Décision du 14 Janvier 2026

Minute n° 26/00009

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-[Localité 37]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS

LE CADRE D’UNE PROCÉDURE D’EXPROPRIATION

du 14 Janvier 2026

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Rôle N° RG 25/00029 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WIL

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 37]

DEMANDEUR :

S.A. SOREQA (SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS)

[Adresse 31]

[Localité 29]

représentée par Maître Florence BOURDON, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [U] [F] [L]

[Adresse 6]

[Localité 33]

représenté par Maître Rajess RAMDENIE de la SELARL GMR AVOCATS – GRANGE MARTIN RAMDENIE, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES – POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Monsieur [P] [B], commissaire du Gouvernement

[Adresse 25]

[Localité 32]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Thomas SCHNEIDER, Juge, juge de l’expropriation désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 35]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 24 septembre 2025

Date de la première évocation et des débats : 19 novembre 2025

Date de la mise à disposition : 14 Janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [H] [L] a été propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 7]) sur la parcelle cadastrée section AS n° [Cadastre 24] d’une surface de 126 m².

Il s’agit d’un pavillon composé d’une maison d’habitation élevée sur une cave, avec rez-de-chaussée et un étage, ainsi que d’une cour avec un jardin.

Par un traité de concession d’aménagement du 27 mars 2019, l’établissement public territorial Plaine Commune a concédé à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) la réalisation du projet de renouvellement urbain d’intérêt régional Rosiers Debain à [Localité 38], dans le périmètre duquel se situe le bien litigieux.

Suivant une délibération du 8 mars 2023, le conseil d’administration de la SOREQA a approuvé le recours à la procédure d’expropriation pour cause d’utilité publique et le dossier d’enquête relatif à l’aménagement du secteur Rosiers Debain de [Localité 38].

Par arrêté n° 2024-0880 du 22 mars 2024, le préfet de Seine-[Localité 37] a prescrit l’ouverture d’une enquête publique conjointe préalable la déclaration d’utilité publique et parcellaire relative à ce projet.

L’enquête s’est déroulée du 15 mai 2024 au 17 mai 2024 inclus.

Par arrêté n° 2024-2765 du 5 août 2023, le préfet de Seine-[Localité 37] a déclaré d’utilité publique au profit de la SOREQA l’acquisition à l’amiable ou par voie d’expropriation des immeubles nécessaires à la réalisation de ce projet. Cet arrêté a été signifié à M. [H] [L] par acte signifié le 26 août 2024 par dépôt à l’étude.

Par ordonnance n° 25/00068 du 15 mai 2025, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a déclaré expropriés au profit de la SOREQA les biens immobiliers nécessaires à la réalisation du projet de requalification du secteur Rosiers Debain à Saint-Ouen-sur-Seine, dont le bien litigieux.

La SOREQA a notifié son mémoire valant offres d’indemnisation à M. [H] [L] par acte signifié le 14 octobre 2024 par dépôt à l’étude.

Par une requête reçue au greffe le 18 février 2025, accompagnée du mémoire valant offres, la SOREQA a saisi la chambre de l’expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens expropriés.

La réception de la requête par la juridiction est postérieure d’au moins un mois à la date de réception par la partie défenderesse des offres de la SOREQA conformément à l’article R. 311-9 du code de l’expropriation en l’absence d’accord entre les parties.

La SOREQA a notifié à la partie défenderesse la saisine de la juridiction de l’expropriation par acte signifié le 25 février 2025 par dépôt à l’étude.

Par une ordonnance du 11 juillet 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties le 24 septembre 2025 à 14 heures.

La SOREQA a notifié cette décision à la partie défenderesse par acte signifié le 5 août 2025 par dépôt à l’étude. La date de réception lui a laissé un délai de six semaines au moins entre la date de réception du mémoire vant offres et celle du transport, conformément à l’article R. 311-14 du code de l’expropriation ; et un délai d’au moins quinze jours entre la date de la notification de l’ordonnance de transport ett la date de la visite, conformément à l’article R. 311-15, alinéa 4, du code de l’expropriation.

M. [H] [L] a été présent et assisté par un avocat lors du transport sur les lieux au cours duquel la date d’audience a été fixée au 19 novembre 2025 à 9 heures 30.

La SOREQA a déposé un mémoire récapitulatif n° 1, reçu au greffe le 17 novembre 2025. Il sollicite la fixation de la valeur du bien de la partie défenderesse à un montant de 413.500 euros, en valeur libre, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 375.000 euros (75 m² x 5.000 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 38.500 euros.

M. [H] [L], dans ses conclusions en réplique reçues au greffe le 17 novembre 2025, sollicite une indemnisation en réparation de la dépossession du bien d’un montant de 734.590 euros, en valeur libre, décomposé comme suit :

– indemnité principale : 666.900 euros (74,10 m² x 9.000 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 67.690 euros.

Il demande de condamner la SOREQA à lui rembourser les frais exposés au titre du déménagement sur facture résultant d’au moins trois devis.

Il demande enfin de condamner la SOREQA aux dépens et au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le commissaire du gouvernement, dans ses dernières conclusions datées du 18 novembre 2025, reçues au greffe le 19 novembre 2025, propose de fixer l’indemnité de dépossession à 564.200 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit :

– indemnité principale : 512.000 euros (94,8 m² x 5.400 €/m²) ;

– indemnité de remploi : 52.200 euros ;

Il ajoute que les indemnités accessoires éventuelles de frais de déménagement et de frais de géomètre seront remboursées sur production de justificatifs.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La partie défenderesse s’est faite représenter à l’audience par un avocat.

À l’audience du 19 novembre 2025, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires conformément à l’article R. 311-20, alinéa 1er, du code de l’expropriation.

Le jugement a été mis en délibéré au 14 janvier 2026.

Les parties ont été autorisées à formuler, en cours de délibéré, des observations sur la surface du bien. Elles n’ont finalement pas communiqué de note en délibéré.

MOTIVATION

L’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen prévoit que la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la condition d’une juste et préalable indemnité.

Aux termes des articles L. 311-5 et L. 321-1 du code de l’expropriation, à défaut d’accord des parties sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation et couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien) sous réserve des biens disponibles sur le marché immobilier.

Le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsque aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

1) Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

1.1) S’agissant des dates à retenir

Le juge de l’expropriation doit déterminer les dates suivantes et les prendre en considération lors de l’évaluation de la valeur vénale du bien exproprié.

Date pour apprécier la consistance des biens :

Selon les dispositions de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. Lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas intervenue au jour du jugement de première instance, la consistance des biens s’apprécie à la date de ce jugement. La consistance d’un bien correspond principalement aux éléments qui le composent et à ses caractéristiques (état d’entretien, de très mauvais à très bon ; situation d’occupation, libre ou occupé).

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon leur consistance au 15 mai 2025, date de l’ordonnance d’expropriation.

Date de référence pour déterminer les règles d’urbanisme et l’usage effectif des biens :

Elle se situe un an avant l’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique, conformément à l’article L. 322-2 du code de l’expropriation. Toutefois, aux termes des articles L. 213-6 et L. 213-4 du code de l’urbanisme, lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption urbain et n’est pas situé dans une zone d’aménagement différée, cette date de référence se situe à la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme intercommunal de l’établissement public territorial Plaine Commune approuvé le 25 février 2020 et dont la dernière procédure a été approuvée par délibération du 25 juin 2024 et publiée le 5 août 2024.

Les parties s’accordent pour fixer, en conséquence, la date de référence au 5 août 2024.

Le bien est situé en zone UH. Il s’agit, selon les écritures du commissaire du gouvernement, d’une zone pavillonnaire correspondant à des espaces à dominante résidentielle et d’habitat individuel, intégrant souvent une part importante d’espaces végétalisés. Elle inclut des ensembles pavillonnaires hétérogènes ainsi que des lotissements ordonnancés. L’objectif poursuivi est de préserver la qualité résidentielle et paysagère en maîtrisant les densités, en préservant les espaces végétalisés et en limitant les divisions. La SOREQA précise que cette zone est situé dans un secteur faisant l’objet d’opérations de rénovation de l’habitat et de l’absorption et de résorption de l’habitat indigne.

Date pour apprécier la valeur des biens :

Selon l’article L. 322-2, alinéa 1er, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, soit à la date du jugement en fixation des indemnités.

En l’espèce, les biens de la partie défenderesse doivent être évalués selon les valeurs d’échange à la date du présent jugement.

1.2) S’agissant de la consistance des biens expropriés

Il convient de se reporter au procès-verbal de transport sur les lieux, annexé au jugement, pour une présentation générale et une description précise des biens à évaluer.

Qualification et composition du bien :

Le bien est un pavillon d’une superficie cadastrale de 126 m² selon la partie expropriée et la SOREQA.

Il est d’abord composé d’une maison d’habitation, construite sur cave, avec un rez-de-chaussée et un étage, comprenant :

– au rez-de-chaussée : une entrée, une pièce de vie, une cuisine équipée, une pièce d’eau comprenant des toilettes et deux petites salles de bain ;

– un sous-sol, auquel on accède par un monte-charge fabriqué par le propriétaire ou une échelle, composé d’une pièce principale et d’une petite salle donnant sur une cour anglaise.

Un garage de construction légère est attenant à la maison.

Le bien comprend également une cour, séparée de la rue par un portail et un mur avec grillage.

Etat d’entretien du bien :

L’état d’entretien du bien est qualifié de très dégradé par la partie expropriante, précisant que la façade est en état médiocre, que l’intérieur du pavillon est très sommaire et que le pavillon est très délabré, à l’exception de la cour qui est bien entretenue.

Le commissaire du gouvernement relève que les lieux n’ont pas de chauffage central, ni d’huisseries en double vitrage véritable et qu’ils sont mal conformés, avec une illumination naturelle insuffisante.

L’état d’entretien n’est pas qualifié par la partie expropriée.

Les parties s’accordent sur la nécessité de réaliser des travaux, dont le nature est cependant discutée.

En l’espèce, un mauvais état d’entretien est retenu par le juge de l’expropriation pour l’évaluation du bien exproprié au regard de l’état dégradé de la façade, du caractère sommaire et artisanal de l’aménagement et de l’embellissement intérieurs de la maison ainsi que de l’état moyen voire mauvais des équipements et des sols, murs et plafonds.

Implantation du bien et son environnement :

Le bien est situé dans la commune de [Localité 38], limitrophe au [Localité 9]. Elle bénéficie d’une position stratégique et d’un développement urbain soutenu.

Il est situé dans un quartier pavillonnaire, dans une rue peu passante, avec un square public.

Il est très bien desservie par les transports en particulier :

– les axes routiers suivants : boulevard périphérique parisien (à 150 mètres) et autoroute A86 ;

– les transports en commun suivants : station [36] de la ligne de métro 4 (à dix minutes à pied, 900 mètres) ; lignes de bus 166 et Audonie (à quelques mètres).

Les parties ne produisent pas d’élément concernant une évolution de la consistance du bien exproprié postérieurement à la visite des lieux.

En conclusion, le bien exproprié dispose des facteurs :

– de moins-value suivants : mauvais état d’entretien et nécessité de travaux ;

– de plus-value suivants : quartier pavillonnaire et calme, dynamisme urbain, bonne localisation, place de stationnement sécurisée.

1.3) S’agissant de la méthode d’évaluation

Les parties comparantes s’accordent sur l’application de la méthode par comparaison.

Cette méthode consiste à comparer les biens à évaluer à des cessions de biens équivalents qui ont eu lieu dans la période récente sur le marché immobilier local. Elle est adaptée aux circonstances de l’espèce et sera adoptée par la juridiction.

1.4) S’agissant des surfaces

L’EPFIF retient une superficie de 75 m², sans observation particulière à cet égard.

Le commissaire du gouvernement retient une superficie de 94,80 m² en surface développée pondérée hors oeuvre (SDPHO). Selon lui, cette surface est plus fiable et permet d’estimer la valeur vénale de la maison en pondérant la superficie hors oeuvre de chaque niveau par un coefficient d’utilité relative. Sur la base du certificat de mesurage réalisé en novembre 2025, il retient 55 m² pour le rez-de-chaussée de la maison ; 30 m² pour le premier étage de la maison ; 15,10 m² pour le garage, avant application d’un coefficient de 0,4 ; et 12,8 m² pour le sous-sol, avant application d’un coefficient de 0,3.

La partie expropriée retient une superficie habitable de 74,10 m² sur la base du certificat de mesurage réalisé par un géomètre-expert en novembre 2025, qu’il verse aux débats. Il précise néanmoins que la surface utile légale est de 88,05 m², correspondant à la superficie habitable et à la surface des annexes constituées du garage et du sous-sol en retenant un coefficient de moitié (74,10 m² + 27,9 m² / 2).

En l’espèce, il convient de se référer au calcul des superficies habitables réalisé par un géomètre-expert en novembre 2025, qui retient 74,10 m², correspondant à 47,50 m² pour le rez-de-chaussée et à 26,60 m² pour le 1er étage.

Le géomètre-expert a également mesuré les superficies annexes :

– 15,10 m² pour le garage ;

– 12,80 m² pour le sous-sol ;

– 51,10 m² pour le jardin ;

– 2,10 m² de superficie d’une hauteur inférieure à 1,80 m au rez-de-chaussée ;

– 4,50 m² de superficie d’une hauteur inférieure à 1,80 m à l’étage ;

– et 2,4 m² de superficie d’une hauteur inférieure à 1,80 m au sous-sol.

Les termes de comparaison communiqués par les parties ne comportent pas tous la surface développée pondérée hors oeuvre des biens. Cela ne permet pas de faire une juste comparaison des termes proposés par les parties. Il n’est dès lors pas opportun de retenir ce type de surface. La partie expropriée et la SOREQA ne retiennent d’ailleurs pas cette méthode.

Il convient plutôt de tenir compte de la valorisation des superficies annexes lors de la détermination de la valeur unitaire du mètre carré de surface.

Par conséquent, la surface habitable de 75 m² proposée par la SOREQA, qui est plus favorable à la partie expropriée, sera retenue.

1.5) La situation locative

Les parties comparantes évaluent de manière concordante le bien en valeur libre de toute occupation, bien qu’il soit occupé par son propriétaire, comme consigné dans le procès-verbal de transport.

Le bien sera donc comparé à des cessions de biens libres de toute occupation.

2) Sur la fixation de l’indemnité de dépossession

Aux termes de l’article R. 311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe les indemnités en considération des termes de comparaison produits par la partie expropriante, par le commissaire du gouvernement et par la partie expropriée, en valeur libre, à un montant compris entre 413.500 euros, montant total offert par la SOREQA et 734.590 euros, montant total demandé par la partie expropriée, la proposition du commissaire du gouvernement étant située entre ces deux valeurs.

2.1) S’agissant de l’indemnité principale

La valeur du bien dont la partie défenderesse est dépossédée sera déterminée par comparaison entre, d’une part, la consistance des biens présentés à titre de termes de comparaison par les parties et leurs valeurs d’échange et, d’autre part, les caractéristiques des biens à évaluer.

Il a été précédemment exposé les propositions des parties pour fixer l’indemnité principale.

La motivation de ce jugement fait référence aux termes de comparaison produits par les parties, qui sont numérotés et précédés de : DEM pour les termes de comparaison de la partie expropriante ; CG pour ceux du commissaire du gouvernement ; et DEF pour ceux de la partie expropriée.

La SOREQA propose les termes de comparaison suivants, portant sur des cessions de biens situés à [Localité 38] et issus d’une même acquisition par voie de préemption :

Termes

Date de mutation

Réf et date de publication

Adresse et cadastre

Surface (m²)

Prix (en €)

Prix unitaire (€/m²)

DEM n° 1

07/02/2020

9304P02 27/2/2020

[Adresse 22]

X

80.798,10

X

Observations

DEM : maison d’habitation en R+1 avec cave et courette

DEM n° 2

07/02/2020

9304P02 27/2/2020

[Adresse 18]

X

91.469,55

X

Observations

DEM : maison d’habitation en R+1 avec cave

DEM n° 3

07/02/2020

9304P02 27/2/2020

[Adresse 15]

et [Adresse 10]

X

31.573

X

Observations

DEM : deux hangars, garage, deux maisons, terrain

DEM n° 4

07/02/2020

9304P02 27/2/2020

[Adresse 3]

X

20.580,52

X

Observations

DEM : bâtiment élevé sur terrain plain d’un rez-de-chaussée avec cinq boxes

DEM n° 5

07/02/2020

9304P02 27/2/2020

[Adresse 8]

X

32.014,34

X

Observations

DEM : immeuble comprenant un commerce en rez-de-chaussée et un logement au 1er étage

La SOREQA offre une valeur égale à 5.000 euros/m² en considération des termes de comparaison précités.

Le commissaire du gouvernement considère que les cinq termes sont issus d’une vente groupée de biens à la SOREQA, convenus au prix d’acquisition, souvent anciennes. Elles ne sont pas représentatives du marché et doivent donc être écartées.

La partie expropriée rejoint cette analyse en considération que les cessions relevant d’un marché captif ne sont pas susceptibles d’être représentatives des prix du marché libre. Les termes de comparaison doivent donc être écartés pour ce motif et du fait qu’ils sont trop anciens.

En l’espèce, après analyse, les cinq termes de comparaison précités résultent d’une cession groupée à l’occasion de l’exercice de son droit de préemption par la SOREQA. Il s’agit d’un marché captif, qui ne reflète pas les prix du marché libre, de sorte que les valeurs proposées ne peuvent pas être retenues pour une comparaison.

Il convient en outre de relever que ces termes de comparaison remontent à près de six années et sont trop anciens pour être représentatifs du marché immobilier actuel.

Tous les termes de comparaison de la SOREQA seront donc écartés.

Le commissaire du gouvernement présente les termes de comparaison suivants correspondant à des ventes de pavillons dans un rayon d’un kilomètre, situés à [Localité 38], d’une superficie comprise entre 50 et 100 m², depuis juillet 2022 :

Termes

Réf. de publication et date de mutation

Adresse et cadastre

Surface utile (m²)

Surface terrain (m²)

Prix (en €)

Prix unitaire (€/m²)

CG n° 1

2024P 07163

20/03/2024

[Adresse 14]

AQ A04 / lots 6, 8 et 9

95

X

647.347

6.814

Observations

DEM : pas d’observation

CG :appartement dans bâtiment C

DEF : à écarter, car portant sur un appartement en copropriété

CG n° 2

2025P 12109

21/05/2025

[Adresse 13]

AH 44

67

90

600.000

8.955

Observations

DEM : pas d’observation

CG : maison d’habitation avec cave (20 m²) et garage (17 m²) avec terrasse, 78,80 m² SDPHO, soit 7.614 €/m² en prix SDPHO

DEF : à retenir, mais maison de plain-pied sans jardin

CG n° 3

2024P 16903

01/08/2024

[Adresse 12]

AR 13/34

95

X

515.000

5.421

Observations

DEM : pas d’observation

CG : maison d’habitation en copropriété (bâtiment C) en rez-de-chaussée

DEF : à écarter, car portant sur un bien soumis à la copropriété

CG n° 4

2024P 15383

12/07/2024

[Adresse 21]

AQ 146

70

123

570.000

8.143

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pavillon avec maison d’habitation sur cave (40 m²) en R+1 et grenier ; 116 m² SDPHO, soit 4.914 €/m² en prix SDPHO

DEF : à retenir

CG n° 5

2024P 22021

17/07/2024

[Adresse 23]

[Immatriculation 28]

lots n° 6, 7, 8, 3, 4 et 5

80

X

330.500

4.131

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pavillon avec maison d’habitation en copropriété en R+1, 77,52m² surface habitable avec garage 21 m² et caves 36 m²

DEF : pas d’emplacement de stationnement sécurisé

CG n° 6

2023P 18932

02/08/2023

[Adresse 19]

[Immatriculation 27]

lots 155, 90 et 63

95

X

790.630

8.322

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pavillon avec maison d’habitation en copropriété en R+2 avec garage 10 m², cave 3 m² et terrasse 10 m²

DEF : pas d’observation

CG n° 7

2023P 22168

13/09/2023

[Adresse 30]

70 AJ/31 29

100

X

555.000

5.550

Observations

DEM : pas d’observation

CG : appartement en duplex en rez-de-chaussée, 101,27 m² surface habitable, garage 24 m²

DEF : pas d’observation

CG n° 8

2025P 16749

10/07/2025

[Adresse 11]

10 AS/166 21

79

203

305.000

3.861

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pavillon avec maison d’habitation avec cour et jardin ; 96 m² SDPHO, 3.177€ en prix SDPHO

DEF : pas d’observation

CG n° 9

2023P 26232

20/10/2023

[Adresse 5]

[Adresse 26]

93

176

830.000

8.925

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pavillon avec maison d’habitation en R+1, avec cave 42 m² et terrasse 16 m² ; 121,40 m² SDPHO, 6.837 €/m² en prix SDPHO

DEF : pas d’observation

CG n° 10

2025P 17759

29/07/2025

[Adresse 2]

70 AG/55 11

60

141

718.000

11.967

Observations

DEM : pas d’observation

CG : maison individuelle avec terrasse, garage 10 m² et cave 21 m², 111 m² SDPHO, 6.468 €/m² en prix SDPHO, superficie sous-évaluée conduisant à une valeur extrêmement élevée

DEF : pas d’observation

Le commissaire du gouvernement propose une valeur égale à 5.400 euros/m² en considération de la valeur moyenne du secteur (3 termes du commissaire du gouvernement, 2 termes de l’exproprié) correspondant à la moyenne des pavillons en SDPHO, diminuée de 400 euros/m² pour le coût des travaux de rénovation.

En l’espèce, après analyse, les termes de comparaison CG n° 1, 3, 5 et 6 concernant des cessions de biens immobiliers soumis au régime de la copropriété. Ils ne présentent donc pas la même consistance juridique que le bien litigieux, de sorte que les valeurs unitaires ne sont pas comparables. Ils seront donc écartés.

Le terme de comparaison de CG n° 7 porte sur la cession d’un appartement en duplex. Il ne présente pas la même consistance matérielle que le bien litigieux et ne peut pas lui être comparé. Il sera donc écarté.

Les termes de comparaison CG n° 9 et 10 correspondent respectivement aux termes de comparaison DEM n° 5 et 6 et seront examinés à ce titre.

Au contraire, les termes de comparaison CG n° 2, 4 et 8 sont retenus selon une valeur moyenne de 6.987 euros/m², car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont situés le même quartier et présentent une surface similaire.

Il sera néanmoins tenu compte du fait qu’ils ne possèdent pas tous les mêmes annexes. Le bien du terme CG n° 2 a un garage et une cave, mais pas de jardin ou cour. Le bien du terme CG n° 4 dispose d’une cave et d’un grenier, sans mention d’un garage ou d’un jardin. Le bien du terme CG n° 8 comprend un jardin et une cour, sans indication d’une cave ou d’un garage.

M. [H] [L] communique les termes de comparaison suivants de cessions de maisons survenues sur la commune de [Localité 38] :

Termes

Réf. de publication et date de mutation

Adresse et cadastre

Surface utile (m²)

Surface du terrain (m²)

Prix (en €)

Prix unitaire (€/m²)

DEF n° 1

2025P 07534

31/03/2025

[Adresse 1]

72

83

625.000

8.680

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 1,3 km au nord ouest

DEF : maison d’habitation de 1920 en R+1, aucune annexe et cour de faible superficie

DEF n° 2

2025P 04122

12/02/2025

[Adresse 17]

95

93

774.950

8.157

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 2 km au nord ouest

DEF : maison d’habitation de 1930 en R+1 avec cour, garage 11m² et cave 14m²

DEF n° 3

2023P 15961

12/02/2025

[Adresse 20]

96

196

950.000

9.896

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 2 km au nord ouest

DEF : maison d’habitation de 1930 en R+2, garage 25 m² et cave 23 m²

DEF n° 4

2023P 28050

04/12/2023

[Adresse 4]

81

119

674.740

8.330

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 1,5 km près des voies ferrées

DEF : maison d’habitation de 1930 d’un niaveu avec cour 10 m², cave 10 m² et garage 35 m²

DEF n° 5

2023P 26232

20/10/2023

[Adresse 5]

93

176

830.000

8.924

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 1 km à l’ouest, retenu vu la proximité

DEF : maison de 1910 avec cave 42 m² et état très dégradé

DEF n° 6

2025P 17759

29/07/2025

[Adresse 2]

60

141

718.000

11.966

Observations

DEM : pas d’observation

CG : situé à 1 km à l’ouest, retenu vu la proximité

DEF : maison de 1946 avec caves 12 m² et garage 10 m²

DEF n° 7

2024P 05864

01/03/2024

[Adresse 16]

64

123

678.500

10.601

Observations

DEM : pas d’observation

CG : pas d’observation

DEF : maison de 1935 avec cave de 8 m²

La valeur moyenne de ces sept termes de comparaison est de 9.508 euros/m².

La partie expropriée ajoute également les termes de référence CG n° 2 et 5, pour une valeur moyenne de 9.294 euros.

La partie expropriée sollicite une valeur égale 9 .000 euros /m². Elle considère que l’état des murs extérieurs et la nécessité de travaux dans certaines pièces sont compensés par les éléments de plus-values, en particulier le place de stationnement et le garage ainsi que les surfaces annexes, non constitutives d’une surface habitable, mais qui valorisent de façon objective le bien.

La SOREQA considère que les biens présentés par la partie expropriée sont en bien meilleur état que son pavillon et qu’il est insuffisant de retenir uen décote de 264 euros/m² pour la rénovation, soit seulement 2,84 %.

En l’espèce, après analyse, les termes de comparaison DEF n° 1, 2, 3, 4 portent sur des cessions de biens situés entre 1,3 et 2 kilomètres au nord ouest du bien litigieux, comme l’a relevé le commissaire du gouvernement. Ils sont donc situés dans un quartier différent, qui n’est pas comparable avec celui du bien litigieux, qui est situé à proximité immédiate de [Localité 35]. Il n’est pas communiqué d’autre information sur la localisation de la part de la partie expropriée. Ils seront donc écartés.

Le terme de comparaison DEF n° 6 (correspondant au CG n° 10) porte sur une cession d’un bien d’une surface utile très inférieure à surface au sol. Il existe un risque important de sous-évaluation, comme l’a justement relevé le commissaire du gouvernement. La valeur unitaire mentionnée n’est donc pas le reflet du marché immobilier. Le terme sera donc écarté.

Au contraire, les termes de comparaison DEF n° 5 et 7 (DEF n° 7 correspondant au CG n° 9) sont retenus selon une valeur moyenne de 9.763 euros/m², car les biens cédés sont équivalents à celui exproprié en ce qu’ils sont situés dans le même quartier et présentent une surface équivalente.

Il sera néanmoins tenu compte que ces deux termes disposent d’une cave, sans mention d’un garage ou d’un jardin.

En conséquence, les cessions produites aux débats par les parties et retenues par la juridiction en qualité de termes de comparaison pour déterminer le prix du bien exproprié sont, à titre récapitulatif, en valeur libre :

– les termes de comparaison CG n° 2, 4 et 8 selon une valeur moyenne de 6.987 euros/m² ;

– et les termes de comparaison DEF n° 5 et 7 (DEF n° 5 correspondant à CG n° 9) selon une valeur moyenne de 9.763 euros/m².

La moyenne de ces cinq termes de comparaison est de 8.375 euros/m².

Il doit être tenu compte d’un facteur de plus-value lié à l’existence d’un jardin et d’un garage, qui permettent une place de stationnement, ce qui n’est pas certain s’agissant des autres termes de comparaison.

Cette plus-value est néanmoins contrebalancée en grande partie par le mauvais état général du bien, tel que précédemment décrit, qui constitue un facteur de moins-value important.

Le commissaire du gouvernement fait valoir que les travaux de rénovation d’un pavillon peuvent coûter de 400 à 1.500 euros/m². Ces travaux seraient dans la fourchette haute au regard du mauvais état du bien.

Il résulte de ces éléments qu’un abattement de 10% doit être retenu afin de tenir compte des travaux importants à réaliser pour obtenir un état d’entretien comparable avec un bon état, qui est celui présumé des autres cessions, tout en tenant compte des facteurs de plus-value.

La valeur unitaire retenue est donc de 7.788 euros/m² (8.653 €/m² x 0,90)

Ainsi, l’indemnité principale de dépossession est de 584.100 euros (75 m² x 7.788 €/m²).

2.2) S’agissant de l’indemnité de remploi

Aux termes de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, l’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Elle a pour base l’indemnité principale fixée à 584.100 euros et sera liquidée comme suit :

– 20% sur 5.000 euros = 1.000 euros ;

– 15% sur 10.000 euros = 1.500 euros ;

– 10% sur 569.100 euros = 56.910 euros ;

Montant total de l’indemnité de remploi : 59.410 euros.

2.3) S’agissant de l’indemnité pour les frais de déménagement

M. [H] [L] sollicite l’indemnisation des frais de déménagement sur présentation d’une facture résultant d’au moins trois devis.

Le commissaire du gouvernement est favorable à cette demande.

La SOREQA n’a pas formulé d’observation à ce titre.

Il est opportun de faire droit à cette demande dès lors que le déménagement est imputable à l’expropriation et en constitue un préjudice matériel, certain et direct ouvrant droit à indemnisation.

Par conséquent, il résulte de l’ensemble de ces développements que l’indemnité totale de dépossession foncière est fixée à 643.510 euros et se décompose de la manière suivante :

– 584.100 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 59.410 euros au titre de l’indemnité de remploi.

3) Sur les frais de procédure

En application de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la SOREQA, expropriant, supporte seule les dépens de première instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Compte tenu de la demande de la partie défenderesse, il est équitable de condamner la SOREQA, tenue aux dépens, à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Les honoraires de géomètre-expert ne constituent pas des dépens, à défaut d’être nécessaires à l’introduction de l’instance, mais relèvent des frais irrépétibles. La SOREQA sera donc condamnée à payer à M. [H] [L], un montant correspondant aux honoraires de géomètre-expert exposés en novembre 2025 auprès du cabinet Tartacede-Bollaert, sur présentation d’une facture acquittée.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ANNEXE au présent jugement le procès-verbal de transport du 24 septembre 2025 ;

FIXE l’indemnité due par la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à M. [H] [L] au titre de la dépossession du bien immobilier situé [Adresse 7]), parcelle cadastrale section [Cadastre 34], en valeur libre, à la somme de 643.510 euros (six-cent quarante trois mille cinq- cent dix euros) ;

DIT que cette indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante :

– 584.100 euros au titre de l’indemnité principale ;

– et 59.410 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

DIT que la Société de requalification des quartiers anciens devra, le cas échéant, rembourser à M. [H] [L] les frais de déménagement acquittés sur présentation d’une facture établie suivant trois devis estimatifs;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à M. [H] [L] la somme de 3.000 euros (trois-mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) à payer à M. [H] [L] le montant des frais de géomètre-expert qu’il aurait exposé, après présentation d’une facture acquittée ;

CONDAMNE la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA) aux dépens.

Cécile PUECH

Greffier

Thomas SCHNEIDER

Juge