Cour d’appel de [Localité 22]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 12] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGEMENT D’ORIENTATION

Le 22 Mai 2025

N° RG 24/00012 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K55S

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT

C/

M. [M] [N]

Mme [L] [C] épouse [N]

la SELARL LRM AVOCAT

Autorisation vente amaible

A l’audience d’orientation tenue au nom du peuple français, publiquement en matière de saisie immobilière, le vingt deux Mai deux mil vingt cinq, par Madame Mélanie FRENEL, vice-président du tribunal judiciaire de RENNES, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Annie PRETESEILLE greffier,

ENTRE :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société de gestion France Titrisation, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant par la société LINK FINANCIAL SAS, société par actions simplifiées, ayant son siège social [Adresse 3]), mandatée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE pour gérer les créances en son nom.

Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, Société Anonyme, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9], en vertu d’un acte de cession de créance à effet du 31 octobre 2024, elle-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE [Localité 15],

Demandeur et créancier poursuivant, ayant pour avocat constitué M^e OUAIRY JALLAIS Marceline, avocat au barreau de Rennes, membre de la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER-FLAMENT

ET :

— Monsieur [M] [N], né le [Date naissance 4] 1977 à [Localité 14] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 11]

— Madame [L] [C] épouse [N], née le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 23] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 11]

Débiteurs saisis, ayant pour avocat constitué M^e Mickael LE ROL, avocat au barreau de Rennes membre de la SELARL LRM AVOCAT,

ET ENCORE :

Le [Adresse 17] [Localité 18] DE [Localité 15], dans l’inscription prise à son profit au service de la publicité foncière de [Localité 22] 1, le 29.07.2021 volume

2021V n°6298, élisant domicile au Centre des Finances Publiques, [Adresse 5], pris à la Direction régionale des Finances Publiques, [Adresse 7]

Créancier inscrit, non comparant, sans avocat constitué

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 24 janvier 2024, publié au service de la publicité foncière de RENNES 1er bureau, volume 2024 S n°7, le 26 février 2024, le Crédit Immobilier de France Développement poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur une maison d’habitation, appartenant à monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N], située commune de [Adresse 21], cadastrée section AH n°[Cadastre 13], pour une contenance de 07a 18ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente déposé le 22 avril 2024 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de RENNES.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 avril 2024, le Crédit Immobilier de France Développement a fait assigner monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N] à comparaître à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution pour voir fixer sa créance et statuer sur les suites de la procédure.

Cette assignation a été dénoncée au [Adresse 17] [Localité 19], créancier inscrit, par acte de commissaire de justice du 19 avril 2024.

Le Centre des Finances Publiques de [Localité 19] n’a pas constitué avocat.

Après plusieurs renvois pour échange de pièces et conclusions entre les parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 5 mars 2025 et signifiées par acte de commissaire de justice au Centre des Finances Publiques de [Localité 19] le même jour, le Crédit Immobilier de France Développement aux droits duquel vient le Fonds commun de titrisation Savoir Faire demande au juge de l’exécution de :

“- Déclarer recevable et fondée l’intervention volontaire du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE, dont la créance est gérée par la société par actions simplifiées LINK FINANCIAL,

Vu les dispositions des articles R.322-4 et R.322-5 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Statuer ce que de droit, conformément aux dispositions de l’article R.322-5, 2°, du code précité,

— Fixer le montant total de la créance de la requérante à la somme de 165.531,22 €, en principal, frais, intérêts, arrêtés à la date du 12 décembre 2024 et autres accessoires, outre les intérêts qui ont couru postérieurement à la date précitée.

A titre infiniment subsidiaire,

— Fixer le montant total de la créance de la requérante à la somme de 34.308,82 € en principal, frais, intérêts, arrêtés à la date du 28 février 2025 et autres accessoires, outre les intérêts qui ont couru postérieurement à la date précitée

— Dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir.

Au cas où la vente amiable serait autorisée,

— Fixer le montant minimal de prix en deçà duquel elle ne pourrait être conclue à 180.000,00 €.

Au cas où la vente forcée serait ordonnée,

— Arrêter la date de l’audience au cours de laquelle il y sera procédé,

— Arrêter les modalités de la vente,

— Fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi, dans le cas où la vente forcée de celui-ci est ordonnée, en autorisant l’intervention de la SELARL NEDELLEC & ASSOCIES ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame le Juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister, au cas de besoin, de deux témoins, d’un serrurier, et de la force publique,

— Débouter Monsieur et Madame [N] de toutes leurs demandes, fins et conclusions autres ou contraires,

— Condamner Monsieur et Madame [N] à verser au concluant une indemnité de 1.500,00€, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.”

A propos du moyen soutenu par la partie adverse tenant à la prescription de son action, le Fonds commun de titrisation Savoir Faire fait valoir que suite au commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 23 juin 2017, le délai biennal de prescription a été suspendu du fait de deux dossiers de surendettement déposés en 2017 et 2018 par les époux [N] et ce, jusqu’à la caducité du second plan prononcée en 2022 à la suite de laquelle un commandement aux fins de saisie-vente a été délivré le 24 juillet 2023 suivi d’un commandement aux fins de saisie immobilière le 24 février 2024, ces deux derniers actes ayant interrompu le délai de prescription. Le créancier poursuivant observe par ailleurs que la prescription a été interrompue par les règlements mensuels effectués par les débiteurs jusqu’au mois de septembre 2023 au titre des deux prêts immobiliers litigieux.

Pour s’opposer à l’argumentation des défendeurs tirée du caractère abusif de la clause du contrat de prêt prévoyant une résiliation de plein droit du contrat en cas de défaillance de l’emprunteur, sans préavis d’une durée raisonnable, le Fonds commun de titrisation Savoir Faire se prévaut du temps suffisamment long laissé dans les faits aux débiteurs pour régulariser les impayés, délaiexcluant tout déséquilibre entre les droits et obligations des parties, plus d’un mois et demi s’étant écoulé entre la mise en demeure du 3 janvier 2017 et le prononcé de la déchéance du terme le 16 février suivant.

Il ajoute qu’au cas d’espèce, la déchéance du terme procède non pas de la clause figurant dans le contrat de prêt mais de la loi, l’exigibilité de sa créance étant la conséquence du non-respect par les débiteurs des modalités de règlement prévues par le plan de surendettement. A cet égard, l’organisme fait observer que les débiteurs ont à nouveau disposé d’un délai raisonnable pour régulariser leur retard dans le règlement des mensualités prévues par les mesures élaborées par la commission de surendettement.

A titre subsidiaire, il indique que la saisie engagée pourra être poursuivie pour le recouvrement de sa créance constituée des échéances impayées des prêts représentant un total de 34.308,82 € (32.632,16 € + 1.676,66 €).

S’agissant de la demande d’autorisation de vendre à l’amiable le bien immobilier, le Fonds commun de titrisation Savoir Faire indique s’en remettre à Justice, sollicitant toutefois que le prix minimal de vente soit fixé à 180.00 €.

En réplique, par conclusions n°3 notifiées par la voie électronique le 18 mars 2025, monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N] demandent au juge de l’exécution de :

“Vu l’article L. 218-2 du Code de la consommation,

Vu l’article L132-1 du Code de la consommation dans sa version applicable au litige,

Vu notamment les articles L311-2, L121-2 et L111-7 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu la jurisprudence,

A titre principal

— Déclarer irrecevable l’action du CREDIT IMMOBILIER DE France, aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE, à l’encontre de Monsieur et Madame [N] au titre du prêt à taux zéro (PTZ+) n° [Numéro identifiant 8] d’un montant initial de 41.600 euros et du prêt immobilier (prêt rendez-vous) n° [Numéro identifiant 8] d’un montant de 162.085 euros du fait de sa prescription ;

En conséquence,

— Ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE du fait de l’absence d’exigibilité de ses créances ;

— Ordonner la radiation des publications subséquentes ;

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [N] ;

— Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE à payer à Monsieur et Madame [N], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire

— Juger la clause d’exigibilité figurant dans les conditions générales des crédits immobiliers accordés à Monsieur et Madame [N] par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE comme abusive ;

— Déclarer la clause d’exigibilité figurant dans les conditions générales des crédits immobiliers accordés à Monsieur et Madame [N] par le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE comme réputée non écrite du fait de son caractère abusif ;

En conséquence,

— Ordonner la mainlevée de la mesure de saisie immobilière diligentée par le CREDIT

IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE du fait de l’absence d’exigibilité de ses créances ;

— Ordonner la radiation des publications subséquentes ;

— Débouter le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions à l’encontre de Monsieur et Madame [N] ;

— Condamner le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE aux droits duquel vient le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE à payer à Monsieur et Madame [N], la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre très subsidiaire

— Autoriser la vente amiable du bien immobilier sis [Adresse 10] à [Localité 20] appartenant à Monsieur et Madame [N];

— Laisser à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens.

En premier lieu, les débiteurs invoquent la prescription de l’action engagée par le Fonds commun de titrisation Savoir Faire à leur encontre faute d’acte interruptif intervenu dans le délai de deux années entre le commandement aux fins de saisie immobilière délivré le 23 juin 2017 et celle de la délivrance du second commandement de payer aux fins de saisie immobilière le 24 février 2024.

En réponse à l’argumentation adverse, ils précisent que s’ils ont bénéficié de mesures imposées par la commission de surendettement le 27 mars 2018 établies sur 24 mois, la suspension du délai du fait des mesures imposées s’est terminée le 27 mars 2020 et que par la suite, aucun acte n’a interrompu le cours du délai biennal de prescription avant la délivrance le 24 juillet 2023 d’un commandement aux fins de saisie-vente. Ils nient les affirmations du créancier poursuivant selon lesquelles ils auraient postérieurement aux mesures imposées de 2018 bénéficié d’un autre plan de surendettement. Ils contestent par ailleurs que les règlements effectués au titre des assurances de crédit des prêts puissent être assimilés au paiement des mensualités de ceux-ci et être analysés comme ayant pu valablement interrompre le délai de prescription.

Ils se prévalent en second lieu du défaut d’exigibilité de la créance du Fonds commun de titrisation Savoir Faire compte tenu du caractère abusif de la clause de déchéance du terme contenue dans l’acte notarié de prêt (article 7 – Exigibilité) tenant à l’absence de préavis raisonnable laissé à l’emprunteur à compter de la mise en demeure pour faire obstacle à la résiliation du contrat qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement. Ils en déduisent que les conditions pour procéder à la saisie immobilière ne sont pas réunies en l’absence d’exigibilité des créances du Fonds commun de titrisation Savoir Faire.

En réponse à l’argumentation adverse, ils soutiennent que la caducité d’un plan de surendettement a pour seul effet de rétablir les créanciers dans leurs droits initiaux et de reprendre ou diligenter des mesures d’exécution et non de prononcer une nouvelle déchéance du terme, laquelle ne résulte que de l’application de la clause abusive en l’occurrence abusive. Ils affirment par ailleurs que la mise en demeure qui leur a été adressée ne leur laissait aucun délai de régularisation et observent qu’au surplus, la clause litigieuse tend au règlement sous huit jours du solde du crédit devenu exigible et non pas à celui des mensualités impayées, d’autant plus caractéristique d’une absence de délai raisonnable.

A titre infiniment subsidiaire, les époux [N] sollicitent l’autorisation de vendre leur bien immobilier à l’amiable, mettant en avant les diligences auxquelles ils ont déjà procédé pour y parvenir.

Pour un plus ample exposé des moyens en fait et en droit des parties, il est renvoyé au détail de leurs conclusions respectives conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS

I – Sur l’intervention volontaire du Fonds commun de titrisation Savoir Faire

En l’état de la cession de créance à effet au 31 octobre 2024 intervenue entre le Crédit Immobilier de France Développement et le Fonds Commun de Titrisation Savoir Faire, l’intervention volontaire de ce dernier – représenté par la société de gestion France Titrisation venant aux droits du Crédit Immobilier de France Développement – qui n’est pas discutée, sera déclarée recevable.

II – Sur les conditions de la saisie immobilière

En vertu de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Aux termes de l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre 1er.

Sur le titre exécutoire

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire sous la forme de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [O] [D], notaire à [Localité 16], le 15 septembre 2011, contenant :

— un prêt à taux zéro + d’un montant de 41.600 € remboursable en 360 mensualités ;

— un prêt libre d’un montant en capital de 162.085 € remboursable en 360 mensualités intégrant un taux d’intérêt nominal fixe de 4,05 % l’an.

En garantie, l’immeuble saisi a été affecté de deux privilèges de prêteur de deniers ainsi que d’une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de [Localité 22] par actes déposés le15 septembre 2011 sous les références, respectivement, 2011V n°5765, n°5766 et n°5767.

Sur l’exigibilité de la créance invoquée

sur la prescription de la créance

L’article L. 218-2 du Code de la consommation énonce que « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ».

En matière de prêt immobilier, le point de départ du délai de prescription se situe au jour d’exigibilité de l’échéance impayée. L’action en paiement du capital restant dû se prescrit, quant à elle, à compter de la déchéance du terme.

Ainsi, en présence d’une dette payable par termes successifs, la prescription se divise comme la dette elle-même et court à l’égard de chacune de ces fractions à compter de son échéance, de sorte que si l’action en paiement des mensualités impayées se prescrit à compter de leur date d’échéances successives, l’action en paiement du capital restant dû se prescrit à compter de la déchéance du terme qui emporte son exigibilité.

L’article 2229 du Code civil rappelle que la prescription est acquise lorsque le dernier jour du terme est accompli.

Cet événement peut être toutefois retardé par l’effet de l’interruption du cours de la prescription.

Il ressort de la combinaison des articles 2240, 2241, 2444 et 2245 du Code civil que la prescription est interrompue par une reconnaissance de dette univoque émanant du débiteur, une demande en justice même en référé, une mesure conservatoire, un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, il est constant qu’à la suite du défaut de paiement de plusieurs mensualités, le Crédit Immobilier de France Développement a, le 16 février 2017, notifié à chacun des débiteurs la déchéance du terme pour les deux prêts consentis le débiteurs15 septembre 2011, ce qui a eu pour conséquence de rendre immédiatement exigible le capital restant dû au titre de ces contrats.

Le délai biennal de prescription a ainsi commencé à courir à compter du 16 février 2017 s’agissant du capital devenu exigible.

Concernant les échéances échues impayées, au regard du décompte en date du 16 février 2017 produit pour chacun des deux prêts ainsi que des historiques de compte afférent à chacun d’eux, il apparaît que :

— onze mensualités étaient demeurées partiellement ou totalement impayées avant la déchéance du terme s’agissant du prêt 2548651, soit un premier impayé non régularisé remontant au mois de mars 2016 ;

— une mensualité n’avait pas été réglée en intégralité s’agissant du prêt 2548652 soit une première échance échue impayée datant du mois de janvier 2017.

Le Fonds commun de titrisation Savoir Faire disposait donc d’un délai de deux années pour agir à compter de chacune de ces dates.

Il fait toutefois valoir plusieurs causes d’interruption ou de suspension de prescription.

Ainsi, madame [L] [C] épouse [N] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 13 juin 2017 et elle a bénéficié de mesures imposées par la commission établies sur 24 mois et entrées en vigueur le 27 mars 2018 pour les deux prêts.

Si la procédure de surendettement n’interrompt pas les poursuites contre le codébiteur solidaire, l’adoption d’un plan est analysée par la Cour de cassation comme une reconnaissance de dette et la reconnaissance d’un débiteur emporte interruption de la prescription contre tous les codébiteurs (combinaison des articles 2240 et 2245 du Code civil ).

Durant l’application des mesures imposées, le prêteur s’est trouvé dans l’impossibilité d’agir contre madame [L] [C] épouse [N] jusqu’au 27 mars 2020 en raison de la suspension et de l’interdiction des procédures d’exécution.

Durant cette même période, il ressort du décompte versé aux débats que monsieur [M] [N], qui n’était pas concerné par la procédure de surendettement, a procédé à des règlements réguliers entre les mains du Crédit Immobilier de France pour le paiement des deux prêts, lesquels paiements valant reconnaissance de la dette, ont interrompu la prescription pour la totalité de la créance à l’égard des deux co-emprunteurs.

Postérieurement au 27 mars 2020 et jusqu’au 13 mai 2023, ce même décompte établit que les débiteurs se sont acquittés régulièrement de sommes en règlement des prêts immobiliers, paiements ayant chacun fait courir un nouveau délai de prescription sans jamais qu’un délai de deux ans ne sépare un paiement d’un autre.

Il s’ensuit qu’à la date de la délivrance du nouveau commandement aux fins de saisie immobilière le 24 janvier 2024, la créance du Fonds commun de titrisation Savoir Faire relative aux échéances échues impayées d’une part, afférente au capital restant dû d’autre part, n’était pas prescrite.

Ce moyen sera en conséquence rejeté.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

L’article L. 132-1 du Code de la consommation dans sa rédaction issue de la loi 2008-776 du 4 août 2008, applicable au contrat de prêt du 15 septembre 2011, dispose que :

“Dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la commission instituée à l’article L. 132-2, détermine une liste de clauses présumées abusives ; en cas de litige concernant un contrat comportant une telle clause, le professionnel doit apporter la preuve du caractère non abusif de la clause litigieuse.

Un décret pris dans les mêmes conditions détermine des types de clauses qui, eu égard à la gravité des atteintes qu’elles portent à l’équilibre du contrat, doivent être regardées, de manière irréfragable, comme abusives au sens du premier alinéa. Ces dispositions sont applicables quels que soient la forme ou le support du contrat. Il en est ainsi notamment des bons de commande, factures, bons de garantie, bordereaux ou bons de livraison, billets ou tickets, contenant des stipulations négociées librement ou non ou des références à des conditions générales préétablies.

Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1156 à 1161, 1163 et 1164 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque la conclusion ou l’exécution de ces deux contrats dépendent juridiquement l’une de l’autre. Les clauses abusives sont réputées non écrites.

L’appréciation du caractère abusif des clauses au sens du premier alinéa ne porte ni sur la définition de l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix ou de la rémunération au bien vendu ou au service offert pour autant que les clauses soient rédigées de façon claire et compréhensible.

Le contrat restera applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans lesdites clauses.

Les dispositions du présent article sont d’ordre public.”

Il est de droit ( Civ.1ère, 22 mars 2023, pourvoi n° 21-16.044) que crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment du consommateur exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement, une clause d’un contrat de prêt immobilier qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable. Une telle clause est abusive au sens de l’article L. 132-1 du code de la consommation devenu L. 212-1 du Code de la consommation.

En l’espèce, les prêts litigieux sont soumis à une clause 7 Exigibilité anticipée- Défaillance de l’emprunteur stipulée dans les conditions générales selon laquelle “ le contrat de prêt sera résilié et les sommes prêtées deviendront immédiatement et intégralement exigibles huit jours après une simple mise en demeure adressée à l’emprunteur, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte extrajudiciaire, mentionnant l’intention du prêteur de se prévaloir de la clause de résiliation dans l’un ou l’autre des cas mentionnés ci-après l ‘emprunteur ne pouvant opposer aucune exception, pas même celle du paiement des intérêts échus : (…) À défaut de paiement de tout ou partie des mensualités à leur échéance et de toutes sommes avancées par le prêteur.”(…)

Cette clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées dans un délai de huit jours qui ne peut être considéré comme une durée raisonnable, crée un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment des débiteurs, ainsi exposés à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

C’est en vain que le créancier poursuivant se prévaut de la manière dont cette clause a été exécutée, un tel moyen étant inopérant, l’appréciation devant se faire in abstracto.

Contrairement à ce que soutient le Fonds commun de titrisation Savoir Faire par ailleurs, la déchéance du terme prononcée par le CIFD, par lettre recommandée du 16 février 2017 résulte bien de son initiative unilatérale en exécution de la clause de déchéance du terme prévue au contrat, et non du non-respect d’un plan d’apurement ultérieurement convenu entre les parties (courrier du 19 août 2022) pour lequel il n’est au demeurant produit aucune pièce.

Il convient en conséquence de déclarer cette clause de déchéance du terme abusive et de l’écarter, ce dont il découle que la déchéance du terme est rétroactivement privée de fondement juridique et que le contrat de prêt, selon le tableau d’amortissement annexé au contrat, est toujours en cours.

Sont donc seules exigibles et partant, susceptibles d’exécution forcée, la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées prévues à ce tableau d’amortissement ainsi que les intérêts de retard, à l’exclusion du capital restant dû et des pénalités contractuelles.

Selon le décompte au 04 mars 2025 produit par le créancier poursuivant, les échéances échues impayées à cette date s’élèvent à un total de :

—  1.676,66 € pour le prêt n°652

—  32.632,16 € pour le prêt n°651,

montants non discutés en défense, précision faite que la dernière échéance échue impayée pour les deux prêts date du 28 février 2025.

C’est donc à la somme totale de 34.308,82 € qu’il convient d’arrêter la créance du Fonds commun de titrisation Savoir Faire, outre les intérêts de retard au taux d’intérêt nominal de chacun des prêts ( 0% l’an pour le prêt à taux zéro + et 4,05 % l’an pour le prêt libre ) sur les mensualités impayées au fur et à mesure de leur exigibilité et jusqu’à la distribution du prix de vente.

III – Sur les demandes de vente forcée et de vente amiable

L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits de monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N] sur le bien saisi.

Conformément à l’article R. 322-21 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente . Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente . Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R. 322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Enfin, l’article L. 322-6 du même code prévoit que “le montant de la mise à prix est fixé par le créancier poursuivant. A défaut d’enchère, celui-ci est déclaré adjudicataire d’office à ce montant.

Le débiteur peut, en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, saisir le juge afin de voir fixer une mise à prix en rapport avec la valeur vénale de l’immeuble et les conditions du marché. Toutefois, à défaut d’enchère, le poursuivant ne peut être déclaré adjudicataire que pour la mise à prix initiale.”

En l’espèce, il est versé aux débats un mandat de ventes régularisé le 17 mai 2024 avec une étude notariale présentant ledit bien au prix de 290.000 € ainsi qu’un avenant à un mandat de vente établi le 29 avril 2024 par l’intermédiaire du réseau I@D France, daté du 11 septembre 2024, convenant d’une baisse de prix de vente à la somme de 278.000 €.

En l’état de ces constatations, il y a lieu de considérer que les défendeurs justifient de démarches entreprises en vue de vendre leur bien.

En outre, le créancier poursuivant n’a nullement exprimé d’opposition à la demande d’autorisation de vente amiable de sorte qu’il convient dans l’intérêt des parties d’autoriser la vente amiable du bien saisi.

Compte tenu de la mise à prix du bien immobilier, du montant de la créance, de la nécessité de ne pas fixer un prix plancher trop élevé et de ne pas empêcher une vente, il semble conforme aux intérêts des parties de fixer le prix minimum de vente du bien saisi à la somme de 180.000 € net vendeur.

Il est rappelé que le montant du prix plancher ne constitue qu’un prix minimum et que les défendeurs conservent la possibilité de vendre leurs biens à des prix supérieurs.

Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire.

L’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 18 septembre 2025 pour constatation de la vente amiable.

IV – Sur la taxe

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.422,24 €.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

V- Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

Compte tenu des situations des parties, l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du créancier poursuivant qui sera en conséquence débouté de ce chef de demande.

Les dépens seront inclus dans les frais de vente.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

— DÉCLARE recevable l’intervention du Fonds Commun de Titrisation SAVOIR FAIRE représenté par la société France Titrisation venant aux droits de la société Crédit immobilier de France Développement ;

— DIT que la clause dénommée « exigibilité anticipée – défaillance de l’emprunteur » figurant aux conditions générales du contrat de prêt conclu le 15 septembre 2011 est abusive et réputée non écrite ;

— FIXE le montant retenu pour la créance du Fonds commun de titrisation Savoir Faire à l’encontre de monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N] à la somme totale de 34.308,82 € en principal, outre les intérêts de retard au taux d’intérêt nominal de chacun des prêts ( 0% l’an pour le prêt à taux zéro + et 4,05 % l’an pour le prêt libre ) sur les mensualités impayées au fur et à mesure de leur exigibilité et jusqu’à la distribution du prix de vente ;

— AUTORISE monsieur [M] [N] et madame [L] [C] épouse [N] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 180.000 € net vendeur ;

— TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.422,24€ TTC ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du JEUDI 18 septembre 2025 à 10h00 ;

— RAPPELLE qu’à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir:

— de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation,

— du paiement par l’acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente;

— RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente ;

— RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois ;

— RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu’elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

— DÉBOUTE le Fonds commun de titrisation Savoir Faire de sa demande au titre des frais non répétibles ;

— REJETTE toute autre demande ;

— DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente ;

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le greffier Le juge de l’exécution