COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 17 Janvier 2025

Minute n°

Société COTE D’AZUR HABITAT c/ [G], [O]

DU 17 Janvier 2025

N° RG 23/03779 – N° Portalis DBWR-W-B7H-PKEV

— Exécutoire :

àM^e Marina POUSSIN

— copie certifiée conforme :

à M^e Muriel ASSOULINE

à Monsieur [W] [O]

le :

DEMANDERESSE:

Société COTE D’AZUR HABITAT, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège.

[Adresse 7]

[Localité 2]

Rep/Assistant : M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [L] [G]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-06088-2023-00711 du 28/11/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

Rep/Assistant : M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de Nice

Monsieur [W] [O]

[Adresse 6]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors de la mise à disposition par Monsieur Thibaut LLEU, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 17 Janvier 2025

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a, selon acte sous seing privé du 4 mai 2017, donné à bail d’habitation à Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O], pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, un logement conventionné sis à [Localité 5], Logement n°0705, moyennant un loyer mensuel indexé de 456,05 euros et une provision mensuelle sur charges de 196,09 euros, soit un total mensuel de 652,14 euros, actualisé à 732,29 euros.

Vu l’acte du commissaire de justice en date du 3 octobre 2023, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 4 octobre 2023 auquel il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, par lequel L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT a fait assigner Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O], en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 8 janvier 2024 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur ses conséquences,

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 18 mars 2024 à 10h30 afin que la défenderesse fasse une demande d’aide juridictionnelle,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 27 mai 2024 à 10h30 réalisé à la demande de la défenderesse,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 16 septembre 2024 à 9h15 afin de citer le défendeur absent à l’audience,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 25 novembre 2024 à 9h15 afin de convoquer le défendeur absent à l’audience,

Vu les dernières conclusions en réponse de Madame [L] [G] déposées à l’audience du 25 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’intégralité de ses prétentions et l’exposé de ses moyens et aux termes desquelles elle demande de prononcer la nullité de l’assignation, l’irrecevabilité, et le débouté de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de L’OPHLM COTE D’AZUR HABIAT, de dire qu’il n’y a pas lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse concernant l’arriéré locatif, à titre subsidiaire de débouter le bailleur de sa demande en paiement provisionnel de la somme de 113,64 euros correspondant aux frais de poursuite, de le condamner à lui verser la somme provisionnelle de 18 341,12 euros correspondant aux provisions pour charges acquittées, enfin à titre très subsidiaire l’octroi de délais de paiement,

Vu les dernières conclusions en réponse de L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT déposées à l’audience du 25 novembre 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’intégralité de ses prétentions et l’exposé de ses moyens et aux termes desquelles il sollicite le rejet de l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la défenderesse tendant à la nullité, l’irrecevabilité ou le débouté de ses demandes et conclut à la confirmation de l’ensemble de ses prétentions et moyens formulés dans son assignation, excepté sa demande en paiement d’un arriéré locatif qu’il actualise à la somme de 2 516,52 euros après déduction des frais de poursuite, et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il actualise à la somme de 500,00 euros,

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

À l’audience du 25 novembre 2024, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT et Madame [L] [G] représentés, maintiennent l’intégralité de leurs prétentions formulées dans leurs écritures.

Monsieur [W] [O] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude d’huissier.

Le délibéré a été fixé au 17 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 19 mai 2023, en date du 8 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 3 octobre 2023 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 4 octobre 2023, soit six semaines au moins avant la première audience du 8 janvier 2024.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur les demandes de Madame [L] [G]

Sur la nullité de l’assignation

L’article 54 du code de procédure civile prévoit qu’à peine de nullité, la demande initiale mentionne notamment:

3° b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l’organe qui les représente légalement.

Madame [L] [G] soulève la nullité de l’assignation de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT qui ne comporte pas la mention d’une forme juridique, d’une immatriculation, d’un numéro RCS, SIREN ou SIRET.

Elle ajoute que le commandement de payer est également exempt de ces mentions et que le demandeur n’a jamais justifié disposer de la personnalité morale.

Elle en conclut que celui-ci ne dispose pas de la capacité d’ester en justice et que ce défaut constitue en application de l’article 117 du code de procédure civile une irrégularité de fond.

Or, l’absence d’une des mentions exigées par l’article 54 du code de procédure civile est une nullité de pure forme qui ne peut être prononcée en vertu de l’article 114 du même code qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité.

A ce titre, L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT rétorque à juste titre que la défenderesse était en capacité d’identifier la personne et la qualité juridique du demandeur qui est son bailleur et qu’elle était donc en mesure d’identifier son numéro RCS ainsi que son numéro SIRET qui figurent au bas de la page du bail du 4 mai 2027 ainsi que sur le courrier d’envoi du bail du 15 juin 2017.

Il en résulte que Madame [L] [G] ne saurait invoquer l’existence d’un grief.

La demande de la défenderesse sur ce point sera donc rejetée.

Elle ajoute que le bailleur n’a pas saisi conformément à ce que le bail stipule, la commission des aides publiques au logement du conseil départemental de l’habitat trois mois avant la délivrance de l’assignation.

Or, comme le soulève à juste titre le demandeur la commission des aides publiques au logement du conseil départemental de l’habitat n’a plus d’existence légale et a été remplacée par la CCAPEX, qui a bien été saisie par courrier du 26 mai 2023 reçu le 8 juin 2023, soit trois mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 octobre 2023.

Cette demande sera en conséquence également rejetée.

Sur l’arriéré locatif

En l’espèce, Madame [L] [G] conteste les charges locatives en ce qui concerne leur revalorisation ainsi que leur régularisation. Elle expose en effet qu’elles n’ont jamais été justifiées depuis la signature du bail, que l’arriéré locatif est donc sérieusement contestable et qu’il n’y a lieu à référé.

Elle sollicite à titre subsidiaire le remboursement de la somme de 18 341,12 euros correspondant aux provisions pour charges acquittées depuis son entrée dans les lieux.

Tout d’abord en ce qui concerne la revalorisation des charges, la juridiction fera observer qu’elle est régulière dès lors qu’elle est stipulée au bail.

A propos de la régularisation des charges, le bailleur produit les décomptes individuels de charges pour les années 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023 auxquels sont annexés les courriers d’envoi des décomptes annuels aux locataires.

La défenderesse soutient ne jamais avoir reçu ces décomptes et souligne pour justifier sa contestation que les décomptes produits par le demandeur mentionnent une date d’envoi au 12 septembre 2024.

L’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT rétorque que la date du 12 septembre 2024 est la date d’émission du duplicata et non la date d’envoi des décomptes, qui est bien justifiée comme l’observe la juridiction par les courriers types annexés aux décomptes, qui sont datés du 21 juin 2018, du 20 juin 2019, du 27 mai 2020, du 22 juin 2022, du 23 juin 2023 et du 21 juin 2024.

Il résulte de ces pièces que les locataires ont bien été informés de la régularisation des charges locatives et du détail de celles-ci entre le montant des charges locatives réelles et des provisions versées.

En conséquence, il n’y a lieu à contestations sérieuses quant à la revalorisation et à la régularisation des charges locatives.

La demande de Madame [L] [G] en remboursement de la somme de 18 341,12 euros sera en outre rejetée.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail liant les parties stipule en page 4 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, deux mois après un commandement resté infructueux,

Un commandement de payer visant la clause résolutoire été délivré à la requête du bailleur social à Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] par acte du commissaire de justice en date du 19 mai 2023 pour un arriéré locatif de 6 000,86 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2023 et le coût de l’acte pour 214,08 euros.

Les causes du commandement, n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 19 juillet 2023, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 732,29 euros à compter du 20 juillet 2023 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

Le demandeur sollicite le règlement de la somme de 2 516,52 euros au titre de l’arriéré locatif.

Le demandeur produit au soutien de sa demande en paiement le bail d’habitation, le commandement de payer, divers relevés de compte locatifs dont un relevé de compte locatif actualisé duquel il ressort que Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] resteraient devoir la somme de 2 844,24 euros arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus au titre de l’arriéré locatif, qu’il fixe à la somme de 2 516,52 euros après avoir déduit les frais de poursuites comptabilisés au débit du compte des locataires pour 113,64 euros le 31 janvier 2022 et pour 214,08 euros le 31 juillet 2023.

Toutefois, la locataire conteste la somme de 7,62 euros comptabilisée le 2 janvier 2020 au titre de la pénalité enquête triennale et la somme de 122,53 euros comptabilisée le 31 mars 2020 pour les frais de poursuite.

La juridiction fera droit à ces contestations, en effet ces frais constituent des frais sérieusement contestables dès lors que le bailleur ne justifie pas avoir envoyé l’enquête supplément de loyer de solidarité aux locataires et que les frais de poursuite relèvent des dépens de la procédure.

Il convient donc de déduire la somme totale de 130,15 euros.

Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative à hauteur de 2 386,37 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur 2 386,37 euros, il convient de condamner Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur l’octroi de délais de paiement à la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur ne s’oppose pas.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [L] [G] est sans emploi, en cours de séparation ou de divorce, qu’elle a six enfants âgés entre 1 mois et 17 ans, qu’elle perçoit des revenus mensuels de 2 028,00 euros et s’acquitte de charges mensuelles pour 1 170,00 euros.

Elle fait valoir sa situation personnelle et explique que ses difficultés de paiement ont été causées par le départ de son époux qui ne règle pas les charges du mariage et qui l’a laissée seule avec leurs six enfants. Elle ajoute que ses difficultés financières ont été aggravées par la suspension de l’aide au logement.

Elle déclare qu’aujourd’hui sa dette locative a grandement diminué suite à une importante régularisation de l’aide personnalisée au logement et de la réduction de loyer de solidarité et grâce aux efforts qu’elle a réalisé en effectuant des règlements réguliers.

Le tribunal observe en effet à l’examen du relevé de compte locatif actualisé que la dette locative a baissé et que la locataire a repris les règlements depuis le mois de mai 2024.

Au regard des éléments sus-énoncés, elle est donc en capacité d’honorer son loyer et ses charges courantes et d’affecter une partie de ses revenus à l’apurement de son arriéré locatif.

Il lui sera donc accordé des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sous réserve cependant de déchéance du terme, en cas d’impayé d’une seule échéance.

Il y a lieu par suite de suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer du 19 mai 2023 et seront condamnés in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARONS l’action de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT recevable,

REJETONS les demandes de Madame [L] [G] tendant à l’annulation de l’assignation, à l’irrecevabilité et au débouté de l’ensembles des demandes, fins et conclusions de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT,

REJETONS la demande de Madame [L] [G] en paiement de la somme de 18 341,12 euros à titre de provision sur les charges locatives,

CONSTATONS la résiliation du bail d’habitation en date du 4 mai 2017 à effet au 19 juillet 2023,

ORDONNONS, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis à [Adresse 3] [Localité 10][Adresse 1] [Adresse 9], conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 732,29 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 20 juillet 2023 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

CONDAMNONS Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] solidairement à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 2 386,37 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

ACCORDONS à Madame [L] [G] des délais de paiement de la dette locative d’un montant de 2 386,37 euros selon 36 mensualités de 65,00 euros chacune, la dernière la 36ème étant augmentée du solde de celle-ci (46,37 euros), soit 111,37 euros, à compter du 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai mais disons qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible, après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

DISONS que si la débitrice respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer, la clause résolutoire sera non avenue mais qu’à défaut du paiement d’un seul loyer ou d’une seule de ces mensualités l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée plus de quinze jours infructueuse et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour la locataire et tous occupants de son chef,

CONDAMNONS Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] in solidum à payer à l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [L] [G] et Monsieur [W] [O] in solidum aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 19 mai 2023,

RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION,