TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 MARS 2026

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/11684 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IOU

N° de MINUTE : 26/00515

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la [Adresse 1] », sise [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice, la société EVAM-GID, prise ne la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

DEFENDEUR

Monsieur [E] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [E] [G] est propriétaire des lots n°3 et n°9 au sein de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice la société EVAM GID, a fait assigner Monsieur [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins notamment d’obtenir le paiement de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux impayés.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], demande à la présente juridiction de :

— condamner Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 9.081,31 euros au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 26 novembre 2024, majorées des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 septembre 2022 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamner Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 835,17 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

— condamner Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Monsieur [E] [G] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [E] [G] aux entiers dépens, et ce compris le coût de l’assignation.

Il est expressément renvoyé à cette assignation valant conclusions pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de justice, Monsieur [E] [G] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 20 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 11 décembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 26 février 2026, puis prorogée pour être rendue le 26 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [G],

— le décompte de la créance réclamée arrêté au 1er octobre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9.081,31 euros au titre des charges de copropriété impayées et de 835,17 euros au titre des frais de recouvrement,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 25 septembre 2023 et 17 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023, ainsi que l’approbation du budget prévisionnel des exercices 2024 et 2025 ;

— les appels de fonds adressés à Monsieur [E] [G],

— le contrat de syndic en vigueur du 18 juin 2024 au 18 décembre 2025.

L’examen de ces pièces fait apparaître que si la demande en paiement est bien fondée en son principe, il convient néanmoins s’agissant de son montant de retrancher des sommes dues par Monsieur [E] [G] au syndicat demandeur la somme de 207,04 euros, apparaissant au crédit du copropriétaire à la date du 18 juin 2024, et correspondant à une régularisation au titre des charges définitives de l’année 2023, étant précisé que cet exercice est inclus dans la période au titre de laquelle le syndicat demandeur exerce son action en recouvrement, et que cette somme n’a pas été comptabilisée par le syndicat demandeur dans son assignation.

La somme de 36 euros réclamée le 4 mars 2022 et inscrite dans la colonne des charges doit en outre être déduite des sommes à payer par Monsieur [E] [G], cette somme correspondant à des frais de mise en demeure, et non à des charges.

Le solde des charges annuelles de l’année 2021 d’un montant de 309,13 euros, apparaissant au débit du copropriétaire, n’est pas justifié dans les pièces versées au débat et doit être déduit des sommes dues au syndicat par Monsieur [E] [G].

De son côté, Monsieur [E] [G], non comparant, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Monsieur [E] [G] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2] la somme de 8.529,14 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la condamnation portera intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022, soit le lendemain du jour de la notification au débiteur de la mise en demeure du 14 septembre 2022, sur la somme de 2.903,73 euros, et à compter du 29 novembre 2024, jour de l’assignation, pour le surplus.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie des frais réclamés dans les pièces versées au dossier, et ces frais apparaissent suffisamment nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [E] [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2] la somme de 835,17 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Monsieur [E] [G] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis le 1er janvier 2022.

Les manquements répétés de Monsieur [E] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont en outre nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [E] [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2] la somme de 850 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [E] [G], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [E] [G] sera également tenu de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1.500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 8.529,14 euros au titre des charges de copropriété impayées échues entre le 1er janvier 2022 et le 1er octobre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 inclus), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2022 sur la somme de 2.903,73 euros, et à compter du 29 novembre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 835,17 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 850 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] », immeuble situé [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [G] aux dépens de l’instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 26 Mars 2026

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND