Décision du 12 Mai 2026

Minute n° 26/00062

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS

DANS LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 12 mai 2026

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Rôle N° RG 25/00126 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3PO4

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

EPFIF-ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Michaël MOUSSAULT de la SELAS ARKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Société SCI VANIRI

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Monsieur Christophe LOPINTO, commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS,Vice-Présidente, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris ,

Madame Anziza SOILIHI, greffier, présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 20 janvier 2026

Date des débats : 17 mars 2026

Date de la mise à disposition : 12 mai 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI VANIRI était propriétaire des lots n° 587, n° 700 et n° 1749 et des 1459/856189° des parties communes rattachés au bâtiment 12, escalier B, de la copropriété du [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 4].

La copropriété du « [Adresse 4]  »est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et AT n° [Cadastre 4].

Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, l’opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du Bas [Localité 4] , comprenant les copropriétés du [Adresse 4] et de l'[Adresse 6], a été déclarée d’intérêt national et sa mise en oeuvre a été confiée à l’Établissement public foncier d’Ile-de-France (ci-après, l’EPFIF).

Aux termes d’un arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019, dont les effets ont été prorogés par arrêté préfectoral n° 2024-1254 du 23 avril 2024, l’acquisition par l’EPFIF des immeubles nécessaires à la réalisation du projet ZAC du « Bas-[Localité 4]  »sur la commune de [Localité 4] a été déclarée d’utilité publique.

Par arrêté n° 2022-2575 du 22 septembre 2022, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 4]  »portant notamment sur les bâtiments B11 et B12 et emprises avoisinantes de la copropriété de « [Adresse 6]  »à [Localité 4].

Par arrêté n° 2024-1278 du 29 avril 2024, le préfet de la Seine-saint-Denis a prescrit l’ouverture d’une enquête parcellaire complémentaire portant sur des biens à acquérir en vue de la réalisation d’un projet d’aménagement de la ZAC du « Bas [Localité 4]  »portant notamment sur les bâtiments B1, B3, B4, B5, B6bis, B7, B7bis de la copropriété du « [Adresse 4]  »et B11, B12, B12bis parking et B15 de la copropriété de « [Adresse 6]  »à [Localité 4].

L’enquête s’est déroulée du 3 juin au 28 juin 2024.

Par ordonnance rendue le 24 octobre 2024 par le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans, l’expropriation du lot n° 1719 a été prononcée au profit de l’EPFIF, puis, par ordonnance rendue le 17 septembre 2025, le même juge a prononcé l’expropriation des lots n° 587 et 700.

L’EPFIF a fait signifier son « Mémoire valant offres  »d’indemnisation à la SCI VANIRI par acte du 24 mars 2025 remis à personne morale.

Aux termes de ce mémoire, l’EPFIF, précisant qu’à défaut de visite des lieux il considère que le bien est en mauvais état d’entretien, propose à la SCI VANIRI une indemnité de dépossession (méthode globale – cave et parties communes générales intégrées) calculée de façon alternative :

—  1ère hypothèse, si les locaux sont libres d’occupation, une indemnité totale de 41 656 €, se décomposant ainsi :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale en valeur libre,

. 4 696 € d’indemnité de remploi,

—  2ème hypothèse, si les locaux sont occupés, une indemnité totale de 35 557,60 €, se décomposant ainsi :

. 31 416,00 € au titre de l’indemnité principale en valeur occupée, après abattement de relogement à hauteur de 15 %

. 4 141,60 € d’indemnité de remploi,

Par requête du 30 juin 2025, accompagnée du « Mémoire valant offres  »et reçue au greffe le 10 juillet 2025, l’EPFIF a saisi la juridiction de l’expropriation du tribunal judiciaire de céans aux fins de fixation de l’indemnité à verser à la SCI VANIRI.

En l’absence d’accord entre les parties et conformément aux dispositions de l’article R. 311-9 du code de l’expropriation, la réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception de l’offre de l’EPFIF par la SCI VANIRI.

L’EPFIF a fait signifier à la SCI VANIRI l’acte de saisine de la juridiction de l’expropriation par exploit de commissaire de justice du 17 juillet 2025, remis à personne morale.

Par ordonnance rendue le 20 novembre 2025, le juge de l’expropriation a fixé la date du transport sur les lieux et l’audition des parties au 20 janvier 2026 et la date de l’audience de plaidoirie au 17 mars 2026.

L’ordonnance a été signifiée par l’EPFIF par acte du 8 décembre 2025 remis à personne morale.

Par conclusions du 29 décembre 2025 reçues au greffe de la juridiction le 6 janvier 2026, le commissaire du Gouvernement, considérant que faute de visite, le bien doit être apprécié en état moyen, propose de voir fixer le montant de l’indemnité de manière alternative :

a) valorisation en valeur libre, une indemnité totale de dépossession de 58 596 €, soit :

. 52 360 € au titre de l’indemnité principale,

. 6 236 € d’indemnité de remploi,

b) valorisation en valeur occupée, une indemnité totale de dépossession de 49 957 €, soit :

. 44 506 € au titre de l’indemnité principale, après abattement de 15 % pour occupation et dépossession du parking,

. 5 451 € d’indemnité de remploi,

il souligne qu’il est d’usage de compenser la perte de revenus locatifs en cas d’expropriation et propose de retenir un montant correspondant à 6 mois de loyers hors charge sous réserve de la production par le propriétaire bailleur du bail et des trois dernières quittances de loyer,

s’agissant enfin des frais de déménagement, il indique que l’EPFIF propose de prendre en charge le déménagement des expropriés signale que ces derniers restent libres en dernier ressort de faire appel à un prestataire de leur choix. Il propose en conséquence que les frais de remboursement du déménagement soient pris en charge par l’EPFIF sous réserve de la production de plusieurs devis nominatifs et précisant la date de visite du professionnel et quantifiant le volume en m3 à déménager.

Au jour du transport judiciaire, la SCI VANIRI n’était pas représentée, mais le bien a été visité. Elle n’a pas constitué avocat et n’a fait parvenir aucun mémoire.

À l’audience du 17 mars 2026, l’EPFIF a pu développer les éléments de son mémoire et le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations conformément aux dispositions de l’article R 311-20, 1er alinéa, du code de l’expropriation.

En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des moyens.

Les débats ont été déclarés clos puis, les parties présentes ont été informées que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue le 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que : La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité. .

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Sur la demande de fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Selon l’article L 321-3 du code de l’expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur les dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié :

— Date pour apprécier la consistance des biens : selon les dispositions de l’article L 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété .

Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date du dit jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé…).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement indique que deux ordonnances d’expropriation ont été rendues, la première, du 24 octobre 2024, prononçant l’expropriation du lot n° 1719 et la seconde, du 17 septembre 2025, prononçant l’expropriation des lots n° 587 et 700.

En conséquence, la consistance du parking (lot n° 1719) doit être appréciée à la date du 24 octobre 2024 et celle du logement et de la cave (lots n° 587 et 700), à la date du 17 septembre 2025.

— Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens : elle se situe, en principe, un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une Zone d’aménagement différée (ZAD), cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l’urbanisme, l’acte qui se borne à modifier le périmètre d’une zone d’un PLU sans affecter ses caractéristiques ne peut être pris comme date de référence au sens des dispositions de l’article L 213-4 du code de l’urbanisme (3ème civ. 13 juin 2019 pourvoi n° 18-18.445).

En l’espèce, le commissaire du Gouvernement précise que le plan local d’urbanisme intercommunal (PLUi) de l’EPT « Grand Paris Grand Est  »a été approuvé au conseil du territoire du 17 décembre 2024 et qu’il a été rendu opposable aux tiers le 15 janvier 2025, ce qui n’a pas été contesté par l’EPFIF.

Les parcelles sont situées en zone UPCSB3, zone de projets.

— Date pour apprécier la valeur des biens : selon le 1er alinéa de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les lots n° 587, n° 700 et 1719 doivent être évalués à la date du présent jugement.

Sur la consistance de l’ensemble immobilier et du bien de la partie expropriée

Sur les copropriétés du [Adresse 4] et de l'[Adresse 6]

La commune de [Localité 4] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles édifiés dans les années 1960, selon un plan qui prévoyait une desserte par l’autoroute A 87. Cette voie expresse n’ayant pas été réalisée, la commune était enclavée, n’étant desservie ni par les voies routières majeures de la région parisienne ni par les lignes de RER et de métro. Les bus étaient les seuls transports en commun.

Depuis décembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T 4 du tramway est en service. Elle relie [Localité 5] à [Localité 6] et dessert [Localité 4]. Elle offre une correspondance avec le RER E à [Localité 7]. La création d’une gare de la future ligne 16, métro express, par la SGP et le GPA est en cours de réalisation.

La copropriété dite du « [Adresse 4]  »est contiguë à celle de l'[Adresse 6] . Ces deux copropriétés ont été édifiées dans les années 1960. La première est composée de 10 bâtiments, soit 873 logements, tandis que la seconde est composée de 7 bâtiments dans lesquels se trouvent 556 logements.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement se réfèrent à l’enquête réalisée par la commune de [Localité 4] en 2014 sur ces copropriétés. Cette étude fait état d’un contexte social difficile tant en termes de niveau de vie (60 % des ménages ayant un niveau de vie inférieur au seuil de pauvreté et 85 % des ménages ayant des revenus inférieurs au PLAI), que de taux de chômage (29 %), ou encore de taux d’occupation des logements (près de 20 % des logements étant occupés par plus d’un ménage et par plus de 4 personnes), et souligne enfin une rotation importante des locataires mais également des propriétaires.

Le commissaire du Gouvernement explique que cette situation a conduit à une progression continue des impayés des charges de copropriété et au défaut d’entretien du bâti, à l’origine d’une dégradation importante des bâtiments et du développement de situations d’insalubrité et de péril.

Il souligne que les copropriétés du [Adresse 4] et de l'[Adresse 6] ont fait l’objet :

— d’un premier plan de sauvegarde signé le 19 janvier 2010 entre l’Etat, le Département de la Seine-saint-Denis et la Ville de [Localité 4], lequel avait pour objectif la résorption des impayés de charges, la réalisation des travaux urgents et des mises aux normes, la lutte contre les marchands de sommeil, l’individualisation des réseaux de fluides des différents bâtiments, et la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et qui a pris fin en 2015,

— d’une opération de requalification des copropriétés dégradées (ORCoD) du quartier dit du « Bas [Localité 4] , déclarée d’intérêt national (ORCoD-IN) selon décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015, dont la mise en œuvre a été confiée à l’EPFIF,

— d’un nouveau plan de sauvegarde pour une durée de cinq ans, institué par l’arrêté préfectoral n° 2017-2399 du 11 septembre 2017.

S’agissant des lots appartenant à la SCI VANIRI

Les biens à évaluer sont situés dans le bâtiment B12 faisant partie de la copropriété de l'[Adresse 6].

Le bâtiment 12 est un immeuble à usage d’habitation, construit en R + 10 et ainsi composé :

— le sous-sol à usage de caves,

— le rez-de-chaussée et les dix étages à usage d’habitation.

Des places de stationnement se trouvent à proximité immédiate.

L’accès au hall de l’immeuble se fait par une porte blindée en mauvais état. La partie supérieure vitrée en particulier est très dégradée. Le carrelage du sol est en état d’usage, les murs sont partiellement recouverts d’un carrelage en état d’entretien moyen, certains carreaux étant cassés, et des graffitis sont présents par endroits sur la peinture des murs. Le plafond est en mauvais état : des dalles lumineuses sont manquantes et le plafond est troué par endroits. Les boîtes aux lettres, présentes dans le hall, sont en mauvais état.

Au jour du transport, l’ascenseur fonctionne. Un escalier, en pierre et équipé d’une rampe, permet également d’accéder aux étages supérieurs. L’accès au logement a été autorisé par une personne occupant les lieux avec sa compagne et leurs cinq enfants.

Description du lot n° 587 – appartement :

L’appartement, situé au 7ème étage, est un logement de type F3. Il a été vérifié que l’électricité est fonctionnelle.

La porte de palier ouvre sur une entrée où un compteur électrique d’aspect récent est installé, laquelle donne sur un couloir. Deux placards de rangement se trouvent au fond du couloir. Le plafond est en bon état, les murs sont en état d’usage avec des traces indéterminées par endroits ; le sol est recouvert d’un tissu de type moquette.

Dans la première chambre, le sol, en linoleum, est en état d’usage, la peinture qui recouvre les murs est en état très moyen, avec présence de traces de coups et des rayures par endroits. Le plafond, peint en blanc est en bon état. La porte-fenêtre, en pans, en PVC et double vitrage, est en bon état.

La porte donnant accès à la cuisine est dépourvue de poignée. Une sorte de placard permettant de cacher la colonne d’eau est utilisé en lieu de rangement. La peinture du mur est écaillée au niveau de la fenêtre qui est en PVC et double vitrage. Le sol est revêtu d’un carrelage mosaïque. Le plafond est en état d’usage et les murs sont en mauvais état et sales. Deux bouches d’aération, permettent la ventilation de la pièce, l’une d’entre elle est très encrassée. Les meubles de rangement de la cuisine sont en mauvais état.

La peinture des murs et du plafond du salon est en état d’usage. La porte-fenêtre est en PVC et double vitrage, équipée d’un volet en accordéon et protégée par un garde corps. Le sol est recouvert d’une moquette.

La porte permettant l’accès à la seconde chambre est dépourvue de poignée. Le plafond et les murs sont en bon état général mais des traces de crayon apparaissent sur l’un des murs. Le sol, en linoleum, est abîmé. La fenêtre à trois pans, dont deux sont ouvrants, est en PVC et double vitrage. Un grand meuble de rangement de type « dressing » se trouve au fond de la pièce.

Les WC du logement ne disposent pas de lunette. La chasse d’eau est fonctionnelle. Les murs sont recouverts de papier peint en mauvais état car tachés, au même titre que le sol, en linoleum. La ventilation de la pièce est faite par une bouche d’aération commune à la salle de bains.

La salle de bains : au plafond, la peinture est écaillée et des traces de moisissure sont visibles sur les murs. Une partie du mur est carrelée. Le lavabo est manquant et à sa place un robinet pend et des conduits d’eau sont apparents. La baignoire est en état d’usage mais son tablier est dégradé. Il n’y a pas de pommeau de douche. La bouche d’aération communique avec les toilettes.

La cave (lot n° 700) n’a pu être visitée.

Parking (lot n° 1719) : la place de parking n° 425, située au sein de la copropriété à proximité immédiate du bâtiment B 12, dans une allée où se trouvent d’autres emplacements configurés pour un stationnement en bataille. Le parking est à ciel ouvert. Il ne bénéficie d’aucun équipement particulier et aucune barrière n’empêche l’accès à la copropriété. »

Le sol goudronné est en état d’usage. La délimitation au sol du parking reste présente et la plaque mentionnant le numéro de la place est en bon état.

Sur la situation d’occupation

L’occupation des biens doit s’apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation rendue, s’agissant de l’appartement et de la cave, le 17 septembre 2025.

La visite a permis de constater que le logement est occupé. La personne ayant donné accès à l’appartement le jour du transport, a affirmé occuper les lieux depuis deux ans et demi et avoir été victime d’un marchand de sommeil, de sorte qu’il n’est en capacité de produire aucun titre d’occupation.

L’EPFIF et le commissaire du Gouvernement demandent d’évaluer le bien de façon alternative selon qu’il est libre ou occupé.

À défaut d’information complémentaire, il convient d’évaluer le bien de manière alternative en valeur libre de toute occupation et en valeur occupée.

Sur la détermination des indemnités

Aux termes de l’article R 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R 311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

Par arrêt rendu le 9 octobre 2025 (pourvoi n° 24-12.637), la 3ème chambre civile de la Cour de cassation effectuant ainsi un revirement de sa jurisprudence, rappelle que le commissaire du Gouvernement est une partie au litige et en tire la conséquence qu’en l’absence de réponse de l’exproprié aux offres de l’expropriant et de demande formée par mémoire remis dans le délai qui lui est imparti, le juge saisi aux fins de fixation de l’indemnité statue en fonction des éléments dont il dispose, dont la proposition du commissaire du Gouvernement, tant bien même celle-ci serait-elle supérieure à l’offre de l’expropriant.

En l’espèce, en l’absence de mémoire produit par la SCI VANIRI et le commissaire du Gouvernement n’ayant pas actualisé ses conclusions après le transport judiciaire, l’indemnité totale de dépossession sera encadrée par l’offre de l’EPFIF et la proposition faite par le commissaire du Gouvernement, soit :

en valeur libre : à un montant compris entre :

—  41 656 € tel que le demande l’EPFIF,

et

—  58 596 € tel que proposé par le commissaire du Gouvernement,

en valeur occupée, à une somme comprise entre :

—  35 557,60 €, telle que le demande l’EPFIF,

et

—  49 957 € telle que proposée par le commissaire du Gouvernement.

S’appuyant sur la méthode par comparaison, parties communes générales, cave et parking intégrés, l’EPFIF – qui maintient après la visite judiciaire que le bien est en mauvais état d’entretien – propose une valeur unitaire moyenne de dépossession de :

—  660 €/m² en valeur libre d’occupation,

—  561 €/m² en valeur occupée.

Le commissaire du Gouvernement qui n’a pas actualisé ses conclusions, a proposé une évaluation en état d’usage et une valeur unitaire moyenne de 935 €/m² en valeur libre et d’appliquer un abattement de 15 % pour déterminer la valeur occupée.

Le juge de l’expropriation est d’avis, après la visite des lieux, de retenir que le bien litigieux est en mauvais état.

Les termes de comparaison présentés par l’EPFIF portent sur des cessions amiables de logements situés dans les bâtiments B11, B12 et B4 construits en R+10 de la [Adresse 4].

Ils sont répertoriés dans un premiertableau comprenant 67 cessions de logements situés au sein des deux premiers bâtiments et un tableau distinct recensant 51 cessions de logements du bâtiment B4, en fonction de leur état (mauvais état, état moyen, bon état et très bon état), selon qu’ils sont libres ou occupés par le propriétaire (PO*) ou par son locataire (propriétaire bailleur – PB**) et distinction est faite entre les cessions portant sur des logements avec cave et parking intégrés et celles portant sur des logements avec cave intégrée mais sans parking.

Le bien étant considéré en mauvais état, seront écartés les termes de comparaison portant sur des biens considérés en état moyen, en bon état et en très bon état et ne seront examinés que les termes de comparaison portant sur des cessions d’appartements situés dans les bâtiments B 11, B 12 et B 4, dont la consistance est similaire au bien de la SCI VANIRI, étant précisé que, s’agissant du premier tableau, certaines mentions ne sont pas renseignées telles que l’état d’entretien ou d’occupation du bien, de sorte, que ces termes qui ne permettent pas de s’assurer d’une consistance similaire, doivent être écartés.

Plus spécialement, l’EPFIF entend se prévaloir des termes de comparaison suivants correspondant à des cessions de biens en mauvais état :

REF

PO*/ PB**

Adresse

Lots

Bâtiment

Surface m²

(loi Carrez)

situation

(Occupé/

relogement/

libre)

indemnité remploi (IR)

ou montant total cession (MTC)

(€)

Prix (€/m²)

Référence,

date publication (DP)

et date transfert propriété (TP)

DEM n° 1

PB

non communiquée

339

448

////

B11

55,92

libre

4 338,72

IR

597,05

2024P16456

DP : 02/08/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave intégrée mais sans parking

le montant de cession totale n’est pas précisé, pas plus que le montant éventuel alloué pour le parking

DEM n° 2

PB

non communiquée

556

754

1599

B12

67,66

occupé

4 795,73

IR

561

2022P12372

DP : 05/05/2022

TP : 2022

Observation

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 3

PB

non communiquée

550

731

1709

B12

55,60

occupé

4 119,16

IR

561

2022P33324

DP : 25/11/2022

TP : 2022

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 4

PO

non communiquée

672

829

1479

B12

67,03

occupé

4 760,38

IR

561

2024P2905

DP : 06/02/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 5

PO

non communiquée

520

695

1705

B12

66,71

occupé

4 742,43

IR

561

2024P21415

DP : 17/10/2024

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 6

PB

non communiquée

577

710

1646

B12

56,58

libre

4 734,28

IR

660

2025P496

DP : 10/01/2025

TP : 2024

Observations

appartement avec cave et parking intégrés

le montant de cession totale n’est pas précisé,

DEM n° 7

PO

[Adresse 7]

790

936

2372

B4

55,64

occupé

32 214

MTC

510

2020P7499

DP : non communiquée

TP : 08/12/2020

Observations

terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

DEM n° 8

PB

[Adresse 7]

816

962

2438

B4

52,87

occupé

26 964

MTC

510

2018P3060

DP : non communiquée

TP : 24/05/2018

Observations

terme ancien. Le montant de cession totale est mentionné,

Il appartient au juge de l’expropriation de s’assurer, au regard des pièces et informations données, que les termes proposés sont suffisamment pertinents et similaires au bien à évaluer.

Le commissaire du Gouvernement ne formule aucune observation. La SCI VANIRI n’est pas représentée.

Cependant, les termes DEM n° 7 et DEM n° 8 apparaissent trop anciens – plus de cinq ans – pour être retenus. Les informations concernant les termes DEM n° 1 à DEM n° 6 sont insuffisantes pour comprendre le montant réel de la cession ou le calcul du prix unitaire mentionné en valeur libre ou en valeur occupée.

Dans ses conclusions établies et communiquées avant le transport judiciaire et non actualisées, le commissaire du Gouvernement a proposé deux tableaux recensant des cessions de logements situés dans des bâtiments de même composition au sein de la copropriété, cave et parking intégrés, distinguant ainsi les logements libres des logements occupés.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur libre, il propose :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 1

1

115

277

2633

F3

56,63

37 376

660

2022P30245

29/09/2022

Mauvais

CDG n° 2

11

577

710

1616

F3

56,28

37 343

660

2025P00496

17/12/2024

Mauvais

CDG n° 3

12

566

759

1682

F3

55,01

51 434

935

2023P26505

07/11/2023

Moyen

CDG n° 4

11

346

518

1519

F4

65,88

61 598

935

2024P12604

13/06/2024

Moyen

CDG n° 5

11

392

439

1542

F3

55,80

64 449

1 155

2023P04353

12/01/2023

Bon

CDG n° 6

12

543

686

1642

F3

56,17

64 876

1 155

2023P19958

25/07/2023

Bon

CDG n° 7

12

607

844

1593

F3

56,13

64 830

1 155

2023P27078

23/11/2023

Bon

CDG n° 8

12

560

721

1676

F4

65,18

75 283

1 155

2024P02924

30/01/2024

Bon

CDG n° 9

12

604

841

1624

F3

56,1

64 796

1 155

2025P08872

17/04/2025

Bon

CDG n° 10

12

613

850

1694

F3

56,57

77 784

1 375

2023P07542

16/03/2023

Très bon

CDG n° 11

12

608

845

1592

F3

56,03

77 041

1 375

2023P29794

19/12/2023

Très bon

CDG n° 12

11

343

446

1538

F3

56,21

77 289

1 375

2024P16124

25/07/2024

Très bon

CDG n° 13

12

617

793

1688

F3

55,35

76 106

1 375

2024P10965

28/05/2024

Très bon

Les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être exclues et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais état soit, CDG n° 1 et CDG n° 2, correspondant en outre à des biens comparables en superficie et dans sa consistance aux biens litigieux et situés au sein de grands bâtiments de la résidence.

Il en ressort une valeur unitaire moyenne de 660 €/m² en valeur libre.

S’agissant des cessions portant sur des appartements en valeur occupée, il propose :

REF

Bâtiment

Lots

Type

Surface m² (loi Carrez)

Prix total

€

Prix unitaire (€/m²)

Référence et

Date de vente

Etat

CDG n° 14

12

672

829

1479

F4

67,03

37 604

561

2024P02905

01/02/2024

Mauvais

CDG n° 15

12

520

695

1705

F4

66,71

37 424

561

2024P21415

15/10/2024

Mauvais

CDG n° 16

11

395

475

1535

F3

56,38

44 822

795

2023P21865

14/09/2023

Moyen

CDG n° 17

12

605

842

1639

F3

56,39

44 830

795

2023P22067

19/09/2023

Moyen

CDG n° 18

12

527

692

1703

F3

56,27

44 735

795

2023P28548

28/11/2023

Moyen

CDG n° 19

12

523

694

1589

F3

56,05

44 560

795

2023P28791

14/12/2023

Moyen

CDG n° 20

11

361

509

1502

F4

66,93

53 209

795

2024P05384

05/03/2024

Moyen

CDG n° 21

12

676

831

1620

F4

67,23

53 448

795

2024P05361

29/02/2024

Moyen

CDG n° 22

12

528

740

1659

F4

66,74

53 058

795

2024P20651

01/10/2024

Moyen

CDG n° 23

12

662

797

1547

F3

56,91

45 243

795

2024P02924

11/04/2024

Moyen

CDG n° 24

12

575

768

1674

F3

56,08

55 071

982

2023P25248

26/10/2023

Bon

CDG n° 25

12

619

791

1568

F3

56,52

55 503

982

2024P05358

05/03/2024

Bon

CDG n° 26

11

370

506

1564

F4

66,31

65 116

982

2024P11986

14/03/2024

Bon

CDG n° 27

11

407

476

1509

F3

57,59

56 553

982

2024P18820

12/09/2024

Bon

CDG n° 28

12

766

573

1652

F3

56,1

65 637

1 170

2022P02456

23/12/2021

Très Bon

Les références concernant des biens estimés en très bon état, en bon état et en état moyen d’entretien doivent être exclues et ne seront donc retenues que celles portant sur des biens en mauvais état soit, CDG n° 14 et CDG n° 15.

Il en ressort une valeur moyenne unitaire de 561 €/m² en valeur occupée, la différence constatée avec la valeur libre s’expliquant par l’application habituelle d’un abattement de 15 % sur la valeur libre en raison de l’occupation des lieux pratiquée par l’EPFIF lors des cessions et correspondant à la pratique usuelle sur le marché de l’immobilier.

En conséquence, en l’absence de toute demande formulée par la SCI VANIRI, il convient, conformément à l’offre de l’EPFIF, de fixer l’indemnité de dépossession foncière, pour les lots n° 587, 700 et 1719, de la manière suivante :

— dans l’hypothèse où les biens sont libres d’occupation, à un montant total de 41 656 € en valeur libre se décomposant comme suit :

36 960 € au titre de l’indemnité principale, soit : (56 m² x 660€/m²)

+

4 696 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus),

— dans l’hypothèse où les biens sont occupés : à un montant total de 35 557,60 € se décomposant comme suit :

31 416,00 € au titre de l’indemnité principale, soit, (56 m² x 561 €/m²)

+

4 141,60 € au titre de l’indemnité de remploi (soit, 20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5 000 € + 15 % de l’indemnité principale comprise entre 5 000 à 15 000 € + 10 % du surplus).

Sur l’indemnisation des frais de déménagement,

L’EPFIF ne propose pas de prendre en charge les frais de déménagement dans l’hypothèse où le bien serait occupé. Cependant ainsi que le souligne fort justement le commissaire du Gouvernement, ces frais seront nécessaires et l’occupation des lieux a justifié l’application d’un abattement en raison des frais qui seront engendrés par leur relogement pour l’expropriant.

Il convient de dire que les frais de déménagement des éventuels occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense.

Sur l’indemnité de perte de loyers,

Il convient de relever que l’occupant sur place a admis n’avoir aucun titre d’occupation, de sorte que ce chef d’indemnité n’a pas lieu d’être accordé.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article L 312-1 du code de l’expropriation, l’EPFIF sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 20 janvier 2026 ;

Fixe l’indemnité due par l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France à la SCI VANIRI au titre de la dépossession des lots n° 587, n° 700 et n° 1749 et des 1459/856189° des parties communes rattachés au bâtiment 12, escalier B, de la copropriété du [Adresse 4], situé [Adresse 5] à [Localité 4], de manière alternative :

— dans l’hypothèse où les biens sont libres d’occupation, à un montant total de 41 656 euros (quarante et un mille six cent cinquante-six euros) en valeur libre, se décomposant comme suit :

. 36 960 € au titre de l’indemnité principale,

. 4 696 € au titre de l’indemnité de remploi,

— dans l’hypothèse où le logement est occupé : à un montant total de 35 557,60 euros (trente-cinq mille cinq cent cinquante-sept euros et soixante centimes) se décomposant comme suit :

. 31 416,00 euros au titre de l’indemnité principale,

. 4 141,60 euros au titre de l’indemnité de remploi

Dit que les frais de déménagement des éventuels occupants titulaires d’un droit d’occupation seront pris en charge de l’EPFIF et que s’ils décident de recourir à un déménageur, l’indemnisation sera soumise à la production des justificatifs de leur dépense.

Condamne l’Établissement Public Foncier d’Ile-de-France aux dépens.

Anziza SOILIHI

Greffier

Anne-Claire GATTO-DUBOS

Vice-Présidente, Juge de l’expropriation