus d’autres honoraires que pourrait facturer le syndicat.

Il n’est pas justifié en l’espèce que la remise du dossier au commissaire de justice ou à l’avocat aurait nécessité des diligences exceptionnelles. Les sommes demandées à ce titre ne seront donc pas retenues.

Sur les frais de commissaire de justice

La sommation de payer en date du 25 février 2025 sera imputée au copropriétaire défaillant à hauteur de la somme de 153,27 €.

Sur les frais d’assemblée générale extraordinaire

Il est justifié la tenue d’une assemblée générale extraordinaire tenue à la demande de Madame [T] [S], portant sur ses droits et obligations.

La demande en paiement de ce chef sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme de 360 €.

*

En conséquence, Madame [T] [S] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] la somme totale de 655,27 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation.

SUR LES DOMMAGES ET INTÉRÊTS

L’article 1231-6, alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon répétée à acquitter régulièrement ses charges de copropriété sans raison valable, Madame [T] [S] a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 300,00 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA CAPITALISATION DES INTÉRÊTS

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [S], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 200,00 € lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, public et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 2 709,10 € au titre des charges de copropriété pour la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal sur la somme de 866,58 € à compter du 6 août 2024, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 655,27 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 300,00 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [T] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet SAS FONCIA PARIS RIVE DROITE, la somme de 200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [T] [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LA GREFFIÈRE LA JUGE